Недвижимость в Ташкенте выросла в цене за год на 280%.

Графики , возможные причины и обзор рынка. Краткий анализ , «Академпресса» г.Ташкент.(внешняя ссылка)

Рост цен на недвижимость в Ташкенте.

Как видно из приведенного графика ,(график не могу скопировать,пишите на мыло-пришлю) цена на исследуемые квартиры в Ташкенте за последние 14 месяцев выросла в 3 раза. Следовательно инвесторы вовремя вложившиеся в квартиры утроили свой капитал.

Методика расчета.

Вычисления проводились по базе предложений квартир в ташкентских газетах «Частный сектор» и «Ташкентская неделя»,а также по собственной базе .Кроме того были опрошены посредники работающие на квартирном рынке. Учитывалась цена предложения, так как цену сделки установить невозможно, но обычно в последний год в период роста цен продавцы уступают не более 2-3% от цены запроса. Все цены указаны в долларах США, но при расчетах, согласно законодательства, используются узбекские сумы.
Так как для получения корректного результата необходимо было достаточное количество однотипных предложений, были взяты предложения по двухкомнатным квартирам двух районов города –Чилонзар и Юнус-Абад По другим ореалам городской застройки достаточного количества однотипных предложений опубликовано не было. Из выбранных предложений отобраны наиболее дешевые квартиры в своем секторе. Объясняется это тем ,что продавец может запросить за свою квартиру хоть 1000 000 $, но если в предложениях присутствует подобная по всем параметрам квартира но более дешевая ,то конечно покупатель выберет ее .Так что группа наиболее дешевых квартир лучше характеризует состояние цен на рынке. Кроме того, согласно примеру Маслоу (пирамиды цены и спроса), сектор менее дорогих квартир может быть интересен большему количеству пользователей нашего отчета. Крайние ценовые значения отбрасывались как фон.


Возможные причины роста цен.

Мы выбрали ряд причин, но рассчитать какие из них оказали большее влияние на рост цен в этом отчете не представляется возможным.

1)С января 2006 года банки стали выдавать ипотечные кредиты.
2)С 2003 года банки принимали от физических лиц средства в узбекских сумах на срочный депозит под 60% годовых в 2003 г. и постепенно снижали процент до 32% годовых в начале 2006 г. С апреля 2006 года процентная ставка резко уменьшилась до 21%.Учитывая что курс доллара к суму в течении последних 3-4 лет плавно рос на 7-8% в год ,то многих привыкших к более выгодным условиям вкладчиков эти ставки не устроили и они переложились в недвижимость.
3)Приток населения из областей в Ташкент на работу. Эти люди переезжают так как в столицах обычно лучшие условия и больше возможностей.
4)Приток состоятельных семей из областей скопивших достаточно средств для переезда в столицу.
5)Покупка российскими и казахскими инвесторами предприятий, ожидание приезда инвесторов и менеджеров из этих стран.
6)Снижение 1.06.06 нотариальной пошлины при оформлении недвижимости с 10% от объявленной суммы сделки до 20-30$ в среднем за одну квартиру.
7)Естественный прирост населения благодаря рождаемости.
Снижение темпов строительства многоквартирных домов с недорогими квартирами. До октября 2005 г. было дешевле купить квартиры на вторичном рынке чем строить новые.
9)Уменьшение в 2006г. количества жителей по тем или иным причинам переезжающих за рубеж.
10)Рост накоплений у различных групп населения
11)Слабая информированность населения о наличии и возможностях инвестиций на фондовом рынке..
12)Небольшое падение курса доллара к суму начале лета 2006г,что вызвало настороженное отношение к нему как инструменту инвестирования.
13)Поступление инвестиций в недвижимость, от иностранных инвесторов..
14)Рост цен на строительство за счет роста цен на стройматериалы, энергоресурсы, транспортные расходы, подведение коммуникаций.
15)Покупка квартир в качестве инвестиций. А по утверждению американского исследователя Шиллера такие квартировладельцы в 70% случаев отказываются снижать цену даже когда рынок идет вниз и намерены дожидаться повышения цен.
16)В практику уехавших вошло не продавать квартиры недорого и за короткое время ,а доверить их продажу родственникам и друзьям в период поднятия цен.
17)Введение законодательства о выкупе земельных участков физическими и юридическими лицами, микрокредитовании, упорядочении получения наличных денег в банках.
18)Инвестиции в квартиры со стороны граждан республики работающих в других странах.
19)Продавцы квартир наблюдая такой рост цен снимали квартиры с продажи надеясь продать их позже но дороже ,тем самым уменьшая количество предложений и увеличивая цену на квартиры.

