zavrelena писал(а):

Сначала мы с ним ломанулись к адвокату, чтобы поторопить его с подачей заявления. Но адвокат нас отговорил: лучше тщательнее подготовиться и обосновать иск, чем впопыхах подать какое-то заявление. Запрет-то на квартиру наложат быстро, и это поможет избежать возможной её продажи, но получить конечный результат гораздо важнее. Неделя-две всё равно на срок давности уже никак повлиять не могут, а вот навредить неосторожно написанная фраза в заявлении может очень сильно.

Совершенно прав.

zavrelena писал(а):

Спасибо за выдержки. Мы будем доказывать, что сделка не исполнялась: покупательница вела себя как наниматель, а не как человек, купивший квартиру. Продавец тоже не исполняла сделку: она не выписывалась и получала арендную плату как наймодатель. Расписок в получении денег нет. Акта приёма-передачи квартиры тоже нет. По сути нет ничего, кроме договора в простой письменной форме, в котором не согласованы существенные условия сделки. "Исполнение сделки" и момент подписания ДКП - это ведь не одно и то же. Или я заблуждаюсь?

Выдержки Вы привели полезные. Надо надеяться на лучшее, но быть готовым к худшему не помешает. А изменения, которые вступят в силу 1 сентября, разве распространяются на исковые требования, предъявленные до 1 сентября?

Конечно, подписание и исполнение – это разные вещи.

Вам нужно определиться с предметом иска. На мой взгляд, ключевым является вот это: «По сути нет ничего, кроме договора в простой письменной форме, в котором не согласованы существенные условия сделки».

Исковые требования, предъявленные до 1 сентября, будут рассматриваться по законодательству, действующему на момент судебного заседания.

zavrelena писал(а):

А в ФРС заявление у нас не приняли: отказник не является стороной договора (хотя, должен был бы являться, если верить ст. 558 ГК), а такое заявление принимается только от стороны, подписавшей договор.

Не является он стороной сделки. Просто стороны должны указать в ДКП его права. И если обязанности для лица, не являющегося стороной сделки, в договоре предусмотреть нельзя, то права – запросто.

zavrelena писал(а):

Если не успеем - это неприятно, но не смертельно: если первую сделку суд признает ничтожной, то с последующей как-нибудь разберёмся.

Это так, только механизм будет несколько иной. У добросовестного приобретателя нельзя изъять имущество в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ. От реституции от защищен нормами ст. 302 ГК РФ. Только посредством виндикации. Но должен быть соблюден ряд условий: истец должен являться собственником объекта виндикации, доказать порочность титула ответчика на владение таким объектом, к моменту рассмотрения спора объект виндикации должен находиться во владении ответчика помимо воли истца.

Вопрос: можно ли считать Алексея реальным собственником? В случае применения последствий ничтожной сделки стороны возвращают друг другу все полученное по ней. Учитывая, что в настоящее время продавца нет в живых, квартира должна вернуться в наследственную массу.

Елена, а когда наследство открылось? Алексей вступил надлежащим образом? По закону? Завещанию? Всё имущество или определенно перечисленное?

zavrelena писал(а):

А о нарушении своих прав отказник узнал, когда ему стало известно о заочном решении суда, которое впоследствии было отменено.

О нарушении каких прав? Прав пользования? Так это у вас пройденный этап. Теперь речь идет о правах наследника на имущество, часть которого выбыло из наследственной массы незаконным путем.

zavrelena писал(а):

В заявлении об отказе от права пользования он пишет, что ему известно об отчуждении квартиры.

Тем более. Доля – это часть прав на целую квартиру. Если целое продано, судьба частей очевидна.

А там точно было указано «известно об отчуждении»? Или о намерении продать? Я не цепляюсь к словам. Просто в судебном процессе одно слово может изменить исход. Если был первый вариант, то крайне сложно будет доказать, что ваш клиент не знал о нарушении своих прав.

zavrelena писал(а):

Мало того, сама продавец вряд ли отдавала себе отчёт в том, что лишилась собственности: до самой смерти она получала от подруги экспресс-переводы по 7 тыс. рублей в месяц, поскольку та якобы продолжала снимать квартиру, до самой смерти оставалась в квартире прописанной (выписана спустя 1,5 года после сделки по свидетельству о смерти).

Это вряд ли поможет. Если договор подписывала в здравом рассудке, должна была предположить, что лишилась собственности. Правда, помнится, был такой процесс, в котором одна бабуля сумела признать ДКП своей квартиры недействительным по причине заблуждения относительно природы сделки. В договоре она как раз была вписана, как лицо, сохранившее право пользования помещением. Оплата в рассрочку, ежемесячными платежами. Покупательница также жила в этой квартире, ухаживала за хитрой старушенцией. Деньги регулярно переводила. Не знаю, что у них там дальше произошло, подробностей не помню, но вернула бабка себе квартиру, заявив, что не знала, что лишилась собственности, думала, дескать, что только сдает хату.

zavrelena писал(а):

Тут можно поспорить.
Иного пока не доказано.

Правильно. Защищаться надо всеми доступными способами. Чудес в судебных решениях встречается немало, но все же лучше заранее подготовиться к возможным возражениям оппонентов. Импровизации на судебном заседании редко бывают успешными. Поведение вашей противницы – тому пример.

3 года со дня, когда началось исполнение сделки

Это не предположение, это нормы ст. 181 ГК РФ. То, о чем вы говорите: «с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав» - это общее положение, закрепленное в ст. 200 ГК РФ. Однако далее в ней следует фраза: «Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами». Этим изъятием и является ст. 181 ГК РФ. Скорее всего, так скажет вам противоположная сторона. Еще и цитату из свежего Обзора судебной практики, утв.Президиумом ВС РФ 22 мая 2013 года, приведут:

«в Гражданском кодексе Российской Федерации в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, предусмотрена специальная норма (пункт 1 статьи 181 ГК РФ), в соответствии с которой течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.»

С 1 сентября 2013 г. вступает в силу новая редакция п. 1 ст. 181 ГК РФ: «Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки".

Критика ныне действующей редакции ст. 181 ГК РФ велась теоретиками гражданского права с 2005 г., когда снизили срок с 10 до 3 лет. Права заинтересованных лиц, не являющихся сторонами сделки, действительно пострадали. Теперь вот для третьих лиц особые будут условия.