Поделюсь своим решением похожей задачи

У нас были аналогичные ограничения по бюджету (и тоже ипотека), из требований приличный район, не совсем старый дом, близость к парку, кухня от 9 м, раздельный санузел, состояние квартиры - жилое, т.к. возможности сделать ремонт в ближайшее время нет.

В итоге взяли однушку с балконом на среднем этаже в КОПЭ на Академика Пилюгина с видом на Воронцовский парк (дом ЖСК 86 года, с огороженной территорией и своей парковкой, охраной, очень приличным подъездом, новыми лифтами).
Идеальные документы и очень приличное состояние, поменяли только окна.

От дома до метро Октябрьская получается добраться в среднем за 20-25 минут по Ленинскому на общественном транспорте, метро в шаговой доступности (БКЛ) строится.

По деньгам получилось ровно 8 млн + риэлтор, которого нанимали на сопровождение. Сделка была осенью 2019 г., покупкой довольны