Я узнал, что у Caja Madrid – второго после La Caixa крупнейшего сберегательного банка в Испании – сейчас числится на балансе 9’000 домов, на 24% больше, чем год назад. Это банк или компания недвижимости? Эта недвижимость – результат изъятий залогов и взаимозачетов, и, по оценкам банка, ее общая стоимость равняется € 2.4 млрд, или около € 265’000 приходится на каждый его объект. Что, как мне видится, является переоцененным портфелем недвижимости. Я уверен, они не одиноки.
Как они собираются избавляться от всей этой недвижимости, кроме как путем значительного снижения цен на нее, что будет означать регистрацию больших убытков? Чего они не могут себе позволить.
Время для творческих решений. Они достигли соглашения с региональным правительством Мадрида о предоставлении недвижимости в аренду. Так что, Caja Madrid сейчас занимается бизнесом аренды жилой недвижимости, чего, следует признать, не случилось бы, если бы они лучше занимались банковским бизнесом.
Строительство сокращается, но переизбыток растет
В августе было завершено строительство 55’741 объекта, что на 30% ниже, чем в том же месяце прошлого года, по данным министерства Развития. Это также меньше, чем количество разрешений на строительство, которых в августе было выдано 62’868 штук.
Число разрешений пошло вниз в начале кризиса более 2 лет назад, но, из-за длинных производственных циклов в строительной индустрии, сдача объектов продолжала расти в начале этого года, усугубляя испанский переизбыток новых домов.
Если такая тенденция продлится и далее, то в этом году построят не более 84’000 новых домов, что станет самым минимальным уровнем на протяжении 10 лет. То же касается и разрешений на строительство, которых за этот год в общем будет около 94’000.
Я читал статьи в испанской прессе, которые представляют эти цифры как признак того, что рынок начинает усваивать переизбыток новостроек. А министр Финансов Елена Сальгадо (Elena Salgado) заявила, что переизбыток остановился в росте, а в 2011 году уменьшится на 20%. Но я считаю, что переизбыток увеличивается в ситуации, когда новых домов построено больше, чем продано. А в августе продано около 30’000.
Другим моментом, который надо отметить, является неравномерное распределение этого переизбытка. Имеется очень много новостроек там, где никто не хочет покупать, и их недостаток там, где хотят. Вскоре в одних районах будет дефицит, и переизбыток – в других.
Среднее время продажи новостройки в Барселоне – 4.5 года
Согласно новому докладу консультантов по недвижимости Aguirre Newman, в Барселоне для продажи новой квартиры, купленной на стадии строительства, требуется 4.5 года. Если быть точным, то это 55.8 месяцев для недвижимости в пределах черты города и включая его центр. Предположив, что строительство идет в среднем 20 месяцев, то получается, что новая квартира после постройки зависает на рынке на 3 года.
В докладе также говорится, что продать на стадии строительства очень трудно. В недавние же времена на стадии строительства уходило все.
Если брать различные районы города, то безнадежнее всего быть застройщиком в дорогом округе Sarria-Sant Gervasi, где срок продажи составляет 82.6 месяца – или почти 7 лет. Лучшим районом города для девелоперов является Старый город – туристический Готический квартал (Ciutat Vella) Барселоны, где это займет 34.6 месяца и может отчасти объясняться тем фактом, что в Старом квартале едва ли можно отыскать какую-либо новостройку. При этом, 34.6 месяца – это все-таки 3 года.
Во времена таких сроков продаж застройщики должны иметь или бездонные карманы денег, или очень гибкий банк. Не удивительно, что многие из них разорились в последние годы.
Банкам предстоит снизить цены на свою недвижимость
Переждать рынок, не прибегая к большим дисконтам, – такова была стратегия у испанских банков, которая сравнительно хорошо работала в прошлые спады недвижимости. Но не на этот раз. Перед некоторыми банками встает необходимость возможного применения «более сильных мер» во избежание повторения кризиса Японии, который растянулся на десятилетия, согласно недавней статье в idealista.com, одном из ведущих порталов недвижимости в Испании.
