Куплю в Москве коммерческую недвижимость в жилых домах, желательно торгового профиля, на первых линиях, рядом с метро (street-retail). Не более 50 млн. рублей за объект. Критерий отбора - арендный мультипликатор или отношение арендной ставки (можно и потенциальной если нет арендатора сейчас) за 1 кв.м./год к стоимости продаваемого метра не более 6-ти.

Почему нет
На этом форуме в той или иной степени есть все.

По сути вопроса говорить можно бесконечно.
Про офисы в бизнес-центра класса "А","В" - помещений 50 кв.м. там попросту нет (девелопер/консультант/управл.компания) их не предусматривает - нет смысла возиться с двумя сотнями арендаторов, когда с тем же успехом между сдать весь БЦ одному - двум десяткам. И даже более дорогая аренда (на 1 кв.м.) при реализации 50 кв.м., в сравнении с 500 кв.м., не покроет управленческие издержки. Поэтому 50 кв.м. в высококачественном БЦ это редкое (очень редкое) исключение обусловленное исключительным причинами. Такие площади это удел административных здании, НИИ, АБК и прочего "С".

Плюс есть вариант аренды помещений в жилых домах - это как раз наша стезя (street-retail, первые этажи жилых домов). Тут площади от 30 до 13 000 кв.м., причем с отдельным входом. Хотя основная масса - в основном торговые площади, но есть и офисные помещения (вторая линия, вход со стороны двора жилого дома и т.д.). На это уже совершенно другая история
При этом, мы на подбор помещений работаем с площадями от 200 кв.м., исключение делаем только для крупных корпоративных клиентов (которые ищут несколько помещений для развития своей торговой сети).

Соотношение: цена Х арендная плата = арендный мультипликатор.
Мы его используем для оценки рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости при частных инвестиционных покупках - если ниже 6-ти, очень хорошо. Если от 6-7 нужно думать. Свыше 7 - уже не совсем интересный для "арендного бизнеса" объект. Оценка эффективности инвестиций.
Другими словами - продается объект за $15 000 за 1 кв.м. Много это или мало? Если аренда $3000 за 1 кв.м./год - мало, если $1000 - много. На мой взгляд, это даже более правильный для оценки критерий, нежели сравнительный - в любом случае, объект с 6-летней окупаемостью "заберут", при этом цена за объект не имеет значения (даже если в среднем для рынка он стоит гораздо дороже), главное чтобы был выдержан 6-летний критерий.
А от арендного мультипликатора уже и до ставки капитализации не далеко

Laddie писал(а):

получается, проще купить жилую квартиру и перевести в нежилой фонд. так можно ведь сделать?

Конечно можно. В некоторых ситуациях это единственный выход в принципе купить небольшую площадь в хорошем месте (не говоря уже про деньги). Тем более, если Вы занимаетесь жилой недвижимостью - легче подобрать перспективную квартиру.
А в случае чего (если таких квартир у Вас будет много, или Вам не подойдет), можете предложить нам (с комплексом своих услуг по расселению жильцов) - мы с удовольствием покупаем такие квартиры в рамках своей инвестиционной деятельности в сегменте street-retail.