Психоз перед обвалом Взлетев до предельно высокого уровня, цены на квартиры в Москве могут рухнуть в любой момент
Средняя цена квадратного метра жилья в Москве вплотную подошла к отметке 3,6 тыс. долларов. Участники рынка ведут себя нервно – продавцы боятся прогадать, надеясь, что «квадрат» взлетит еще выше. Между тем эксперты уверяют: это потолок, ресурсов для дальнейшего роста цен уже нет. И любой случайный фактор может привести к их обвалу.
Жилищный рынок сегодня охвачен психозом. Застройщики тянут со сдачей домов, надеясь, что цены еще подрастут. Москвичи, продающие квартиры, нервничают. Известно уже несколько случаев, когда сделки расторгались на этапе регистрации. В самом деле, за июль средняя цена «квадрата», по данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости (ИРН)», успела вырасти больше, чем на 240 долларов. Это значит, что пока купля-продажа квартиры оформлялась, условная «двушка» общей площадью в 50 кв. метров подорожала на 12 тыс. долларов.
Редакции известно, что несколько московских семей попали в просто-таки трагическую ситуацию. Чтобы улучшить жилищные условия, старые квартиры они продали. К полученным деньгам добавили то, что взяли в кредит или взаймы у родственников и знакомых, и купили таким образом новое жилье. Казалось, что купили. Продавцы, подсчитав, насколько дороже стали их площади, пока готовились и оформлялись все нужные документы, расторгли сделки. Неустойка, предусмотренная договором, их не остановила – цена «квадрата» растет так, что финансовые потери от невыполнения обязательств они надеются возместить уже за считанные недели. Неудачливые покупатели в результате остаются и без старых, и без новых квартир. Запланированных на покупку денег уже не хватает, так что приходится снимать жилье в ожидании лучших времен.
Впрочем, эксперты уверяют, что этот колоссальный ажиотаж на рынке недвижимости, граничащий с психозом, уже совсем скоро пойдет на убыль. Рост цен на жилье в Москве в последние месяцы превышал порой 10%, сегодня он снизился до 6%. И это, уверяют специалисты, предел, за которым весьма возможен обвал.
Руководитель ИРН Олег Репченко сообщил «НИ», что рост цен замедляется все заметнее. «Если сейчас он уже составляет около 1% в неделю, то к осени можно ожидать снижения темпов до 1–2% в месяц, – полагает специалист. – В этом смысле с покупкой квартир, если есть возможность, лучше подождать до осени. Ведь когда нет ажиотажного роста, покупатель может выбирать из большего количества предложений и в более спокойной обстановке». По мнению эксперта, цены могут и обвалиться, но произойдет это вряд ли раньше следующего года: «Это зависит от непредсказуемой политической воли властей: от изменений в законодательстве и строительного плана».
В Департаменте градостроительной политики Москвы утверждают, что «политическая воля ни на что не влияет». «Градостроительный план уже составлен до 2020 года, и строительство идет максимально возможными темпами. Ограничивает его только бюджет и необходимость снабжать новые застройки социальной и коммунальной инфраструктурой», – сообщили «НИ». В департаменте утверждают, что в следующем году, как и в этом, планируется построить квартир общей площадью 5 млн. кв. метров, из которых 1,87 млн.– это социальное жилье. Чем и когда кончится ажиотаж, чиновники прогнозировать не решаются: «Это рынок, а рынок непредсказуем».
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев рассматривает два возможных сценария развития событий. «Рост цен может просто стабилизироваться и выйти на уровень не более 1% в месяц. Но это если не произойдет кризиса, – рассказал «НИ» эксперт. – А вероятность обвала весьма высока, так как факторов, способных переломить ситуацию, очень много. Так, например, в среднесрочной программе Минэкономразвития значится реформа налога на недвижимость: переход к налогообложению в зависимости от рыночных цен. Достаточно министру сделать заявление о том, что в 2007 году эта реформа, как и планировалось ранее, будет проведена – и цены рухнут. Кроме того, российские банки выдают ипотечные кредиты за счет краткосрочных вкладов. Это означает, что достаточно будет повторения летнего банковского кризиса 2004 года, возникшего из ничего, чтобы начался обвал на рынке ипотеки, а как следствие и обвал цен».
Эксперт отмечает, что 70% рынка жилья – это так называемые альтернативные сделки: покупатель квартиры продает свое прежнее жилье. При нынешних темпах роста цен такие сделки совершать сложно – стороны просто не успевают ее оформить. Но когда цены стабилизируются, количество таких сделок возрастет, а рост предложения при низком спросе почти неизбежно вызовет существенный обвал цен – вплоть до 20–30% в месяц. По мнению Константина Апрелева, такой вариант развития событий более чем вероятен. Единственное, что он не берется прогнозировать, это сроки. Взято с
21.07.06, 19:09Психоз перед обвалом