Под «более сильными мерами» следует понимать – «принять удар». Некоторые банки начинают говорить о продажах в убыток, чтобы отделаться от недвижимости, зависшей на их балансах, сообщает idealista и отмечает, что банки запрашивали цены, которые находились вне досягаемости большинства покупателей, и, как следствие, продали мало. Единственным решением остается дальнейшее снижение цен.
Проблема в том, что снижение цен имеет свои опасности, так как признание убытков может привести к несостоятельности слабых банков. И я мог бы сказать, что некоторые банки Испании, особенно региональные сберегательные банки, уже настоящие зомби, жизнь в которых поддерживается благодаря Европейскому Центральному Банку.
Родриго Рато (Rodrigo Rato), бывший Министр Финансов и нынешний президент Caja Madrid, одного из крупнейших сбербанков Испании, признал на днях, что банки идут непростым курсом между тем, чтобы двигаться очень медленно и растягивать спад наподобие японского, и тем, чтобы двигаться быстро и подвергать себя непосильным потерям, сливая недвижимые активы на стоящем рынке. Банки аккумулировали у себя портфели недвижимости на более чем € 200 млрд, или 20% ВВП Испании.
Рато заявил испанской прессе, что решение должно быть «через цены или через занятость», имея в виду, что или цены должны пойти вниз, или зарплаты пойти вверх. Я думаю, что с ценами это более вероятно, учитывая качества рынка труда в Испании на данный момент. И есть признаки того, чтобы банки делают шаги в сторону такого существенного снижения цен, хотя бы и в ограниченном масштабе. За последние несколько недель, например, анонсировались следующие скидки:
* Один из ведущих банков Испании предлагал на 400 своих объектов по вторичной недвижимости скидки до 58%. 2-спальная квартира на Тенерифе (Канарские острова) подешевела в цене с € 98’000 до € 68’000. * Один из сберегательных банков отдавал элитные квартиры в Хихоне (Gijon, Астуриас) с дисконтом в 30% (одни из самых дорогих квартир в Хихоне, по цене от € 227’000 до € 782’000 со 100%-й ипотекой). * Другой сберегательный банк предлагал скидки в размере 60% и финансирование на 100%. Предложение действовало 2 недели. * Другой банк предлагал квартиры в регионах Барселона и Мадрид с ценами ниже € 120’000.
Однако, если нужна действительно хорошая сделка, то возможно, лучше покупать у отчаявшегося инвестора, который будет сильнее, чем банки, мотивирован договориться.
Каталония вводит лицензии на аренду
Владельцам недвижимости в Каталонии скоро станет не просто зарабатывать немного на стороне, сдавая ее в аренду. Вслед за Балеарскими островами каталонское правительство приняло декрет об обязательном лицензировании такой деятельности. Декрет устанавливает новую классификацию жилья, называемую «жилье туристического назначения», под которую подпадает любая жилая недвижимость, сдаваемая в аренду на срок 3 месяца и менее. Отныне для этого требуется лицензия, получаемая в местном муниципалитете.
Так что в будущем сдача недвижимости в аренду в Каталонии, на курортный сезон или в другое время, на 3 месяца или меньше, будет незаконной без лицензии. Решение о стоимости лицензии и другие условия оставлены на усмотрение муниципалитетам. Региональное правительство заявляет, что это нововведение повысит стандарты курортного отдыха для клиентов и защитит собственников жилья путем облегчения процедуры выселения проблемных арендаторов.
О чем правительство хранит молчание, так это о том, что новое лицензирование повысит его поступления и поможет налоговым органам пресечь получение незадекларированных доходов. Многие собственники, особенно иностранцы, берут плату наличными и не декларируют доход с аренды испанским налоговикам, что будет не так легко в будущем. По оценкам правительства, туристам сдается около полумиллиона домов. Владельцы недвижимости, которые сдают ее в аренду без лицензии, могут подвергнуть себя штрафу в размере от € 30’000 до € 90’000.
Средняя семья в Испании может позволить себе приобретение только 45 кв.м.
Приобретение насколько большого дома может позволить себе средняя испанская семья с учетом цен на недвижимость и своего дохода, используя классическое правило, чтобы на выплаты уходило не более трети ее чистого дохода?
Ответом будет – всего 45 кв.м, с помощью онлайн калькулятора на новостном сайте lainformacion.com, который показывает стоимость жилья относительно уровня дохода в различных областях Испании.
