Без мебели квартиры сдаются в Европе-Америке, где есть значительный слой людей, сознательно арендующих, а не покупающих жилье. У нас легче сдаются квартиры с мебелью и техникой.
Учитывая эконом-направленность, должны быть и полы, и шторы, и мебель по минимуму (шкафы-антресоли, диваны из расчета 1-2 в каждую комнату (так как к "эконом" часто приезжают родственники из провинции), стол-стулья), и техника: счетчики ЭЛ, ХВС, ГВС, газовая или электро плита, холодильник, стиральная машина, телевизор, подведенные телефония-интернет, кондиционер (наличие оного повышает стоимость аренды процентов на 20), домофон, желательна вытяжка на кухне (если в доме есть система вытяжной вентиляции, иначе это будет лишь декором).
А еще поставить мусорное ведро, швабру и ершик, дабы у нанимателя не возникло и мысли всю эту красоту загадить отсутствием уборки. Да, еще в договор надо обязательно вписать весь перечень передаваемой встроенной и отдельно-стоящей техники и мебели, причем с описанием и с указанием начальной стоимости и состояния !

Данные только по опыту работы с Мск:
1. Помещения площадью 1000 - 2500кв.м., ставки не более 8000 руб/кв.м./год (ранее озвучивались ставки 1000у.е./кв.м./год - в сетевых клубах такого нет, разве если это не ставка аренды помещения, а аренда готового клуба с оборудованием, возможно уже раскрученным местом и клиентурой и т.п.). Более высокую ставку они не "тянут", т.к. слишком непроходные экономические параметры бизнес-плана получаются, инвесторы под такие показатели не инвестируют.
2. Клубы эконом и среднего-уровня имеют меньшую площадь. Клубы бизнес-уровня и лакшери - бОльшую площадь, чтобы на этой большей площади иметь возможность разместить "фишки"для разбалованных клиентов (СПА, фито-бары, магазинчик спорт.принадлежностей, ресторан и/или магазин здорового питания, салон красоты, йога-танцы, пр.)
3. Обязательно - возможность размещения бассейна (хотя бы сауны), т.к. в настоящее время конкуренция у фитнес-клубов уже очень велика, и без бассейна клуб становится неконкурентоспособен (значительно меньший поток клиентов, меньше доход, ухудшаются рентабельности-сроки окупаемости). Для размещения бассейна важно: значительная допустимая нагрузка на перекрытия (рассчитывается исходя из объема ванны), поэтому чаще всего бассейны размещают на 1 уровне. Наличие приточно-вытяжной вентиляции. Водоснабжение-канализование как обычно, но потребуется установка и обслуживание соответствующих фильтров. Дополнительная отопительная система (автономная, для работы в летний период, т.к. в средней полосе в бассейне и залах спа без отопления холодно будет). Солидные выделенные эл.мощности (чтобы хватило и на доп.отопление, и на работу вент.систем, и на собственно технологическое оборудование фитнес-центра),
4. Расположение у остановок общественного транспорта не обязательно: целевая аудитория данного бизнеса - люди среднего, бизнес и выше уровня, они ездят на авто. А вот парковка нужна. Отдельный вход нужен (один - основная входная группа, плюс эвакуационные). Возможность размещения вывески (на фасаде, крышной установки, указателей на подъездных путях). Важно, чтобы режим работы был 8.00 до 23.00, а желательно круглосуточно. А Еще как дополнительная "фишка" может сработать размещение автомойки по-соседству (разумеется, не в этом же помещении )
Коротко все. Подробнее - спрашивайте, могу какую-нить презентацию направить, или пример размещения

