Многие инвесторы, покупающие недвижимость в Германии и сдающие её в аренду (а также строительные инвесторы), являются иностранцами. Среди них очень много и наших сограждан. Из моей практики многие из них очень часто, не зная немецкого жилищного и налогового законодательства, упускают возможность списать часть налогов.
Я хочу привести краткое обозрение доходов облагаемых налогом в Германии и заострить внимание на доходах от сдачи в аренду недвижимого имущества.
Лица попадающие под подоходный налог должны проживать на территории ФРГ. Гражданство при этом не имеет значения.
В § 2 UStG. отражены все этапы оплаты подоходного налога. Рассмотрим некоторые основные виды доходов:
Доход от производственной деятельности, коей, согласно § 15 UStG, является самостоятельная регулярная деятельность, нацеленная на получение экономической выгоды. Суда не относятся лица свободных профессий и лица занимающиеся сельским хозяйством.
Доход от свободных профессий, которые входят в так называемый каталог свободных профессий (работа не по найму). В § 18 UStG можно найти подробный список этих профессий (врачи, архитекторы, маклеры, художники и т.д.).
Доход от работы по найму. Работодатель, как правило, сам проводит налоговые отчисления из зарплат сотрудников, которые заносятся в налоговую карту (Lohnsteuerkarte). При работе по найму, предусмотренны затраты в рекламных целях (Werbekosten), к которым относятся деньги за поездки на работу, рабочая одежда, инструменты, профессиональная литература, профобучение, а также деньги потраченые на подачу заявлений при устройстве на работу. Сумма, затраченая на рекламные цели и заносимая в налоговую декларацию, должна быть не меньше 920€ в год. Иначе финансовое ведомство не рассматривает вопрос об их возвращении налогоплательщику.
Доход приносимый денежным состоянием или капиталом. Суда относятся проценты со счёта в банке, дивиденты и т.д.
Сдача в аренду недвижимого имущества является распространённым видом дохода на территории ФРГ. Все финансовые доходы в этом случае заносятся в формуляр налоговой декларации с обозначением V, первая буква немецкого слова Vermögen- собственность. Этот формуляр заполняется для отражения доходов, приносимых недвижимым имуществом. К ним относятся не только арендная плата, но и отчисления на хозяйственные нужды объекта (починка крыши, реставрация фасада), задатки и доплаты квартиросъёмщиков или арендаторов, доходы от сдачи в наём гаражей, доходы от рекламы на территории собственности и т. д.
Налогоплательщик может и здесь вернуть себе часть затраченных в ходе операций со своей недвижимостью средств. А именно затраты возникшие при ремонте и обновлении уже имеющихся частей сдаваемого в аренду дома или квартиры (покраска, починка крыши, замена окон). Достройка дома, этажа или установка лифта не являются затратами на рекламные цели. Однако, если при этом затраченная сумма не привышает 4.000 € в год (без налога с оборота), то она может быть рассмотренна финансовым ведомством как затраты в рекламных целях.
Согласно § 7 UStG, налогоплательщик может вернуть себе ежегодно 3 % затрат на постройку или достройку здания, которое он использует в коммерческих (не жилых) целях. В этом случае заявление на строительство здания или помещения (Bauantrag) должно быть подано после 31.12.2000.
Затраты на недвижимость ипользуемую в целях личного проживания также могут быть списаны с налога за износ здания а именно:
2 % от стоимости объекта ежегодно, если он был построен после 31.12.1924 или
2,5 % от стоимости объекта ежегодно, если он был построен до 01.01.1925.
Таким образом, приобретя квартиру за 50.000 €, в здании построенном до 01.01.1925, можно в течении 40 лет полностью вернуть себе её стоимость за счёт списанного налога. Подробнее о списании налога на основании износа зданий в § 7 UStG (Absetzung für Abnutzung или AfA).
Согласно § 23 UStG от 2007 года, затрагивающего частные операции по реализации недвижимости, срок продажи недвижимости составляет десять лет с момента её преобретения. Налог на доход от продажи отпадает, если в год, когда недвижимость была реализованна и минимум два года до этого, она использовалась в личных целях, т.е. владелец сам проживал в ней.
Многие обладатели квартир и домов в Германии проживают за границей. Как правило это люди вкладывающие в дешёвую по сравнению со всей Европой немецкую недвижимость с целью сдачи в аренду. Среди них много и наших сограждан. Привожу основные пункты которые должен соблюдать арендодатель в Германии.
Основной обязанностью арендодателя является обеспечение гарантий и условий проживания на время всего срока найма квартиры , а также поддержание тех условий проживания, которые имели место на момент передачи квартиры в наём. (§ 535 I S.S. 1, 2 BGB)
Дальнейшими (второстепенными) обязанностями арендодателя являются: Обеспечение безопасности движения (например, при гололёде прилегающие к дому дорожки должны быть посыпаны щебнем или песком), согласно § 242 BGB. Устранение правовых и вещественных недостач (например утепление окон в квартире, чистка вентиляционных отверстий), согласно §§ 536-548 BGB. Замена или ремонт вышедших из строя бытовых предметов пользования (холодильник, электроплита и т.д.) в квартире, переданных в пользование квартиросъёмщику, согласно § 539 I BGB.