Это интересный инструмент, поиграться с которым стоит для того, чтобы почувствовать соотношение стоимости жилья и доходов населения в Испании. С первого же взгляда видно, где по регионам проблемы больше (на картинке круг шире).
Сколько в месяц в состоянии платить по ипотеке средняя семья, где работает один ее член, с зарплатой около € 22’000 в год и с годовой процентной ставкой 3.77%? Всего € 570, на что в среднем можно купить квартиру площадью лишь 45 кв.м, исходя из последних запрашиваемых цен, публикуемых порталом idealista.com.
А сколько надо зарабатывать, чтобы хватило на дом 90 кв.м, пригодного для семьи с парой детей? Около € 34’000 в год в Андалусии, € 38’000 – в Валенсии и € 47’000 – в Каталонии. Другими словами, гораздо больше того, чем может позволить себе средний испанец.
Надо отметить, что калькулятор использует запрашиваемые цены, которые, скорее всего, значительно превосходят цены реальных сделок, и потому он преувеличивает проблему. Но даже при этом главный его момент – что цены на недвижимость все еще слишком высоки относительно доходов и процентных ставок в Испании на сегодня – этот момент соответствует правде, по меньшей мере, в том, что касается покупки основного жилья.
Курортная недвижимость – это другая история. Сравнение ее со средними испанскими доходами мало что даст. Она требует другого анализа (над которым я работаю).
Противоречивые новости с Балеарских островов
По сообщениям испанской прессы, Габриель Оливер (Gabriel Oliver), Президент Балеарской ассоциации девелоперов Proinba, заявил недавно, что застройщики «очень довольны» результатами продаж в этом году. Он сообщил, что они планируют закрыть этот год, продав 4’000 новых домов, уменьшив свой фонд новостроек до 3’900 домов. И как следствие этого, спрос может привести к возобновлению нового строительства во второй половине следующего года.
Выступая на пресс-конференции в честь состоявшейся на Майорке выставки недвижимости Firastock, где девелоперы предлагали 500 объектов в ценовом диапазоне от € 120’000 до € 400’000, он также объявил, что цены на недвижимость на островах «достигли дна», понизившись со своего пика 2008 года на 15%. Девелоперы по всей Испании говорят одно и то же до сих пор, и все без пользы.
Оливер известил, что застройщики могут разориться, если понизят цены еще хоть на немного. Для них это будет продажей «гораздо ниже себестоимости», и поскольку цены находятся у своего нижнего предела, то не следует ожидать их дальнейшего снижения. Он объяснил, что цены могут упасть на материковой Испании, где жилищный фонд больше и где банки, продающие залоговую недвижимость, играют на рынке большую роль. Де на Балеарских островах девелоперы преуспели больше, из-за чего цены здесь держатся выше.
Но согласно недавнему опросу, проведенному среди строительного сектора Майорки (фондом Gadeso), сектор находится в сильно подавленном состоянии, и единственное, что «достигло дна», – это настрой его участников.
В ходе опроса выяснилось, что:
* 95% бизнесменов, занятых в индустрии строительства, сказали, что дела идут хуже, чем 4 месяца назад * 81% считают, что экономика все еще в рецессии * 87% думают, что положение компании ухудшится в следующем году * 88% говорят, что сектор в следующем году останется в кризисе * 70% полагают, что местная экономика все еще будет в рецессии в следующем году
Наверно правдивы оба доклада, просто застройщики Балеарских островов страдают радикальными перепадами настроения, вызванными напряженными усилиями по выживанию.
Больше новостей и с картинками
Еврибор и новости испанской ипотеки
Разрешения на строительство встали на рекордных минимумах
Испания усиливает законодательные гарантии зарубежным покупателям недвижимости
Потому что это одна из наиболее приятных прибрежных областей Испании, с великолепной и разнообразной береговой линией, хорошим климатом и уникальным расположением посреди Пиренеев, Средиземного моря, юга Франции и Барселоны. Будучи одним из богатейших регионов Испании на протяжении долгого времени, фонд жилья здесь лучше, чем то, что южнее от него, и предоставляет больший выбор разновидностей и качества недвижимости для покупателей с хорошими бюджетами. Это дорогое место, характеризующееся отличной доступностью по шоссе, железной дороге и по воздуху.
