14.10.21, 10:12

Иван Терехов писал(а):

Может это Сочинские проблемы или Краснодарского края, в Москве такого нет нет, проблем с переуступкой вообще никаких, застройщик всегда идёт на встречу, причем бесплатно.

это московская история и "риЁлтоблоггер" московский

Доброго дня, соратники, надысь в ленте одного «риэлтоблогера», «супер-профи», ё-моё, прочитал запись о том, какой он молодец: принял в продажу две квартиры и благополучно их продал. Ну чо - молодец, но есть момент: дом строящийся и квартиры продавались переуступкой права требования, а оный добрый молодец, цитата: «но... застройщик закрыл переуступку, так как не продал свой пул квартир. Обидно.. Но мы не сдавались, постоянно были на связи с менеджером». Почему «мы» - не знаю, возможно - «Мы, Николай II». Короче «мы» тупо ждал когда застройщик разрешит продать ‍♂️
То есть: клиенту надо продать, а агент чего-то ждет, но «постоянно на связи с менеджером». И чего клиенту от этой «связи с менеджером»? Ему деньги нужны - продать надо, с менеджером он и сам связаться может. В том числе заявить в официальный отдел продаж (ОП) свое желание перепродать. И ведь возьмут с удовольствием: поставят в «шахматку», предлагать будут и продадут. Да - дело платное, ну так и агент не за бесплатно работает. Да - условия при перепродаже через ОП - не фонтан, мягко говоря, но хоть ждать не будут пока застройщик «не продал свой пул квартир», что может затянуться на месяцы, а просто продаст.
На мой взгляд, поправите, если не прав, клиент обращается к агенту за решением вопроса, а не рассказами о «постоянной связи с менеджером». Да - застройщики не любят перепродаж и всячески вставляют палки в колеса, но этот вопрос решается: ждать когда «откроют переуступку» - равно: сдаться, сиречь - проиграть.
Как выиграть - расскажу, но сперва немного терминов, пригодятся, если вам агент начнет «дуть в уши» про запреты застройщиков и «надо ждать» - посыпьте на него ими, как солью на нечистую силу, может сие нехитрое действие сподвигнет «рыелтира» открыть Гражданский Кодекс, да вспомнить, что «214-ФЗ» - не только название, но и содержание.

Глоссарий:
«Цессия» звучит как название болезни, но это всего лишь «уступка требования». Законодательство подразделяет такую уступку на: уступку требования и уступку будущего требования. И то и то, по-умному, называется «цессия».
«Цедент» - лицо имеющее право требования. В нашем случае - покупатель еще не построенной квартиры.
«Цессионарий» - лицо к которому переходит право требования от цедента.
«Должник» - вот так, без изысков, просто «должник», а не какой-нибудь «цистоз» - лицо на которое обращено требование цедента. В нашем случае, упрощено - застройщик.
«Исполнение» - некий актив, созданный (требование) или еще не созданный (будущее требование) в отношении которого существует «требование по обязательству». В текущем повествовании - квартира, то есть создание материального актива на который в будущем будет обращено право требования - «неденежное исполнение».
ОП - официальный отдел продаж застройщика.
НОП - начальник отдела продаж.
КЛОП - синантропное кровососущее насекомое.