Обязанность защиты правового блага. Арендодатель обязан извещать квартиросъёмщика об известных ему опасностях. Например, возможной опасности взлома квартиры при установке ремонтных лесов. Все эти обязанности оговариваются зачастую договорными сторонами. Например, при аренде коммерческих площадей обязанность поддержания условий прибывания полностью возлагается на плечи съёмщика. В случае жилой квартиры такое распределение обязанностей возможно при незначительных, мелких ремонтных работах.
В случае проведения косметического ремонта в силу вступает либо план договорных сроков его проведения (указанный в договоре найма), либо § 28 Abs. 4 II BV (Berechnungsverordnung), по которому:
недопустимо требовать от квартиросъёмщика проведения ремонта при выезде, не взирая на уже проведённые им косметические ремонты во время его проживания в квартире.
недопустимо обязывать квартиросъёмщика проводить начальный косметический ремонт при въезде в квартиру.
обязянность проведения квартиросъёмщиком косметического ремонта действитвительна даже в том случае, если квартира была передана без предварительного косметического ремонта.
квартиросъёмщик обязан возместить арендодателю ущерб, который мог быть приченён им во время самостоятельного проведения косметического ремонта.
Пункты предписания, по которым квартиросъёмщик обязан прибегнуть к профессиональной поддержке при проведении косметического ремонта, более не действительны.
При извещении квартиросъёмщика о возмещении им ущерба, необходимо дать ему соответствующие сроки выплаты суммы ущерба, при необходимости дать отсрочку или возможность выплатить сумму ущерба по частям. Срок исковой давности возмещения суммы ущерба истекает через 6 месяцев после завершения договорных отношений (§ 548 BGB).Многие обладатели квартир и домов в Германии проживают за границей. Как правило это люди вкладывающие в дешёвую по сравнению со всей Европой немецкую недвижимость с целью сдачи в аренду. Среди них много и наших сограждан. Привожу основные пункты которые должен соблюдать арендодатель в Германии.
Основной обязанностью арендодателя является обеспечение гарантий и условий проживания на время всего срока найма квартиры , а также поддержание тех условий проживания, которые имели место на момент передачи квартиры в наём. (§ 535 I S.S. 1, 2 BGB)
Дальнейшими (второстепенными) обязаннастями арендодателя являются: Обеспечение безопасности движения (например, при гололёде прилегающие к дому дорожки должны быть посыпаны щебнем или песком), согласно § 242 BGB. Устранение правовых и вещественных недостач (например утепление окон в квартире, чистка вентиляционных отверстий), согласно §§ 536-548 BGB. Замена или ремонт вышедших из строя бытовых предметов пользования (холодильник, электроплита и т.д.) в квартире, переданных в пользование квартиросъёмщику, согласно § 539 I BGB.
Обязанность защиты правового блага. Арендодатель обязан извещать квартиросъёмщика об известных ему опасностях. Например, возможной опасности взлома квартиры при установке ремонтных лесов. Все эти обязанности оговариваются зачастую договорными сторонами. Например, при аренде коммерческих площадей обязанность поддержания условий прибывания полностью возлагается на плечи съёмщика. В случае жилой квартиры такое распределение обязанностей возможно при незначительных, мелких ремонтных работах.
В случае проведения косметического ремонта в силу вступает либо план договорных сроков его проведения (указанный в договоре найма), либо § 28 Abs. 4 II BV (Berechnungsverordnung), по которому:
недопустимо требовать от квартиросъёмщика проведения ремонта при выезде, не взирая на уже проведённые им косметические ремонты во время его проживания в квартире.
недопустимо обязывать квартиросъёмщика проводить начальный косметический ремонт при въезде в квартиру.
обязянность проведения квартиросъёмщиком косметического ремонта действитвительна даже в том случае, если квартира была передана без предварительного косметического ремонта.
квартиросъёмщик обязан возместить арендодателю ущерб, который мог быть приченён им во время самостоятельного проведения косметического ремонта.
Пункты предписания, по которым квартиросъёмщик обязан прибегнуть к профессиональной поддержке при проведении косметического ремонта, более не действительны.
При извещении квартиросъёмщика о возмещении им ущерба, необходимо дать ему соответствующие сроки выплаты суммы ущерба, при необходимости дать отсрочку или возможность выплатить сумму ущерба по частям. Срок исковой давности возмещения суммы ущерба истекает через 6 месяцев после завершения договорных отношений (§ 548 BGB).
Сдать квартиру в Германии! 0 / 595
