Максим, а верно я понимаю, что 10% годовых - это гросс доход с аренды? Т.е. цена объекта 10 млн., годовой доход -1 млн. р. Отсюда вычитаем налог на недвижимость 0.5%-2% (Т.е. 50-200 тыс.р.), 6% налога (60 тыс.р., если ИП на упрощёнке) и получаем чистыми 740-890 тыс.р. на руки. Из этого вычитаем простои, арендные каникулы, какие-то накладные расходы на управление недвижимостью, т.е. на руки 7-7.5% получается, если не меньше по текущим ставкам?

Александр Харыбин писал(а):

Эх, не сдавать мне её больше. Пичалька)

Саш, контакт-то твой остался, квартиры у друзей и знакомых тоже имеются, т.ч. не эту, так другую будешь сдавать рано или поздно

Закончу тему с нашей продажи квартиры с помощью Олега Назарова.

Продажа линейной двушки на Бабакина в Химках площадью 50 кв. М. Затянулась у нас на пять месяцев. В итоге при нашем моральном согласии продать квартиру по 5.75 Олег смог найти покупателя по 5.85. Снижаться приходилось несколько раз, причем Олегу приходилось терпеливо нам разъяснять, что рынок находится несколько ниже наших ожиданий. Действительно, при ценах 6.1-6.5 были какие-то единичные звонки и просмотры, затем при цене ниже 6.0 начали поступать предложения в интервале 5.7-5.85.

Далее начались небольшие трудности, которые, Олег на удивление легко смог разрешить.

Перепланировка на кухне, которая не позволяет получить одобрение банка для ипотеки? Не вопрос. Раз для покупателей это принципиальный момент, то короб восстановили. Олег занимался этим сам начиная от поиска ремонтника и заканчивая контролем его работы. Итог, всего 10 тыс. руб. и довольные покупатели и банк.

Не хотят прописывать мою сестру с ребёнком в другой квартире мотивируя, что необходимо согласие супруга? Не вопрос. Коробка конфет, пара невзначай сказанных комплиментов, и вот уже для нас делают "исключение".

Переплата по коммуналке в размере 15 тыс., которую хотелось бы вернуть? Также не вопрос, смог договориться с покупателями.

Вообще, за что большой плюс Олегу, что человек сфокусирован на решении конкретной проблемы и задачи. Если он что-то не знает или какой-то вопрос заставляет его поломать голову, то человек мне об этом прямо говорит. После этого проблема неизбежно решается.

В общем, я считаю, что не зря перелопатил столько риэлторов и остановился именно на Олеге. Его работой я остался полностью доволен, думаю, что и не я один. Ещё раз, спасибо вам!

Хочу вместе с женой высказать огромную благодарность Олегу за внимательность и профессионализм. Но обо всём по порядку.

Изначально нашей задачей была продажа двух двухкомнатных квартир в Химках (одну на Бабакина, другую на Молодёжной возле Меги). После этого мы уже планировали себе подбирать трёшку в ближнем Подмосковье, либо двушку, но в Москве.

Поскольку опыт работы с риэлторами знакомых у меня сложился неудачный, я решил искать человека именно на Нерсе. Предварительно отобрал около 25 человек, после чего в личку разослал описание своей ситуации, пожеланий, задач, вопросов и т.п. Первое, что меня поразило, три человека мне сразу посоветовали Олега, хотя до этого я не особо обратил внимание на его посты на форуме. Кто-то ответил подробно (в том числе и Олег), кто-то предложил обсудить всё по телефону или подъехать в офис, кто-то начал мне задавать множество вопросов, хотя историю я расписал достаточно подробно и задавал конкретные вопросы.

После этого с некоторыми мы уже встречались лично. Большинство риэлторов мне говорили, что да, рынок сейчас падающий, но продать мы сможем по хорошей цене, скинув максимум 100-200 тыс. (с учётом скидки получалось на 100-200 тыс. выше нижней границы). Олег мне, во-первых, сразу обозначил, что чудес не бывает, чем ниже выставимся, тем выше вероятность найти покупателя, но при этом не давил с ценой. Во-вторых, подробно расписал как проходит процесс продажи, как проходит сама сделка, какие действия мне нужно будет предпринять для выхода на сделку, какими вопросами мне ещё нужно задаться, чтобы всё прошло успешно. Всё чётко и по пунктам расписывалось на бумаге. Т.е. после встречи у меня уже было понимание, что, как и в какой последовательности делается.