Цены на квартиры в зависимости от места нахождения и других характеристик.

Традиционно дороги квартиры в местах считающихся элитными: около бывшего магазина «Дархан», Ц-1, ул ,Пушкина- Пишпекская, ул. Садыка Азимова, станции метро им. Айбека, квартиры построенные фирмой «Габус»- их цена на вторичном рынке 800-1000 $ за м/кв, Так называемые «банковские» дома ,а так же квартиры в районе Миробадского рынка стоят 400-500$ за м/кв. Средняя ценовая категория это дома на массивах Чилонзар и Юнус-Абад, -260-300$ за м/кв.И наконец самые недорогие квартиры на массивах Сергели, Строитель, Алгоритм 180-200$ за м/кв.
Но наиболее интересны для инвесторов «недооцененные» квартиры , как например в центре, в домах на Юнуса Раджаби ,где прямо на берегу канала Анхор, в парке, стоят элитные дома квартиры в которых стоят пока от 600$ за квадрат, причем въезд в парк охраняет пост ГАИ.

Аренда квартир.

Большое количество квартир купленных с целью инвестировать средства, привело к уменьшению цен на ареду .За 200$ сегодня можно снять двухкомнатную квартиру в приличном районе с евроремонтом –стеклопакеты,деревянные двери, пластиковые трубы , паркет , импортная сантехника. Кроме того такая квартира будет укомплектована хорошей техникой, мебелью ,посудой ,бельем. При этом сама квартира стоит не менее 25 тысяч $, еще 7-8 тысяч $ ремонт и тысяч 10 $ техника ,мебель и прочее. И того 43 тысячи $ . За год вы получите около 2 тысяч, ведь не всегда квартира заполнена круглый год, или около 5% годовых . А ведь ремонт ,мебель и техника имеют свойство изнашиваться и новые квартиранты предпочитают свежий ремонт и обстановку.
Чуть лучше выглядит аренда недорогих двухкомнатных квартир ближе к окраинам, от 50$ до 100$.Сама квартира тысяч 12$ ,обстановка 1-1,5$, итого 13 тысяч $. За год вы получите до 1,2 тыс$. ,а это уже 8-9% годовых. Но за это время вероятней всего вырастет в цене и квартира.

Аренда домов.

Пользуются спросом частные дома с бассейном, сауной и двором. Евроремонт и техника обязательны. Такой дом можно снять за 1-1,5 тысячи $ .Сам дом обойдется не менее 30 тысяч $ ,бассейн, сауна, ремонт и обстановка не менее 20 тысяч $, итого 50 тысяч. Но за год можно получить от 12 до 18 ты- сяч $ -то-есть от 26 до 36% годовых. Но не забывайте ,что нужно будет обновлять ремонт и обстановку.

Аренда офисных помещений

Офис расположенный в здании проектного института может стоить от 40$ м/кв в год . Элитные офисные площади на проспекте Афросиаб стоят от 200-250$ за м/кв в год ,но заполнение их оставляет желать лучшего.

Квартиры для бизнеса

Двухкомнатная квартира у проезжей дороги на первом этаже может стоить от 10-30% дороже чем подобная в других местах. Но если она находится допустим на многолюдном перекрестке у метро то может стоить и в 3 раза дороже.

Дачи

Обычные дачи расположенные в предгорьях или у водохранилища на расстоянии 50-70 км от города- домик ,6 соток, баня, поднялись в цене за год не менее чем в 2 раза и стоят теперь от 2-3 тысяч $.

Оценка перспектив дальнейшего роста

На сегодняшний день очередь на получение ипотечного кредита- на два месяца вперед. Основной застройщик элитного жилья фирма «Габус» предлагает инвесторам строить квартиры по 700 у.е. за м/кв ,при этом запись желающих уже только на 2007 год.

.Примечание.

При всем уважении к авторам подобных обзоров хотели бы заметить, что привязывать цену на квартиры к расположению их в административных районах города не совсем корректно. Некоторые районы в Ташкенте начинаются в центре, а заканчиваются на окраине города.
Так-же нам не удалось получить сведений о « Центре недвижимости Ташкента».По телефонам «Центра» нам объяснили что это просто дирекция площадки предоставляемой для работы маклеров и квартирных агентств и своей информационной базы не имеет.