Специальными терминами подковались, поехали:
Как и говорил ранее, застройщики не любят перепродажи, особенно осуществляемые сторонними агентами, а не их ОП, и всячески им препятствуют.
Препятствие первое: не дают показывать. Тупо не пускают на объект и все. Что самое неприятное, надвить на них здесь никак не получится, ибо стройка - территория повышенной опасности и ограниченного доступа. Даже если дом уже построен и осталось только лавочки у подъездов поставить, но еще не введен в эксплуатацию - это стройка. Вам, вашему агенту, как лицу постороннему, дадут от ворот поворот и будут правы. Кричать, скандалить, показывать пальцем: «А вон они же пошли!» - бесполезно. И агент и вы, пока вам по акту не передали квартиру - посторонние. А «вон они же пошли» - официальный представитель отдела продаж, его подпись стоит в ведомости где указано, что он прошел инструктаж по технике безопасности: как вести себя и как присматривать за сопровождаемыми лицами.
Решение: потенциальным цессионариям (смотри выше - покупателям), без лишних экивоков, объясняем: застройщик препятствует перепродажам, поэтому идем смотреть такую же, но соседнюю квартиру, а там, по дороге, завернем в нужную. Только молчите пожалуйста, а то вдруг захотите еще раз посмотреть, а нас не пустят. И вот так: тишком - тишком, смотрим. Кстати, девочки в ОП грамотные, все понимают, и если ваш агент не «лох трамвайный», принимая в работу такой объект, сможет им заранее «поулыбаться» и с показами совсем уж играть в шпионов не потребуется. Более того, из практики: с ОП можно договориться так, что они сами, втихаря, будут предлагать и продавать вашу квартиру не уведомляя застройщика. Им-то без разницы: визит клиента в журнал записан, а где она его потом на объекте водит - попробуй проследи. Ну купит потом человек квартиру с переуступки и что: дом понравился, а квартиру не от застройщика потом на ЦИАН сам нашел - какие вопросы?
Тут пара моментов: нельзя договариваться по телефону: все звонки в ОП записываются. Ваш агент должен быть с открытой историей - тупо пробиваться через интернет, иначе девочки из ОП личный телефон не дадут. Ну а уж если договорился и личный номер получил - халява плиз: «Юленька, я не успеваю, покажи пожалуйста мою 17 квартиру» - все. Можно хоть совсем с клиентами не ездить: какой бы вы крутой продажник не были, а девочки в ОП специально обучены продавать именно на данном объекте.
Теперь посложнее и надо читать ДДУ - договор долевого участия. Регулируется сей документ 214-ФЗ. Есть еще 215-ФЗ - опера та же, оно мотив другой. Применительно к рассматриваемой ситуации - применимо, но примерно так же, как сова натянутая на глобус. Подробно о продажах объектов по 215-ФЗ я уже писал, кому интересно - ищите и обрящите. А у нас тут конкретно 214-ФЗ и чтение ДДУ. Что мы в нем можем вычитать? - да все что угодно, ибо 421 статья ГК РФ гласит, цитирую: «Пишите что хотите и отвалите». А если серьезно - полная свобода договора, вплоть до: «Если условие договора не определено сторонами соответствующие условия определяются обычаями применимыми к отношениям сторон» - ОБЫЧАЯМИ, Карл! Вот застройщики «обычно» и пишут в ДДУ:
1- запрет переуступки, как совсем, так и в неком интервале времени;
2- запрет переуступки без согласия застройщика (читай: должника);
3- космические комиссии (сиреч: оплату неких услуг по оформлению) и даже штрафы в пользу должника при переуступке;
4- ограничения минимальной цены переуступки.
Да чего только не пишут, вот только это все от Лукавого, ибо 214-ФЗ содержит статью 11 так и называемую: «Уступка прав требований по договору» и если ее внимательно почитать, то мы найдем только одно ограничение: уступка права требования возможна только после оплаты цедентом цены договора, или с одновременным переводом долга цены договора на цессионария.
Перевожу: у вас есть ДДУ по которому застройщик в некие сроки обязан построить дом и передать вам находящуюся в нем квартиру ценой в 100 рублей и вы все 100 рублей уже оплатили. Вывод: продавайте. Просто продавайте. То же самое, но вы сперва платите 50 рублей, а по окончании строительства должны оплатить оставшиеся 50 рублей. Так вот цессионарий (напоминаю: покупатель вашей еще не построенной квартиры) обязан принять на себя обязательство оплатить оставшиеся 50 рублей. Тут сложнее: должник (читай: застройщик) имеет право обоснованно усомниться в платежеспособности цессионария и, на основании параграфа 4 пункта 2 статьи 390 ГК РФ, заблокировать сделку путем направления соответствующего возражения. И если вы (цедент), не договоритесь с должником (застройщиком), и/или цессионарий не сможет убедить должника в своей способности исполнить обязательства, сделка будет расторгнута со всеми вытекающими последствиями. Мораль: во избежании неприятных сюрпризов, пусть и сильно заранее, но сначала гасим цену договора.
Выше упомянул 390 статью ГК РФ, это 3 глава Кодекса: «Уступка требования (цессия)», на ней остановлюсь подробнее, но сперва напомню про «Правовую вертикаль»:
1- Конституция,
2- Кодекс,
3- Федеральный закон,
4- Федеральное постановление,
5- Муниципальные подзаконные акты,
6- Договор.
Суть в том, что нижестоящий не может противоречить вышестоящему - статья 76 Конституции РФ. То есть, если что-то написанное в договоре противоречит Кодексу, это не легитимно и не правомочно. Теперь открываем ДДУ и например видим там пункт о том, что без согласия застройщика вы не можете уступить право требования другому лицу, а рядом открываем пункт 2 ст. 388 ГК РФ: «Не допускается без согласия должника уступка требования по обязательству, в котором личность кредитора имеет существенное значение для должника» - все, других ограничений нет. То есть, столкнувшись с таким пунктом в ДДУ и собираясь продавать еще не построенную квартиру, можно обратиться к застройщику с вопросом: «Дорогой друг, скажи пожалуйста, в чем моя уникальность?» - и если застройщик не сможет обосновать вашей для него уникальности*, слать его лесом, то есть направить возражение о признании данного пункта ДДУ обоснованно не действительным.

