Сегодня прочитала одну , в которой автор-коллега искренне недоумевает, почему же он «не продает недвижимость».
Давайте разберемся детально. Начало общения с клиентом происходит по телефону, реже по электропочте, и совсем редко, когда клиент зашел, «проходя мимо».
Покупатель, набирая номер телефона, должен заведомо знать, с кем он будет разговаривать: владелец недвижимости или риэлтор. Обязательным условием является максимально достоверная и полная информация об объекте. Если риэлтор продает эксклюзивную недвижимость, на которую заключен договор с продавцом, нелишним будет указать в объявлении: без комиссионных!»
Правильно поданная информация должна включать: Один. Полное описание объекта с указанием его места расположения (лучше на карте Google), где флажком будет отмечеы параметры объекта.
Два. В описании объекта необходимо указать общую (жилую) площадь, а также планировку, и приложить технический план.
Три. Фото объекта с выгодных ракурсов, разумеется, в помещении (квартире) долже быть наведен порядок, чтобы случайно валяющиеся бумаги (вещи) не попали в кадр.
Четыре. В объявлении обязательно должен быть указан режим просмотров, например, с 10-00 до 19-00, или «только в выходные дни».
Пять. Обязательным условием стоит возможность регулирования цены. Если в объявлении указать только цену, ряд звонков будет с вопросом: «А Вы торгуетесь?» Поэтому для большей информативности лучше указать : с торгом или без торга.
Шесть. Если какие-то особые условия, например, владелец в эту сумму включает замену окон, не имея возможности сделать этого на момент задатка, то так и стоит указать. Или «квартира продается частично с мебелью: встроенная кухня входит в цену, а вот за большой шкаф-купе в прихожей просьба доплатить, т.к. он достался мне от любимой тети)
Семь. Необходимо указывать, готовы ли документы (если останется взять только извлечение из реестра прав собственности, то это несколько дней), узаконена ли перепланировка, нет ли самовольных пристроек, и не затянет ли это процесс покупки в случае срочного приобретения недвижимости.
Восемь. Сроки выезда. Одним из ключевых моментов является срок освобождения недвижимости. Я знаю случаи, когда из-за невыполнения или затягивания сроков выезда, клиент-покупатель недоплачивал либо продавцу, а чаще риэлтору.
Тем более, в наших национальных традициях анекдот. Новый русский (украинец) покупает виллу в Испании. Риэлтор называет цену 2000000 евро. «А когда они выселятся?»-спрашивает покупатель. «Понимаете, в нашей стране 3-4 месяца будет проходить оформление документов, еще пару месяцев, чтобы владельцы съехали. Рассчитывайте на пол=года.» «Даю 3000000 евро, и чтобы завтра тут никого не было!»
Поэтому заранее указав сроки выселения, например, 3 месяца, Вы сэкономите себе время и нервы.
А теперь самое главное. Если, воспользовавшись моими советами, Вы не получили ни одного звонка, значит, ваше информативное объявление никого не заинтересовало)
Начало 2011 года приятно удивило меня интересом банков к ипотечному кредитованию. Первым на посткризисном пространстве отреагировал Пиреус Банк. Его программы стали первой ласточкой, возвестившей о потеплении в отношениях банков и их заемщиков.
Признаками потепления являются как кредитные ставки-от 17% годовых в гривне, что уже приближается к верхнему пределу ипотечных ставок 2007-2008, так и сроки кредитования.
Если потенциальный покупатель хочет приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке, он по условиям Пиреус Банка, вносит первоначальный взнос в размере 30% собственных средств, а оставшуюся сумму получает в кредит в срок до 20 лет.
Если при этом у покупателя есть уже недвижимость, будь то квартира,дом, офис,торговая площадь, он может взять кредит под залог недвижимости на потребительские цели. Чтобы вы, мои уважаемые читатели не решили, что этот пост-реклама Пиреус Банка, я объясню, почему так важно начало кредитования как для экономики в целом, так и для рынка недвижимости, в частности.
Деньги, как известно, кровь экономики. Без денег нет развития бизнеса, нет движения вперед, а только стагнация.
Когда с началом мирового финансового кризиса Решением Национального банка был наложен запрет на досрочное снятие вкладов, и вместе с этим, приостановление всех без исключения кредитных линий, рынок сразу встал. Питание экономики остановилось.
