В ноябре и декабре 2015 года рынок недвижимости делал неуверенные шаги к сделкам. Покупатели, видя повышение курса доллара, (в понедельник 18.01.2016 года курс доллара к рублю на Московской бирже превысил 79 руб.), начали потихоньку приобретать давно присмотренные квартиры.
Так покупатели, которые приходили в августе месяце 2015 года и смотревшие квартиру в ЗАО, вернулись в ноябре месяце и авансировали ту же квартиру на 1 млн. рублей дешевле её стоимости на момент её первого показа, не без боев по цене. Следом была авансирована квартира в ЮЗАО, которую авансировали так же на 600 тыс. дешевле её изначальной стоимости. В ЮЗАО битва по цене была крайне ожесточенная, потому что покупатели не хотели брать большой кредит в банке. Переговоры шли очень напряженно. Но нам удалось отстоять деньги продавца.
Стоимость продаваемых квартир находилась в диапазоне от 17 млн. руб. и выше, т.е. это не дешевый сегмент рынка недвижимости.
Квартиру в ЮЗАО покупали с использованием ипотечных средств Сбербанка, отделения на Б. Якиманке д.18. Сбербанк постепенно меняет свою финансовую политику и политику в отношении ипотечных сделок. Сделок стало гораздо меньше по количеству. Время от времени происходят разные неожиданности не самого приятного характера. На Б. Якиманке перед самой сделкой в понедельник 28.12.2015 г. агент покупателя позвонила в воскресенье в 20.00 и сказала, что возможно завтра не будет денег вообще и придется встречаться 29.12.2015 ( ранее менеджер банка уже переносила сделку с утра на вечер под предлогом того, что с утра может не быть денег). Причина была названа следующая – банк «мониторит» откуда пришли деньги покупателя. Покупатель — Ольга заранее перевела основную часть денег первоначального взноса на счет в это отделение, и в субботу перечислила небольшой остаток с другого счета из другого отделения Сбербанка. Рано утром, в день сделки, в понедельник Ольга выясняла в чем дело, предоставляла все выписки со счетов и к 10.00 ситуация разрядилась.
Такого «шоу» перед сделкой да еще на ночь глядя, от «Сбербанка» я не припомню, за все годы работы. Другая неожиданность от « Сбербанка» ждала меня при сопровождении сделки по покупке 2-комнатной квартиры в Коньково. Там покупателям перед самой сделкой тоже на ночь глядя выслали кредитный договор, в котором годовая процентная ставка по кредиту была повышена на 0, 25%, против обещанных 14% годовых. А если учесть, что они брали в банке сумму в 6 млн. руб., то это выливалось в очень солидные деньги. Но погоревав, покупатели все-таки решили выйти на сделку. Квартиру им продавала семейная пара, уезжающая на ПМЖ в Израиль и продававшая целых 3 квартиры. Веселая получилась картина.
Видимо это и есть новая политика — сценарий «Сбербанка», объявленная Г. Грефом… Видимо так Сбербанк готовится к падению нефти в 25 долларов за баррель. Это уже близко. 30 долларов по словам главы банка уже не актуальная планка, о ней даже и говорить не стоит… Думаю это еще не предел падения стоимости нефти и всей экономики в целом.
Нас ждут неприятные времена возможных повышений ставок по кредитам и невыплаты кредитов все большим числом заемщиков, которые будут терять и уже теряют работу.
Хочется надеяться, что люди все-таки, будут решать свои жилищные вопросы, и мы все дружно продержимся в непростые времена.

