Неплохо все разложили по полочкам. Тч скорее 7% после НГ останется, программы от застройщиков с завышением цены подожмут, цены незначительно снизятся и встанут, далее рост.

Жил несколько лет на Старокаширском шоссе, рядом, частенько бывал в тех краях.
Автобус полупустой от м.Добрынинская-Серпуховская по выделенке вечером долетает минут за 20 до Хлебозаводского, дальше начинается пробка. Возможность не спускаться в метро считаю огромным плюсом.
До м. Нагатинская недалеко, утром доехать несколько минут.
Очень много общественного транспорта во всех направлениях, несколько минут до м.Варшавская, Каширская, Нахимовский проспект, Коломенская.
Местные ходят в большой супермаркет в Гудзоне пешком, много магазинчиков на 1 этажах, несколько подземных переходов через Каширку. Плюсом отличный Москворецкий рынок рядом.
Можете посмотреть ещё там сталинки (через дорогу), вроде их капиталили пару лет назад. Приятно бывает пахнет свежим хлебом. Коллега там покупал квартиру, доволен.
Вечером, как не удивительно, тихо. Очень зелёный и благоустроенный райончик.
От Гудзона пешеходная дорожка к Старокаширскому шоссе, переходу под ЖД на Варшавку (театр Шалом), можно выйти за несколько минут к поликлинике, школе, детским садам, которые не загружены.
Буквально рядом вход (не центральный) в Коломенский парк и парк Ю.Лужкова.
Место довольно неплохое, ничем не хуже многих, имеет свое определенное обаяние старых облагороженных райончиков.

Если Люберцы-Котельники. Под аренду смотрел готовое в ЖК Новых Котельниках, ЖК Зелёный Остров (Котельники, Селикат) в сданных корпусах, без отделки можно выловить студии и однушки 3,7 млн.р.- 4,2 млн. руб., причем остров с подземным гаражом. Ремонт закладывайте сами, но аренда относительно стоимости квартиры в этом районе на самом высоком уровне, но учитывайте контингент.

Елена Романова в комментариях к статье "Прогноз РН на осень 2017" на ЦИ писала:
"Каждый собственник квартиры считает свою квартиру самой лучшей на рынке и всегда просит за нее цену выше рыночной. Нужно время и терпение риэлтора, чтобы клиент "созрел" и понял, что на рынке есть другие предложения лучше по соотношению цена-качество, чем его квартира. Если клиент принимает во внимание мои доводы, что на падающем рынке лучше сейчас продать квартиру по рыночной стоимости, а не ждать пол года, год, когда он, очевидно, получит меньшую стоимость, то клиент получает максимальную выгоду от продажи своей квартиры. Моя личная статистика - цена однокомнатной квартиры в панельном доме, серии П-44Т, в САО:
2014 г. 7600-7400 тыс. руб,
2015 г. 6900 - 6700 тыс. руб.,
2016 г. 6600 - 6400 тыс. руб.,
2017 г. 6300 - 6000 тыс. руб.
Тенденция очевидна. Потеря за год составляет минимум 500 тыс. руб. Моя задача, как риэлтора, достучаться до сознания и помочь клиенту принять правильное решение".

Признаю, погорячился!
Посмотрел свежие дома П-Разумовская с метро, цена действительно предельна 6,5..
Новый микрорайон Бескудниково-5 это дома между от начала по Бескудбульвару по нечетной стороне 3-13 и Дмитровским ш 71-74