Насколько легко купить и продать недвижимость на Коста Брава?
На Коста Брава множество агентств недвижимости, так что на рынок выйти не трудно, и обычная их комиссия составляет 5% или меньше. Большинство агентств – испанские, хотя уже стало нормой иметь персонал, способный провести покупку на иностранном языке. Есть несколько английских и датских агентств, но не стоит полагать, что только потому, что они зарубежные, то заслуживают большего доверия. К счастью, Коста Брава никогда не привлекала крупных британских или ирландских риэлторских компаний, которые появились и стали доминировать на Коста дель Соль и Коста Бланка; малочисленность новых жилых комплексов на Коста Брава, дающих высокую комиссию, держала их на отдалении. Отсутствие крупных агентств – хорошо для бизнеса, и хорошо для покупателей и продавцов. Большинство агентств на Коста Брава зарабатывают себе на жизнь, посредничая в сделках с недвижимостью между частными покупателями и продавцами, в то время как большие агентства далее к югу фокусировались на продаже «инвестиций» на стадии строительства и не любили заморачиваться обычными сделками.
В отличие от юга Испании, тут нет преобладания какого-либо типа недвижимости, поэтому нормальный дом обычно уходит довольно хорошо (если цена правильная). Сильный местный спрос со стороны Барселоны и Жироны (Barcelona, Girona) также всегда подпитывал рынок, облегчая жизнь и покупателям, и продавцам.
Владельцы недвижимости на Коста Брава – кто они?
Большинство владельцев недвижимости на Коста Брава – это каталонцы из близлежащих городов, таких как Барселона и Жирона. В летние месяцы появляется много иностранцев, но они в основном туристы. Сообщество зарубежных владельцев очень разношерстно. На севере возле Росес (Roses) имеется большое присутствие немцев, также это место популярно у датских покупателей, которым нравятся холмы и то, что они могут добраться до Коста Брава за однодневную поездку. Британский контингент невелик, но постепенно растет, и становится более утонченным и состоятельным.
Какие районы Коста Брава самые лучшие?
Вообще говоря, большинство побережья от Паламос (Palamos) до L’Estartit – это Коста Брава премиум, хотя наибольшим спросом пользуются районы возле Бегур, Палс, Калелья де Палафругель, Льяфранч и Тамарью (Begur, Pals, Calella de Palafrugell, Llafranch, Tamariu).
Кадакес (Cadaques), что у самой французской границы и чуть южнее нее, также привлекательное прибрежное поселение, которое высоко ценится барселонскими покупателями недвижимости, хотя по доступности оно не самое легкое место (одна только дорога туда в разгар сезона может стать серьезным испытанием).
Вглубь от побережья, лучшие районы находятся возле Baix и Alt Emporda, напоминающие Тосканию, полные ухоженных фруктовых садов и ферм на пологих волнистых холмах.
Худшие районы Коста Брава?
Тосса де Мар и Ллорет де Мар (Tossa, Lloret de Mar) были одними из самых первых направлений пакетного туризма и так и не оправились от философии «впихнем все задешево». При этом Тосса ранее была шикарным местом, часто посещаемая кинозвездами, такими как Ава Гарднер (Ava Gardner). Ллорет де Мар, в частности, низкопробное и сверхзастроенное место, испорченное проявлениями хулиганства в разгар сезона.
Плайя де Аро (Playa de Aro) со своими многоэтажными блоками квартир так же не представляет ничего особенного.
Что есть на продажу на Коста Брава?
На Коста Брава есть все. Современные виллы в урбанизациях, многие – с видами на море, блоки квартир в городах или рядом с ними, таунхаусы, сельские дома и деревенские усадьбы, известные как Masia. Побережье имеет оттенок авангардизма (выдающийся сюрреалист Сальвадор Дали – уроженец Коста Брава), чем объясняется приемлемый выбор домов современного дизайна. Этим также объясняется, почему тут так мало этих традиционных белых домиков с круглыми башнями, которые находятся дальше на юг.