внешняя ссылка

Я получаю очень много писем, касающихся возврата подоходного налога с покупки недвижимости. Здесь вы прочтете ответы на часто задаваемые вопросы.
Кто имеет право на получение имущественного налогового вычета с покупки квартиры, дома, доли/ комнаты в жилом объекте?
Отвечаю — только граждане-резиденты РФ, которые платят подоходный налог в бюджет в размере 13%. Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем и платите налог по упрощенной системе 6%, то возврата налога вам не видать. Женщины, находящиеся в декретном отпуске, пенсионеры, вышедшие на пенсию более 3 лет назад, не могут получить возврат подоходного налога из бюджета, т.к. они его не уплачивают. Про пенсионеров я напишу позднее.
Имущественный налоговый вычет на покупку нежилых объектов не предоставляется.
1. Как известно, налоговый резидент РФ имеет право на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества, который не превышает 2 000 000 рублей.
Новые положения в Налоговом кодексе состоят в следующем: если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее 2 млн. рублей, то остаток этого вычета может быть учтен в дальнейшем на новое строительство либо покупку на территории РФ жилой недвижимости, приобретение земельных участков или доли /долей в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и земельных участков или доли /долей в них, на которых расположены жилые дома или доля /доли в них. Это нововведение произошло с 1 января 2014 года.
Остаток неиспользованного имущественного налогового вычета переносится на последующие налоговые периоды.
a) при покупке земельных участков или доли (долей) в них для ИЖС имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на жилой дом. Если свидетельство на дом не оформлено, то вы не сможете получить возврат п/х налога.
Может быть я повторюсь, но…
б) в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или доли / долей в нем могут включаться следующие расходы:
расходы на разработку проектной и сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома или доли/долей в нем, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке жилого дома или доли / долей в нем, не оконченного строительства) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо- и газоснабжения и канализации;
в) в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли /долей в них могут включаться следующие расходы:
расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли/долей в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;
расходы на приобретение отделочных материалов;
расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ;
г) принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилого дома или доли / долей в них либо отделку приобретенной квартиры, комнаты или доли / долей в них, возможно в случае, если в договоре приобретения, закреплен факт того, что объект строительства является незавершенным.
Для покупателей недвижимости по ипотеке тоже принято нововведение.
2. Имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа /кредита, но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета по договору займа / кредита, а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов.
Ранее до 1 января 2014 года сумма процентов по кредиту / займу не ограничивалась.
Право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, имеют налогоплательщики, являющиеся родителями (усыновителями, приемными родителями, опекунами, попечителями), которые строят или покупают жилой дом, квартиру, комнату или долю /доли за счет собственных средств, приобретают земельный участок, предназначенный для ИЖС, на котором расположен приобретаемый жилой дом или доля / доли, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет (подопечных в возрасте до 18 лет). Размер имущественного налогового вычета определяется исходя из фактически произведенных расходов с учетом существующих ограничений.
Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пунктами 1 и 2 не предоставляются в качестве расходов на покупку жилой недвижимости, оплачиваемой за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, за счет выплат из средств бюджета РФ, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого помещения совершается между взаимозависимыми физическими лицами, в соответствии со статьей 105.1 НК РФ.
В случае, если после представления налогоплательщиком заявления в налоговую инспекцию о получении имущественных налоговых вычетов (пункт 1 и 2) , был удержан налог без учета этих вычетов, сумма излишне удержанного после получения заявления налога подлежит возврату налогоплательщику в порядке, установленном ст. 231 НК РФ.
Теперь о пенсионерах.
У налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ, имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи, могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех.
Если пенсионер работает, то на него это положение не распространяется. Он получает возврат подоходного налога как обычный налогоплательщик.
Т.е. если пенсионер купил жилую недвижимость в 2015 году и в этом году вышел на пенсию, то он сможет получить возврат подоходного налога за 2013 – 2015 годы по справкам 2 НДФЛ с места его работы. Т.о. пенсионер (неработающий) получит возврат налога только за 3 последних года работы, не более.
Т.е. если человек вышел на пенсию в 2014 году, а купил недвижимость в 2015 году, он получит возврат налога только за 2 года 2013 и 2014 годы.
Вот такие нюансы по возврату подоходного налога из бюджета существуют на сегодняшний день.