Ведь если вы не заливаете бензин в ваш автомобиль, вы же не можете требовать от него, чтобы он двигался)
Следом за Пиреус Банк мы получили коммерческие предложения от ряда других известных банков, таких, например, как Индекс Банк, ВТБ и Сбербанк России, условия которых уже намного интересней. Например, ВТБ предлагает уже начальный взнос от 25%. Индекс Банк готов кредитовать ипотеку в валюте (при условии наличия валютной выручки предприятия) в размере 12% годовых.
В связи с этим можно, делая экскурс в недавнее прошлое, напомнить о выходе в 2001м Приват Банка с программой «Доступное жилье». Оживление рынка недвижимости в связи с невиданным доселе сервисом-ипотечным кредитовани ем. В начале Приват Банк «подкупил» потенциальных заемщиков первоначальным взносом в 30%, а затем и лояльным отношением к потенциальным покупателем в ракурсе косвенного подтверждения доходов.
Насчет последнего, думаю, мы уже никогда не увидим такого льготного режима)
И все-таки, возвращаясь к вышесказанному, я абсолютно уверена, что это-очень хороший знак!
Оптимистичное начало. В обществе царили настроения а-ля «окончание кризиса». Цены на квартиры приостановили свое падение и установились на отметке 2005 года.
Данную статью готовила довольно длительный период времени, собрала цифры за 2 сегмента времени, начало и конец 2010 года, нарисовала графики, чтобы показать Вам, уважаемые читатели, наглядную картину жилищного вопроса в Донецке. Если будут какие-либо замечания либо вопросы, пожалуйста, оставляйте в комментариях. А теперь начнем…
Цены на квартиры Донецк, январь 2010 г. Рассмотрим изменение цены на примере Ворошиловского района города Донецка
1-комнатные квартиры в Донецке: (см. значения графика №1)
График 1. Сравнение цен 1-ком. квартир
1 – январь 2010 г., 2 – декабрь 2010 г.
«хрущевки» – 32000-37000 (ср. знач на графике 34 500); «сталинки« – 50000-55000 (ср. знач. на графике 52 500); «высотки» - 36000-42000 (ср. знач. на графике 39 000); новостройки – от 1100/1 кв.м
2-х комнатные квартиры в Донецке: (см. значения графика №2)
График 2. Сравнение цен 2-х ком. квартир
1 – январь 2010 г., 2 – декабрь 2010 г.
«хрущевки» – 45000-50000 (ср. знач. на графике 47 500); «сталинки» – 65000-80000 (ср. знач. на графике 72 500); «высотки«- 47000-55000 (ср. знач. на графике 51 000); новостройки - от 11000/1 кв.м
3-х комнатные квартиры в Донецке: (см. значения графика №3)
График 3. Сравнение цен 3-х ком. квартир
1 – январь 2010 г., 2 – декабрь 2010 г.
«хрущевки» – 55000-68000 (ср. знач. на графике 61 500); «сталинки» -80000-90000 (ср. знач. на графике 85 000); «высотки» - 60000-70000 (ср. знач. на графике 65 000); «новостройки» - от1000/1 кв.м
*Примечание. Все цены приведены в долларах США.
Элитная недвижимость в Донецке, январь 2010 г. В люкс-сегменте сделки редки и цену сложить сложно, поскольку цена реальной продажи может существенно не совпадать с ценой заявки.
До мая-месяца цены плавно растут, примерно на 1-1,5% в месяц. Уже в апреле-мае наблюдается заметное оживление среди покупателей, особенно в дешевом ценовом сегменте. Одновременно увеличилось число «снятых» с продажи квартир с целью удорожания в дальнейшем. Риэлторы стали жаловаться друг другу на участившуюся отмену сделок по уже составленным предварительным договорам.
У нас даже стала популярной давняя шутка, что задаток – еще не повод для сделки.
Вместе с тем, с началом летнего сезона оживление на рынке сменилось сначала затишьем, а потом стабильно «мертвой» тишиной.
Сделки конца мая-начала августа можно сосчитать по пальцам. Продавцы, резво вскинувшие головы в начале года, летом практически паникуют, снижая цены на квартиры от 10 до 15%. Те, кому нужно было реально продать, а не исследовать спрос, в эти месяцы фактически хватают продавца за руки, лишь бы не сбежал!