Флагманская недвижимость Коста Брава – это масии, каталонское название сельских домов. Это простая деревенская недвижимость из местного камня. Многое из нее было построено в XVIII-XIX веках, впрочем можно встретить масиа, которая датируется и гораздо более ранним временем. Обычно это были дома зажиточных местных фермеров и землевладельцев, чье благосостояние было основано на сельскохозяйственной производительности земли, которая здесь одна из самых плодородных в Испании. В наше время большинство этих домов стоят свыше миллиона евро, даже если им требуется капитальный ремонт. Цены на подобную недвижимость во Франции всего лишь по ту сторону границы значительно ниже.
Покупателю недвижимости на побережье, будь то вилла, квартира или дом, следует помнить о северном ветре трамунтана (tramuntana), который делает вопрос ориентации недвижимости главным моментом. Надо игнорировать ориентированную на север недвижимость и подыскивать дома восточной или южной ориентации, которые дают гораздо лучшее укрытие в ветреные дни.
Что с ценами на Коста Брава?
Цены на недвижимость чрезвычайно выросли на Коста Браве за недавние годы. Даже по официальным данным, средние цены в провинции Жирона (Херона, Girona), где расположена Коста Брава, за 10 лет на конец 2007 года поднялись на 241%. Иначе говоря, утроились за это время.
Сейчас с наступлением кредитного кризиса и схлопыванием пузыря на рынке недвижимости, цены на Коста Брава понижаются, хотя многие продавцы все еще придерживаются их пикового уровня (поэтому следует быть аккуратным и изучать рынок перед покупкой). Снижение отражается и в государственной статистике. В абсолютном выражении на октябрь 2010 года средние цены по популярным у зарубежных покупателей регионам и их изменение за десятилетие выстроились таким образом:
Регион Цена €/кв.м. Изменение за 10 лет, %% Мадрид 2'500 90 Каталония 2'300 101 Балеарские острова 2'100 78 Андалусия 1'600 130 Канарские острова 1'500 60 Валенсия 1'400 102
Но несмотря на спад, недвижимость в этом районе никогда не будет дешевой, и ценники в миллион евро и выше будут обычными для отдельно стоящей недвижимости в лучших местах.
Карта цен недвижимости по регионам Испании, средняя стоимость кв.м.
Что происходит с рынком недвижимости Коста Брава?
Кризис недвижимости пришел на Коста Брава позже, чем в другие регионы, и продавцы только-только начали привыкать к тому, что теперь впервые за десять лет в седле оказались покупатели. Но тех стало меньше, и недвижимость продается дольше, чем когда-либо прежде. Тем не менее, многие продавцы держат цены или не принимают нормальных предложений, и в условиях пониженного спроса потребуется еще какое-то время, чтобы сломить их сопротивление. Сейчас можно найти ценный объект, но это требует усиленного поиска, и для этого надо хорошо разбираться в рынке, чтобы знать это, когда он встретится. Цены в обозримом будущем вряд ли вырастут, поэтому прежде надо запастись временем и оглядеться. Оперативная информация по рынку недвижимости .
Хорошее ли сейчас время для продажи своей недвижимости на Коста Браве?
Если имеется надежда заработать «длинный рубль», то этот поезд уже ушел. Сейчас рынок покупателя, и потому единственным путем продажи является запросить разумную цену, скажем, -20% от того, что запрашивалось в 2006-2007 г. Если недвижимость имеет явно лучше цену в сравнении с остальными, то есть большая вероятность ее быстрой продажи. В противном случае, она зависнет на рынке с другими такими же переоцененными объектами, которые никак не продаются. Но даже если и снизить цену на 20%, то рост капитала на этой инвестиции, вероятно, все еще останется хорошим, если покупка совершалась более чем 7 лет назад. Следует помнить, что недвижимость стоит столько, сколько за нее готовы заплатить, а не то, сколько, как считается, она стоила в прошлом.
Как на Коста Брава с новостройками?
На побережье масса небольших новых комплексов, и многие из них весьма привлекательны, даже при том, что слегка переоценены. В глубине от побережья процветает пара больших гольф площадок. В отличие от Коста Бланка и Коста дель Соль, в этом регионе мало крупных новостроек, поскольку для такого типа проектов здесь тяжело получить разрешение на строительство.