После первой встречи нам пришлось встречаться с Олегом ещё два раза и обсуждать всё сначала с моей женой, потом с сестрой. На обеих этих встречах Олег также всё по полочкам уже объяснял им, при этом терпеливо разжёвывая и отвечая на самые разные, в том числе и достаточно глупые вопросы.

Затем начался процесс продажи.

Сначала Олег предоставил достаточно подробную аналитику по обоим районам. Он обзвонил около 30 квартир конкурентов, узнавая какая у них ситуация, что по документам и т.п. Также по каждой квартире была информация когда они вышли на рынок, по какой цене, как цену корректировали. Отдельно была дана информация по совершённым сделкам. Несмотря на то, что рынок по сделкам был в районе 6-6.2 млн., мы решили начать с 6.5 по каждой квартире.

Первой ушла двушка на Молодёжной. Распашонка, с пятилетним муниципальным ремонтом в хорошем состоянии. Потенциальные покупатели предлагали в районе 6.1-6.2 млн. руб. Пока мы раздумывали, пришёл покупатель, которому нужно было выходить на сделку срочно. В итоге Олег смог с ним сторговаться до 6.350. На следующий день был принят аванс, ещё через два дня мы вышли на сделку.

В процессе Олег контролировал всё от и до, при этом смог решить очень важный для меня вопрос по месту проведения сделки. Изначально покупатели хотели делать сделку в Даев Плаза (там регистрировать документы, там же закладывать деньги в ячейку). Поскольку я об этом месте никогда не слышал, да и идея брать деньги там из депозитария и нести в руках до ближайшего банка меня тоже не устраивала, то я настаивал на том, чтобы деньги закладывались в любом из отделений государственных банков (Сбер, ВТБ24, ГПБ и т.д.). Юрист покупателя взял это дело на себя, но на следующий день сказал, что свободной ячейки на нужный нам день вблизи Даева не нашёл. Олег же как-то смог найти ячейку в ближайшем Сбербанке и забронировал её.

Сделка прошла успешно, деньги получены.

После этого мы с женой уже самостоятельно занимались подбором квартиры. Подобрали в итоге трёшку в Мытищах. Олег эту сделку сопровождал.

Тут было всё несколько сложнее, поскольку у квартиры было два собственника, на имя которых приватизировали квартиру их родители и дедушка с бабушкой. Соответственно Олегу пришлось проверять все отказы от приватизации, свидетельства о смерти, проверять информацию о собственниках в БКИ, собирать справки и т.д и т.п.

Также у нас было много вопросов по составлению договора купли-продажи, поэтому Олегу приходилось его несколько раз переделывать. При этом, за что большой плюс Олегу, он старался мне подробно разъяснить всё, что мне было непонятно, старался корректно донести, где я не прав, где нужно прописать что-то иначе и т.п. Дополнительно занимался сбором всех необходимых документов для ипотеки. Весь процесс Олег прошёл от начала до конца, от аванса до подписания акта приёма-передачи квартиры (хотя риэлтор продавца на подписание решила не приезжать).

По квартире на Бабакина процесс продажи пока ещё идёт, но тут скорее претензии к нам и нашим хотелкам, нежели к Олегу. Но, надеюсь, в ближайшее время и эту историю мы закроем.

Как итог, начинаем ремонт в новой квартире, за что огромное спасибо Олегу. Очень приятно, что человек на всех этапах подходил ответственно к своей работе, при этом всё внимательно контролировал, объяснял и внимательно нас выслушивал. Свою комиссию он полностью отрабатывает от и до, хотя она и не самая низкая на рынке, но и не самая высокая.

bhr писал(а):

после покупки квартиры третьи лица выделили 43% от первого взноса.
Не всем так везет с тещей.

Почитал я про то, как с застройщика взыскивается неустойка по 214 ФЗ. Дурачок, конечно, не дурачок вообще ниразу. Тут нужно быть либо самому хорошим юристом, либо работать с хороши юристом. Нюансов очень много, но в целом схема понятна.

Каким образом он на вложенные 43% получил мне понятно, вопрос, как объекты выбирать под это дело, а также как проконтролировать, что у застройщика есть реальные активы и он сможет выплатить заявленную сумму по исполнительному листу.

Конечно, можно поднимать вопрос об этичности такого рода "бизнеса", но раз всё в рамках правового поля, то ничего плохого в этом не вижу

Дурачок Буду изучать это дело подробнее.