amURAL писал(а):

valery1389 писал(а):

Ат.Ес-но,это укажу в партнерском соглашении.Только не знаю-как правильно(может есть типовые?)?И надо ли заверять у натариуса?
Почерпнул многое из данного топика.Правда есть некоторые вопросы-уточняющего характера (черный нал,крыша,уход от налогов,взятки и пр.).Работать надо "по-белому"-это понятно.Но российская реальность иногда вносит коррективы,особенно к новичкам, и надо быть готовым и к этому.Работая на стройке с этим сталкивался постоянно и в принципе в теме,но думаю в риэтерстве есть свои подводные камни.
Не совсем понятна вертикаль структуры АН(не беру нек. единицы-уборщица,юрист,секретарь).
Директор-заместитель-начальник отдела-агенты.(а нужен ли зам?).Насчет учредителя.Я так понимаю-он вне штата(или может занимать одну из должностей-так сказать "калымить" дополнительно?).Или я ошибаюсь?

Попробую ответить "по-быстрому", хотя ваши вопросы очень точные и заслуживают более обстоятельного обсуждения (немного позже, если понадобится)

1. Я был владельцем нескольких небольших бизнесов, но не был ВЛАДЕЛЬЦЕМ Агентства Недвижимости. Только агентом, Брокером, Нач. Отдела и Исполнительным Директором. Поэтому я знаю не все тонкости, которые знает Собственник Агентства Недвижимости

2. По опыту скажу - что соглашение с партнером лучше всего написать "как есть", неформально
а) обговорить
б) записать в свободной форме
в) попросить какого-то юриста оформить из этих записей юр. грамотный документ. Если у вас будет ООО - тогда "Учредительный Договор". Если вы Офимитесь как два ИП -"Договор простого товарищества". Возможно, юрист подскажет вам другие формы документа. Но составляйте его не "для проверяющих органов", а для себя. А осорляйте так, чтобы его можно было представить в суде в качестве документа.

3. Крыша. Я понимаю в какой стране живу и работал в веселые 90e. Но сейчас "крыша" нужна, если только вы занимаетесь чем-то что связано с хоть немного с криминалом. Если вы нарушаете законы - нужно, чтобы вас кто-то "прикрывал". Если у вас нет непримиримых конфликтов с законом - то и крыша не нужна. Или если зарабатывание денег связано с "откатами" - без крыши сложно обходиться. Но откаты - это тоже "по ту сторону закона"


А приходят "ребятки" и просят денег - всегда можно тупо написать на них заявление в милицию и вы их больше не увидите. Приходит милиция и просит денег - существует "Служба внутренней безопасности".

То есть, если
а) заниматься бизнесом, а не криминалом
б) содержать все документы в порядке
вы будете чисты и крыша не нужна. Зачем вам крыша в недвижимости, если вы не собираетесь закапываать старушек в овраге, чтобы отобрать них квартиры?

4. Уход от налогов или оптимизация налогов?

Уход. Часто агент после сделки просит отдать клиента клиентский договор. Этот договор не указывают в отчетности, деньги по нему не проводят через кассовый аппарат и не платят с них налогов. Провели в Агентстве 10 сделок в месяц, а "показали" одну. Сотрудники расписываются в ведомости за 4,5 тысячи рублей в месяц зарплаты. А потом, когда их вызывают на собеседование в налоговою - объясняют как они умудряются жить нак эти деньги. Р

Это распространенная практика. Но в ней есть элемент лени и невежества. Кроме того - она заставляет сотрудников Агентства видеть, что у их хозяина "рыльце в пушку" - налогов не платит. Между нами, девочками, - это подсудное дело. Хоть и рапространенное.