Инвестирование в коммерческую недвижимость равносильно инвестированию в бизнес (он в объявлениях так и называется зачастую, например: продаю арендный бизнес, офис с арендатором, и бла-бла-бла). То есть и оценка здесь соответствующая:
1. Не важно, в каком регионе будет находиться Ваш бизнес. Важна рентабельность.
- Рентабельность Вам обеспечит надежный арендатор, платящий хорошую арендную плату по соответствующей ставке.
- Хорошую ставку арендатор примет, если у него бизнес в Вашем помещении будет процветать.
2. Для процветания торговли (стрит-ритейл, либо магазин у дома) важно наличие покупателей и уровень их достатка (эконом, бизнес, элит).
- Наличие покупателей рассчитывается исходя из: а - плотности застройки внутри зоны доступности (прямо распечатываете с гугла крупно, чтобы этажность было видно, и очерчиваете циркулем окружность радиусом исходя из площади будущего магазина, от 100 метров до 2 км) с учетом магазинов-конкурентов, б - автомобильного траффика (считается с использованием секундомера), в - величины среднего чека в рассматриваемом районе(можно подглядет в ближайшем магазинчике)
3. Для офисов важно расположение в доступности от метро (не каждый сотрудник будущего арендатора ездит на авто), какая-никакая престижность района, желательно тихое место, возможность парковки. Но в общем требования значительно более скромные, чем к торговле. Зато и арендные ставки значительно ниже.
2. Если у Вас сумма до 7 млн.руб, то можно рассчитывать на небольшой офис или магазин, или офис продаж (среднее между ними, куда относятся парикмахерские, нотариальные конторы, и дизайн-студии и т.п.). Просмотрите объявления. Несмотря на кажущееся изобилие, хороших предложений на рынке немного, в базах зачастую повторяется один и тот же объект с различными вариациями (агенты часто меняют номер дома, улицу на соседнюю, площадь на 1-2кв.м., по незнанию объекта или умышленно)
3. Далее придется делать расчеты:
- Ваши вложения (покупка+ремонт) минус операционные расходы (налоги, содержание, ТСЖ, коммуналка, плановый капитальный ремонт и т.п.). Имейте в виду, что коммерческая недвижимость дороже жилой, и всегда будет. Причина: застройщик продает квартиры физ.лицам без НДС, а нежилые помещения - с НДС, даже физ.лицам. То есть чтобы ему было выгодно строить нежилые помещения, они должны быть на 18% дороже.
- Ваш доход (для снижения риска неопределенности желательно в договоре аренды переложить обязанность по содержанию помещения и возмещение коммунальных услуг на арендатора. Не увеличить арендую плату на данные суммы, а именно переложить обязанность) в месяц, в год. Имейте в виду, что для торговли крайне важно иметь свидетельство на собственость (регистрация юр.лица, кассового аппарата, размещение вывески, лицензия на реализацию алкоголя (который дает арендатору 50% прибыли), до получения свидетельства Вы можете оказаться без арендных платежей. Также торговые объекты требуют бОльшие выделенные электр.мощности, два контура вентиляции и другие требования, диктуемые СЭС, ПожНадзором, etc. Кроме того, торговля малых форматов становится востребованной только когда микрорайон уже (или еще) заселен.
- Отсюда оцениваем срок окупаемости, рентабельность проекта.
На сегодня ситуация на рынке такова, что лучше квартиры в коммерческую недвижимость не переводить. По практике последних 2 лет это не выгодно (все-таки кризис больше отражается на функциях, не являющихся жизненно необходимыми. Офис можно сократить, в магазин ездить реже и покупать практически оптом. А вот жилье всегда необходимо). Поэтому коммерческая недвижимость сильно "просела" в кризис.
Возможно, данные манипуляции вновь станут выгодны, через пару-тройку лет. Или Вам случайно встретится "шоколадный" вариант Только не ошибитесь в оценке шоколадности варианта
Сорри за столь длинное изложение.

Всем - доброго дня. Форум обычно читаю, но тут тема очень уж близкая (работаю с коммерческой недвижимостью), решила написать.
Исходя из указанных Вами сроков (план открытия через 2-3 года), сделка НЕ несрочная. Для реализации проекта требуется объект не типовой, специфический, поэтому подыскивать его/объект, подписывать договор и вносить обеспечительный платеж следует УЖЕ СЕЙЧАС. В идеале:
1. Строящиеся торгово-развлекательные комплексы. Сейчас уже самое время смотреть планы крупных строительных компаний Москвы (на их сайтах и затем уточнять по телефону, т.к. сайты частенько обновляются с опозданием), вступать в переговоры. Для застройщиков Вы будете являться одним из якорных арендаторов, поэтому можно рассчитывать на низкую ставку аренды (порядка 200-250 долл/кв.м./год). Если входить в проект уже сейчас, то Ваши пожелания войдут в Тех.задание на проектирование. В итоге, строительство будет практически под Вас. Кроме того, если у Вас на руках будет подписанный пред.договор или хотя бы письмо от застройщика, то для банка это большой плюс при открытии Вам кредитной линии.
2. Можно поискать уже готовые объекты, подходящие по основным параметрам, под реконструкцию. Это сложнее. Производственные здания расположены в пром.зонах, т.е. не очень удобны с точки зрения транспортной доступности. Склады, находящиеся в черте МКАД, также в основном имеют затрудненные подъезды и, кроме того, маленькие площади под парковку. Склады за МКАД - не Ваш вариант, на мой взгляд. Кроме того, соседство производств и/или складов может не лучшим образом сочетаться с назначением (музей + детский). Вероятнее всего, нужный объект будет из категорий торговой или складской недвижимости, расположен либо в промзоне в районе ТТК, либо ближе к МКАД. Учитывая, что реконструкция немногим проще нового строительства (это если объект найдется подходящий, иначе может выйти и сложнее, и дороже), опять-таки уже сейчас пора начинать подыскивать объект.
3. Дополнение к предыдущему: СВАО, ул.Дежнева, в 2-3 минутах от станции метро "Бабушкинская" год назад закрыли "Рамстор", это двухэтажное ОСЗ, стандартной поздне-советской постройки, в таких раньше размещались магазины "Океан" и "Универсам". Простаивает до сих пор. Рядом - Яуза и парк, хорошее место. Вот Вам бы такое найти...
4. Я работала и с вариантами стрительства под будущего арендатора, и с вариантами реконструкции. С точки зрения рисков, договорных отношений, документации - варианты сопоставимы. Но если строят под Вас, то это выгоднее, практически все финансово-экономические показатели проекта выше.