внешняя ссылка

Я давно наблюдаю за компанией СУ -155, смотрела много построенных ею объектов… Какие у меня впечатления? Продаются квартиры не дорого, по меркам Москвы. Могу сказать от себя несколько не самых лучших слов в адрес компании, но которые её очень характеризуют:
1) постоянный перенос сроков строительства в сторону увеличения, основная масса объектов строится дольше намеченного срока.
2) Качество строительства оставляет желать лучшего. Как-то раз, давно в 2007 году я смотрела квартиру в Кожухово, для себя. Но купить её не решилась. Когда я посмотрела почти достроенный объект, я поняла, что в квартиру придется вложить немало денег, чтобы она приобрела хоть какой то вид. Рабочие, находящиеся на объекте, гадили прямо в подъезде на втором этаже, потому что им не построили туалеты в нужном количестве… Меня такое отношение к строителям, очень впечатлило. Какая экономия… Мне кажется, это очень характеризует застройщика.
Другой раз, я смотрела квартиры в районе Павшинской поймы, уже в кирпично-монолитных домах, построенных по индивидуальному проекту. Все бы ничего, но… Дом был четырехподъездный. В двух крайних подъездах несущие колонны дали трещины ( вероятно, когда дом дал усадку). В связи с этим в квартирах, примыкающих к несущим конструкциям, разобрали стены, чтобы укрепить эти конструкции. При этом владельцы этих квартир, даже не знали об этом. Им не сообщили, ни устно, ни письменно. Не могу вспомнить точный адрес этого дома, возможно это Подмосковный бульвар д.9, но я могу ошибаться.
Когда агент, показывающий квартиру, вышел из лифта на нужном этаже, он остолбенел, дверь в квартиру уже не надо было открывать, так как стену разобрали, и квартира находилась в свободном доступе для любого человека, проходящего мимо.
Одна моя дальняя родственница решила купить квартиру в 2014 году в районе м. Чертановская в кирпичном доме, который строила компания СУ-155. Я её отговаривала брать квартиру в этом доме, предупреждая о том, что могут быть проблемы с этим застройщиком, но она меня не послушала, очень хотела купить квартиру в этом месте, да еще в кирпичном доме. Итог – строительство заморожено практически, хотя дом почти построен, не достроено одно крыло дома. До внутренней отделки дело не дошло. Адрес объекта: Балаклавский проспект д.15, стр.2.
Так, что теперь надо ждать у моря погоды.
В настоящее время в судах находятся более 20 исковых заявлений о банкротстве СУ-155 от Сбербанка России, ВТБ и других кредитных учреждений. суд 8 сентября Московский арбитражный суд признал обоснованными требования Банка Москвы к СУ-155 в размере 1,237 млрд. рублей и ввел процедуру наблюдения. Его деятельность неоднократно вызывала претензии заказчиков, таких как Министерство обороны РФ, мэрия Москвы и администрация Московской области. СУ-155» является одним из основных застройщиков Подмосковья, имея значительный объем государственных контрактов. Однако в 2014 году у нее возникли серьезные финансовые проблемы. На данный момент совокупный долг СУ-155 составляет 27 млрд рублей, а кредитная задолженность — 22 млрд рублей.
Дело о банкротстве СУ-155 будет рассмотрено 2 марта 2016 года. Сейчас правительство Московской области держит на особом контроле ГК СУ-155 и пытается не допустить банкротства застройщика во избежание появления обманутых дольщиков. Владелец СУ-155 Михаил Балакин летом сообщил журналистам, что планирует снизить кредитную нагрузку по итогам третьего квартала с 22 млрд до 14,7 млрд рублей. СУ-155 имеет задолженность по налоговым платежам в размере 210 млн рублей, а также 1 млн рублей долга по заработным платам своим сотрудникам.
Из-за своих финансовых проблем Холдинг готов переуступить права по четырем жилым проектам — в Одинцово, Щелковском районе, а также в городских округах Долгопрудный и Домодедово. Об этом ТАСС сообщил источник в министерстве строительства Московской области. Стоимость контракта на четыре проекта может составить 55 млрд рублей. . Вырученные средства могут решить финансовые проблемы СУ – 155.
Обанкротиться СУ-155 не дадут, уж очень много у них объектов недвижимости и много обиженных компанией инвесторов. Но приятного, во всем этом мало. Думаю, что риэлторы смогут добавить от себя впечатлений об этом застройщике…

внешняя ссылка Банкротство СУ – 155 или долгострой?