Коррупция и незаконное строительство на Коста Брава?
Кое-где порой случаются, но не носят систематического характера и на самом деле не стоят на повестке дня. Тем не менее, следует всегда проводить юридическую проверку недвижимости, где бы в Испании она ни покупалась, и быть экстра-осторожным при приобретении в пределах 500 метров от моря, чтобы не попасть под действие закона о побережьях «Ley de Costas».
Недвижимость на Коста Брава – это хорошая инвестиция?
Бум испанской недвижимости, подпитываемый, главным образом, дешевыми кредитами, закончился. Маловероятно, что в последующие несколько лет цены на Коста Брава вырастут. Запрашиваемые цены сейчас не совпадают с реалиями рынка, что означает наличие на нем множества переоцененной недвижимости. Каждый, кто сейчас покупает без предварительного изучения и по вчерашним задранным ценам, – не делает хорошей инвестиции в кратко- и среднесрочной перспективе, хотя в долгосрочной, скажем, в пределах 10 лет, и история нам показывает, все еще можно получить приемлемую отдачу.
Время – это все, в том, что касается инвестиций, и чрезмерная входная цена может лишить инвестиционного дохода на 5 и более лет. Рынок недвижимости снижается на Коста Брава, поэтому сейчас не время для инвестирования, если важна финансовая прибыль. Тем не менее, стоило приглядываться к рынку в 2010 году, чтобы быть готовым к покупке, когда цены начнут соответствовать стоимости, что может быть актуально в 2011 году (зависит от продолжительности спада, сопутствующих экономических осложнений, скорости снижения цен, если оно будет происходить). Единичные случаи срочных продаж наблюдались уже в 2007 году, когда продавцам привлекательной недвижимости приходилось принимать меньшую, но разумную цену, для быстрой продажи, и только по одной этой причине стоило быть в рынке.
Независимо от подъемов и спадов, долгосрочные перспективы недвижимости на Коста Брава выглядят довольно хорошо. Лучшие места региона не были плотно застроены, а рынок не был наводнен новостройками и потому не испорчен основательно. Это дорогой рынок, который привлекает состоятельных покупателей как из Испании, так и с остальной Европы, то есть спрос достаточно диверсифицирован. Планируемое развитие высокоскоростной железной дороги AVE в этом регионе и до Франции может придать ему дополнительный подъем.
Если вопрос финансового дохода не первостепенный, и дом нужен просто для жизни и отдыха, то 2011 год может стать отличным временем для покупки привлекательной недвижимости на этом побережье по разумной цене. И не надо путать хорошую цену с дешевизной.
Что насчет аренды вилл и квартир на Коста Брава?
Для тех, кто владеет недвижимостью и желает ее сдавать туристам, не нужна лицензия для этого, хотя считается, что они задекларируют доход с аренды и заплатят по нему налоги. Привлекательная недвижимость на побережье летом сдается хорошо, правда сезон тут длится 8-10 недель, так как лето короче. В регионе богатый выбор компаний по организации сдачи недвижимости в аренду, хотя профессионализма иногда недостает. То же самое относится и к компаниям по присмотру за курортной недвижимостью.
Какова жизнь на Коста Брава?
Жизнь на Коста Брава отчасти похожа на жизнь в Провансе, но с добавлением таких преимуществ, как близость к морю, лучшая погода и недалеко от притяжения и очарования Барселоны. Пиренеи находятся достаточно близко для того, чтобы совершать дневные поездки на горнолыжные курорты в зимние месяцы, а также на машине за несколько часов легко попасть на юг Франции.
В регионе хорошо представлена гольф-индустрия, и имеется широкое множество вариантов и видов загородного отдыха. Прекрасные маршруты пеших прогулок и поселения, которые стоит посетить, а местная кухня просто великолепна, хотя следует сказать, что она не так хороша как во Франции или Италии.
Какова погода на Коста Брава?
Лучше чем на юге Франции, но уступает югу Испании. С ноября по февраль здесь может быть довольно холодно, хотя в этот период достаточно солнечных дней, что не делает его тоскливым. Однако мороз в воздухе в зимние месяцы делает Коста Брава не идеальным солнечным убежищем на зиму, а когда дует северный ветер трамунтана, то на несколько дней погода тут может становиться весьма скверной. При этом лето не такое жаркое, как на юге Испании, что кому-то может подходить. Особенные здесь весна и осень – самые прекрасные сезоны на Коста Брава, свободные от летней толкотни.