ОПТИМИЗАЦИЯ НАЛОГОВ - надежнуе. Умные Собственники - просто оформляют Упрощенную систему налогооблажения и при поступлении любого дохода - сразу откладывают 6 процентов на налоги. А уже потом распределяют этот скорректированный доход. Это просто. Если вы снимаете офис - вы принимаете арендную плату как неизбежность? Просто платите и все. Так же и с этими налогами. Откинул сразу 6 процентов и спишь спокойно. И не недо путаться в двойной бухглтерии

С зарплатой агентов - сложнее. Налоги на зарплату - большие. Некоторые Агентства оформляют КАЖДОГО агента в качестве ИПшника. И заключают с ним соответствеено не Трудовой Договор, а Договор Сотрудничества. Обычно деньги от сделки делятся между Агентом и Агентством приблизительно 50/50.

Тогда Агентсво платит 6% со своей доли, а Агент - ИПшник должен самостоятельно заплатить 6% со своей доли. Лучше если бухгалтер Агентсва занимается всеми отчетами и расчетами с налоговой и за Агентство и за каждого Агента-ИПшника (чтобы не грузить ребят-сотрудников).

5. По структуре и штатному расписанию.

Учредитель или Учредители - это те кто задумал бизнес и владеет им. Это Собственник Агентства или хозяин. Он может или работать в самом бизнесе или не работать. Обычно Учредитель назначает себя ГЕНЕРАЛЬНЫМ Директором.

Задача Учредителя - строить бизнес, управлять им в целом и владеть этим бизнесом, защищать его. Стратегичесмкое развитие, технорлгия работы, ноу-хау и так далее. Все это описано в посте выше. Учредитель записывает на себя имущество (помещение, столы, стулья и т.д) и оформляет все документы на себя.


А ИСПОЛЬНИТЕЛЬНЫЙ Директор - это тот, кто непосредственно работает в этом бизнесе, занимается оперетивным управлением, текучкой.

Если Генеральный Директор сам будет заниматьтся оперативным управлением и текущеми делами - он будет "внутри" бизнеса и не увидит вовремя, что что-то идет не так. Генеральный Директор (Учредитель) - находится НАД бизнесом, указывает пути развития. И в любой момент может войти "внутрь" бизнеса, что-то там поправить и снова "выйти" наружу.

Задача Испольнительного Директора - Добиться выполнения стратегических планов, поставленных ГЕНЕРАЛЬНЫМ ДИРЕКТОРОМ. И выполнить планы так, чтобы ДОХОДЫ были выше чем расходы.

Исполнительный Директор - обычно или Наемлый сотрудник или Один из Учредителей (с меньшей долей). Генеральный Директор видит ЦЕЛЬ. Исполнительный видит препятствия к этой цели и старается их преодолеть.

Обычно вознаграждение Ген. Директора - это 5-10% об вала. Отчисляется в ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ - до уплаты аренды, зарплат и прочее. (Плюс он владее всей компанией и имуществом). Исполнительного Директор заботает за ЗАРПЛАТУ, лучше сдельную)

Таколва Идеальная картина: один ставит цели - другой их достигает. Один воодущевляет сотрудников на подвиги, второй "стегает кнутом по спинам ленивцев".

Обычно происходит так:

ФАЗА ОДИН: Собственник (владелец, учредитель) делает все сам. Всю работу. Потом он часть своей работы начинает делать руками своего помощника (но тем не менее все еще ОТВЕЧАЕТ за всю раьоту, независимо делал ее сам или чужими руками). Потом отдает еще часть работы кому-то другому. Потом еще часть работы - кому-то другому.

ФАЗА ДВА: В конце концов он раздает все работу своим подчиненным. И самого способного ставит над всеми подчиненными, чтобы тот координировал выполнение всей работы разными людьми. Вот этот самый способный - и есть - Исполнительный директор.

А сам Учредитель (Ген. Директор) смотрит со стороны - как выполняется работа, видит недочеты и указывает на них. А главное - ставит ЦЕЛИ перед Компанией. Такие, чтобы они воодушевляли людей. Люди работают не только за одни деньги.

Такова суть, а названия должностей - дело второстепенное. Способные Учредители имеют по несколько бизнесов одновременно.

Это ИДЕАЛЬНАЯ КАРТИНА.

Вот так в кратце

PS: Время - далеко заполночь, орфографические ошибки и опечатки править пока некогда :D