Извините, пожалуйста, за задержку с ответом! Уведомления о Вашем ответе по эмэйлу не было.
В силу прямого указания закона Покупателю после регистрации права на жилое помещение будет принадлежать на праве общей долевой собственности и земельный участок. Это прописано и Предварительном договоре. Естественно, Основной договор купли- продажи квартиры будет с согласия банка и с освобождением от залога квартиры (с оплатой части кредита банку и подписания застройщиком и банком доп.соглашения об исключении квартиры из залога).
Но это право наложилось на право залога. В случае неисполнения Застройщиком обязательств по возврату кредита Банк может обратить взыскание на заложенные квартиры в МКД и земельный участок. При этом в связи с отсутствием записи в Реестре о втором собственнике (в силу закона) документы на аукцион по продаже участка будут представлены без сведений о наличии общей долевой собственности.
Ситуация опасна еще и тем, что по нынешнему законодательства – земля главнее строений на ней. В нашем случае – это точечная застройка малоэтажного дома ( 33 квартиры) в престижном районе Подмосковья.
Новый собственник может снести малоэтажку и построить, к примеру, 9-ти этажный МКД.

Квартира сейчас в собственности Застройщика-Продавца- Заемщика. С Банком переговоры не велись, поскольку для Покупателя важно знать: может ли у него возникнуть право общей долевой собственности на участок после перехода права собственности. Закон законом, а Росреестр решает вопросы внесения изменений в запись о залоге участка. Может у кого-то есть практика по такой ситуации.

Застройщик и Покупатель заключили Предварительный договор купли-продажи квартиры. Дом сдан в эксплуатацию, но право собственности Застройщика (Продавца) на момент заключения данного договора не было оформлено. Земельный участок под многоквартирным домом (малоэтажная, точечная застройка) уже находился в собственности Застройщика.
После регистрации права собственности на квартиры Продавец в обеспечение кредита заложил Банку все квартиры в МКД и земельный участок.
Покупатель готов погасить часть долга Продавца в размере стоимости своей квартиры путем открытия аккредитива в пользу Банка.
А что будет с правами на земельный участок?
С одной стороны в силу закона (ст. 36 ЖК РФ) Покупателю после регистрации права на жилое помещение принадлежит на праве общей долевой собственности и земельный участок.
С другой стороны, внесет ли Росреестр запись о долевой собственности Продавца и Покупателя на участок и частичном погашении залога?