04.08.20, 14:34
grappler писал(а):
04.08.20, 08:01
03425 писал(а):
30.07.20, 10:42
grappler писал(а):
Итого где-то 8.5% получается. Налог на имущество нулевой как я понимаю. Капремонт рублей 350 в месяц.
Как можно так считать? Не понимаю, правда. Если для того, чтобы себя цифрой "доходности" порадовать, тогда понятно. Можно и до 9 округлить.
Считаю более реалистичной оценкой доходности проекта (с учётом потерь от периодов "простоя" денежных средств) - 5 % (+/-0,5%).
про расчёт доходности:
1) расчет доходности производится на вложенные средства. а не на виртуальную цену квартиры в моменте, она вообще не интересует арендодателя у которого задача получение ежемесячного гонорара. только такой подход к расчёту доходности имеет смысл и реальное применение, т.к. по нему можно сравнивать этот инструмент с иными - депозитами, облигациями, другими арендными квартирами. биржевой подход с доходностью в моменте для квартир бесполезен т.к. это не товар моментальной ликвидности. просчёт доходности задним числом по свершившимся сделкам несёт развлекательную функцию, для построения планов/прогнозов не годится.
2) речь о долгосрочной аренде, это 15-20 лет. на таком горизонте два года первоначального простоя размазываются на весь срок и потеря будет незначительная, но наверное правильнее будет её заложить в расчёт.
3) договор аренды уже заключен, как правило длительностью на 11 месяцев, поэтому эти данные используются в расчёте. форс-мажор типа завтра планета взорвётся (жилец съедет и больше никогда никто не заедет) в расчёт не берём. объект с нормальной ликвидностью, зависнуть навеки без жильца квартире не суждено.
4) на таком длинном горизонте как правило ставка аренды растёт. этим фактором можно пренебречь, списав на него простои и косметические ремонты.
По аргументам:
1) конечно, абсолютно согласен.
2) думаю, 2020 год всем показал, что горизонт планирования 20 лет для физлиц (индивидуальных предпринимателей) вряд ли стоит всерьёз рассматривать. В конкретном кейсе прогнозировать дальше, чем на 3-5 лет я бы не стал. Поэтому, и не только, фактор простоя денег учитывать нужно, если хотим получить объективную и применимую для сравнения оценку доходности вложений. Собственно, в конце и Вы к этому приходите.
3) да, согласен, форс-мажоры не рассматриваем. Можно условно заложить простой на 2 недели в год, больше не нужно.
4) а вот со списанием абсолютно точно неизбежных расходов (амортизация, ежегодный НИФЛ) на мнимый рост арендной ставки (а вдруг она не вырастет, а то и будет стагнировать или вовсе провалится?) считаю некорректным. всё это легко учитывается, ничего списывать не нужно.
Вырастет ли аренда, никто не знает, а вот то, что стоимость услуг УК, теплоснабжение и взносы на капремонт индексируются ежегодно, знают все. И коэффициент для расчёта НИФЛ вроде ещё не вырос до 100%, если не ошибаюсь.
Ну, и корректность учёта исходных для объективного сравнения много значит.
К моменту сдачи (начала получения постоянного, как условились считать) дохода имеем заморозку вложений не на 2 года, а на 2,25.
Итак, 2,25 года назад в один и тот же день А и Б имели по 3,7 млн. руб.
А пошёл к застройщику и купил ДДУ на студию.
Б пошёл в 3 банка и открыл депозиты на 3 года под 8% годовых с ежемесячным получением %.
Прошло 2 года. В мае 2020 А поехал в Икею и потратил ещё 400 тыс. руб.
Б пошёл в банк и открыл депозит под 7% на 400 тыс. руб.
Считаем, какой реальный (не виртуальный, согласен, конечно) доход на дату получения первого арендного платежа имеют А и Б.
А: 30 000 - 3000 = 27 000.
Б: 0,08 (капитализацию % в течение 2 лет простим, хотя можно было и учесть)) * 2,25 * 3 700 000 + 0,07 * 0,25 * 400 000 = 666 000 + 7 000 = 673 000.
Вот сравнение реально полученного дохода на первую контрольную дату: 673 000 против 27 000.
На эту дату что имеют А и Б?
А имеет собственную студию и знает, что в течение ближайшего года будет получать на руки реальный доход 27 000 в месяц.
Б имеет 4 773 000 руб. в банках и знает, что в течение ближайшего года будет получать на руки реальный доход 29 830 в месяц (взял годовой % 7,5).
Вот и сравним. Простая пропроция. Если 29 830 ежемесячно считать, как 7,5 % доходность инвестиций на ближайший год, то тогда 27 000 - это 6,8 %.
Учет всех остальных известных сегодня факторов (простои, амортизация, налоги НИФЛ и НДФЛ, взносы на кап.ремонт) будет работать только на понижение. И реально будет не 6,8 %, а по факту ближе к 5 %.
По крайней мере, более, чем на 5,5 я бы не закладывался.
К слову, тоже не плохой результат, если учесть, что сегодня максимальная ставка по новым рублёвым депозитам 6%. Вполне сравнимо.
15.08.20, 10:56Александр, хороший ролик получился по содержанию и настроению.