Вновь рынок показал признаки жизни в конце августа, снова «лег в спячку» в октябре и здравствует по сей день.
Декабрь по уже установившейся традиции, месяц лихорадочной покупки квартир. К Новому году, что ли подарки делают?
А если серьезно, в стране с непредсказуемой налоговой или бюджетной политикой, лучше успеть купить квартиру, пока новые налоги не ввели или курс национальной валюты не обвалился.
Аналитика цен на квартиры в Донецке за декабрь 2010 Продолжая аналитику цен на примере квартир в Ворошиловском районе г.Донецка, докладываю.
1-комнатные квартиры Донецк: (см. значения графика №1)
2-х комнатные квартиры Донецк: (см. значения графика №2)
График 2. Сравнение цен 2-х ком. квартир
1 – январь 2010 г., 2 – декабрь 2010 г.
«хрущевки»-50000-60000 (ср. знач. на графике 55 000); «сталинки»-70000-85000 (ср. знач. на графике 77 500); «высотки»-55000-65000 (ср. знач. на графике 60 000); новостройки-от 1200/1 кв.м
3-комнатные квартиры Донецк: (см. значения на графике №3)
График 3. Сравнение цен 3-х ком. квартир
1 – январь 2010 г., 2 – декабрь 2010 г.
«хрущевки» – 60000-70000 (ср. знач. на графике 65 000); «сталинки» – 75000-90000 (ср. знач. на графике 82 500); «высотки» – 65000-85000 (ср. знач. на графике 75 000); новостройки – от 1000/1 кв.м
В итоге: рост 5-10% Из данных вышеприведенных графиков видно, что цены, хоть и неуверенно, но растут. Это не цены 2008 года, но остается надеется на лучшее.
Элитная недвижимость Донецк, декабрь 2010. В люксовом сегменте также произошло оживление. Сделки, по словам коллег, проводились в марже 200000-250000 за квартиры с эксклюзивным ремонтом и в сравнительно недавно построенных домах. Но эта тенденция свидетельствует о «ценовом сближении», т.е. продавцы снизили цены адекватно ситуации, что и привело к заключению договоров купли-продажи.
Итак, из всего вышесказанного можно сделать вывод, что по сравнению с началом 2010 года, цены на квартиры в среднем подорожали на 10-13% с временным удешевлением на летний период на 10-15%.
Это не касается квартир в новостройках, на них цена практически на изменилась за год или менялась неравномерно. Это связано в большей степени с большой квадратурой, а вследствие этого, с большой общей стоимостью. А также на цену в новостройках влияет количество конкурентных квартир на рынке и существенной стоимостью ремонтных работ в самой квартире. Не маловажную роль также играют завышенные эксплуатационные расходы в домах с внешним управлением, поэтому люди со средним достатком пока выбирают типичную «высотку» с ЖЭКовским обслуживанием и возможностью не платить за квартиру месяцами)
Все эти сезонные колебания соответствуют модели уже упомянутого в других моих статьях Олега Сикорского термина «рябь».
Как долго будут продолжаться «приливы» и «отливы», покажет жизнь.
Пожелания: А я напоследок, в качестве подведения итогов 2010 года, хочу пожелать:
Продавцам – успешной продажи квартир по максимально возможным рыночным, но все же реальным ценам;
Покупателям – успешных покупок по сегодняшним (кризисным) ценам!
И независимо от Вашего сегодняшнего статуса, пусть продажа или покупка недвижимости будет для Вас праздником и не омрачает Вашего настроения.
А если Вам довелось обратиться к риэлтору и воспользоваться его услугами, не поскупитесь на слова благодарности вместе с денежным вознаграждением.
"Если хочешь сделать человеку ХОРОШО,то сначала сделай ПЛОХО, а потом верни обратно.." Это как в анекдоте "купи козу". Самое грустное,что это правдоподобно...
Дима! Мы здорово потусовались на МК в Симферополе за это отдельное "респект". Ты думаешь, у меня не болит сердце об АСНУ? А то, что произошел не просто раскол на РПУ, Гильдию и пр., ты знаешь, мы пешки в их игре за власть и дерибан. Если сейчас нас всего 1-3-5 тысяч, так что молчим?...
Всему виной риэлторы? 11 / 1558