*уникальность: в уставе ТСН, который может быть утвержден и до постройки дома, может быть закреплено, что претендент на покупку квартиры в данном доме должен согласовываться с ТСН. Встречается такое очень редко и в домах «не для всех».

Вроде просто, да не очень, ибо следующий пункт той же 388 статьи не лишает права должника (читай: застройщика) включить в ДДУ «ответственность» за переуступку права требования третьему лицу - цессионарию. Вот так он расстраивается от расставания с вами, что без бутылки коньяка на излечение нервов - никак. А коньяк нонче дорог, поэтому 50 тысяч. Кстати, 50 тысяч, это еще по-божески, бывает и 10 и 15% от стоимости пишут - чтоб еще и на закуску хватило. Это конкретная засада, но вопрос решаемый. Для начала надо понять, как это прописано в ДДУ: штраф, неустойка, или оплата за некую услугу - типа за оформление договора цессии.
Если последнее - «услуга», это совсем просто - статья 16 Закона о защите прав потребителей: «Продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы».
Вам не надо чтобы застройщик что-то оформлял и подавал на регистрацию, тем более за 50 тысяч, так и не платите. Вы имеете полное право и подписать и сами подать на регистрацию, а застройщика просто уведомить. Нигде, подчеркну - нигде в законах не написано, что при переуступке права требования, документы должен оформлять и подавать на регистрацию застройщик (читай: должник). А вот ваше право самостоятельно подписать и в МФЦ отнести - наоборот.
Если же в ДДУ за сие действие предусмотрены некие штрафы или неустойки - смотрим статью 333 главы 23 ГК РФ: «Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку». Думаю тут сразу видно: будет сложно и долго. Хотя может и повезет - 50/50.
Первым шагом направляем застройщику письмо: «Слюшай, Вуася, те 500 тысяч которые ты хочешь с меня поиметь за переуступку - too much. Сойдемся на 50 или будем решать в судебном порядке?». Из практики: если письмо написано не как выше, а грамотным юристом: тот же вопрос, но на пару листов воды и цитирования законодательства - договоритесь. «Слюшай, Вуася…» - будет отписка с завуалированным отказом.
«На бумаге» выше написанное выглядит логично и решаемо, теперь «про овраги»
Напоминаю задачу: продать по договору цессии еще не построенную квартиру. А раз человек что-то продает, значит ему нужны деньги, причем сейчас, край - «завтра», а не когда-нибудь в неопределенном будущем, когда разрешит застройщик или закончится вежливая, но тягомотная переписка. Смотрим любой ДДУ: время на ответ везде одно и то же - 1 месяц с момента получения запроса. Пока письмо/запрос, пока ответ, потом возражение и понеслась - на годы могут затянуть, причем обоснованно, чем и пользуются. Решение - договариваться. Да - снова договариваться. Приходим к НОП-у:
- Дорогой друг, есть вопрос, мы его должны решить и мы его решим. Варианты. Первый: обращение - письмо - докладная записка: всвязи с особыми обстоятельствами, идя на встречу и так далее. Второй: я все равно так сделаю, а потом будем опускать тебе KPI бесконечными переписками и в суд уже прийдется идти вам. Да - суд проиграю, по факту, но по сути: 500 тысяч - перебор, с чем - 100%, суд согласится.
Тут стоить помнить, что НОП-ы, тоже головой не деревянные и понимают, что в такие «качели» будет вовлечен, в том числе, покупатель, что ни одному цессионарию не понравиться, если только это не родственник или вы не продаете право требования с очень существенной скидкой.
Второй момент: все эти письма, возражения, запросы и так далее - штука не бесплатная, если только вы сами не юрист со стажем. Что юрист денег возьмет, что агент, который это сможет вывезти, стоить будет отнюдь не дешево.
Мораль: думать, считать, а потом уже решать: закуситься с застройщиком, кто у кого больше крови выпьет, или договариваться.

Всем добра.

Кроме Москвы других городов нет? Кроме как переделывать что-то в жилье и сдавать на длительный срок больше ничего с недвижкой сделать нельзя? Господа, что за узость мышления? С чего вдруг такая зашоренность?
Пример: гостиничный номер в Сочи стоит +/- 6млн, за год чистыми приносит 600-700тр. Да еще и дорожает; полтора года назад барыжил по 4-4,2млн за самый дешевый, сейчас, в той же гостинице, минимум 5,7. Заплатил, с УК договор подписал и все - езжай домой, с завтрашнего дня доход от сдачи твой.
Пример 2: весь берег моря в Сочи - сплошные заброшенные пирсы, а приличных пляжей в сезон не хватает. Берем в аренду пирс, приводим его в порядок, делаем плавучий пляж. Знаете, сколько стоит шезлонг в сезон, в сутки? - до 15тр. Ясен пень, это не пластиковый топчан, а Шезлонг с ресторанным обслуживанием. Попроще рядом, с таким же обслуживанием - 5тр в сутки (я обычно такой беру).
Пример 3: здание в центре Сочи продаю, если с Москвой сравнивать - ГУМ. Цена: 300млн. До ума довести, будет примерно 3тыс м2. В соседнем, офисном здании, м2 стоит 2тр/мес. А тут торговые площади с витринами. На 1 этаж Новиков уже дизайн проект сделал, да и вообще коммерческие арендаторы в очередь стоят.
Считайте
А то - Москва.... нежилой подвал купим, на студии нарежем...

12.07.20, 16:34

Вадим Ярославцев писал(а):

Каков же итоговый ценник за такой домик?

Недавно, в формате "здесь и сейчас", предлагали продать как есть за 40млн.
Сколько вложено, сколько оценивается и так далее - расскажу в сентябре, когда перееду.

12.07.20, 16:37

Иван Терехов писал(а):

Вокруг курятники какие то, какой богач купит такое, если вокруг бомжи живут .

У меня шикарные соседи: справа - Иван Данилыч, главный инженер пансионата Россия, с женой (на пенсии). Слева и снизу - семья у которой я участок и купил: у них был огромный и его порезали: в одном родители, и три сына по дому построили. совсем слева - заброшенный участок (ищу хозяев чтоб продать). Чуть дальше меня по дороге, прокуратура гору оккупировала - сплошь прокурорские. Бомжей не встречал.

13.07.20, 07:58

Ермаков писал(а):

Зато функциональный, две симметричные надстройки наверху явно гостевые, будет куда постояльцев пускать.

В доме только 1 жилой этаж и в нем всего 2 комнаты: моя и гостевая, каждая со своим с/у и гардеробной, все остальное - кухня-гостиная. В цоколе: мастерская, баня с большой зоной отдыха и энотека. Места для постояльцев не предусмотрено.

02.06.20, 00:19

Trinisium писал(а):

20.09.19, 16:30

Alex-ToRent писал(а):

Уже год как постоянно живу в Сочи

Сочинский пенсионно-строительный эксперимент не удался?