Изъятия залоговой недвижимости в Испании достигли рекордного уровня
Новый доклад инвестиционного отдела Moody проливает свет на рекордный рост числа отчуждений испанских домов за неплатежи. Кредитный кризис и растущая безработица привели к небывалому уровню изъятий, отмечается в докладе. Только в первом квартале этого года прошло 27’561 процедур отчуждения, поставив исторический рекорд для Испании. В сравнении с 2008 годом количество увеличилось на 126% и на 59% – по сравнению с 2009 г.
Число изъятой недвижимости, скорее всего, значительно выше, поскольку процедура отчуждения может включать в себя больше, чем один объект недвижимости. Когда к банку переходит залоговая недвижимость от застройщика, то один переход может включать в себя десятки домов.
На банковских балансах сейчас насчитывается изъятой недвижимости на € 20.5 млрд.
В ряде районов Испании рост изъятий вызвал переполнение судов, приводя к тому, что процесс банкротства может длиться до 2 лет на фоне падающих цен на недвижимость. Это создает дополнительные проблемы банковской ликвидности и стоимости обеспеченных ипотекой активов. И на основании всего этого можно предположить, что количество залоговой недвижимости, поступающей на рынок, будет расти, в то время как цены на нее будут падать.
Смешанные сигналы с испанского рынка недвижимости
Легко понять, почему любой, кто следит за рынком недвижимости Испании, чувствует себя в эти дни сбитым с толку. С одной стороны, по официальным данным, цены падают, хотя и не так сильно, как того можно было ожидать, учитывая экономические проблемы Испании. С другой стороны, продажи августа при годовом сравнении скакнули вверх почти на 30%, имея позади 8 месяцев непрерывного роста. Одна новость противоречит другой. Так что же происходит?
Новая статья, опубликованная Fotocasa, одним из крупнейших порталов недвижимости в Испании, возможно, проясняет это видимое противоречие. Они собирают данные и мнения из различных источников, чтобы увидеть, действительно ли идет восстановление или это всего лишь мираж.
По некоторым источникам, восстановление продаж началось в конце 2009 года и продолжалось всю первую половину года, вызванное отменой налоговой льготы по ипотеке и ростом НДС в этом году, плюс низкими процентными ставками и усилиями, предпринимаемые банками по избавлению от своей залоговой недвижимости. У самой Fotocasa число предложений в базе выросло за год на 103%, а запросы на поиск недвижимости – на 55%. Все это может говорить о том, что рынок достиг своего дна.
Но затем приводится мнение испанского эксперта по недвижимости Борха Матео (Borja Mateo), который дает правдоподобную причину того, почему это восстановление продаж может оказаться всего лишь иллюзией. На взгляд Матео, который несколько лет проработал в испанских банках и может немного знать о том, как они действуют, то он считает, что растущие данные по продажам – это отражение «гигантской слабости испанских банков и рынка недвижимости».
Проблема в том, что в официальные данные продаж включается то, что известно в Испании как «daciones en pago», передача залоговой недвижимости в зачет долга (банк забирает собственность и аннулирует кредит). Матео заявляет, что банки используют эти зачеты во избежание признания убытков, которые им предстояли бы при процедуре изъятия и продажи на открытом аукционе.
Прелесть таких зачетов для банков в том, что они, а не рынок, решают, какой будет стоимость их портфеля недвижимости. «Если бы им приходилось принимать реальную стоимость их активов на рынке, то они были бы весьма близки к состоянию банкротства, поскольку рыночная стоимость активов гораздо ниже балансовых величин кредитов по ним», – заявляет Матео, который видит множество причин, чтобы подозревать в содействии этому и Банк Испании.
Хуже того, банки также поддерживают на плаву неплатежеспособных клиентов путем предоставления им новых кредитов и во избежание регистрации «плохого» долга, полагает Матео. «Реальный уровень плохих долгов в системе превышает 11%, в то время как », – говорит он. – «Признание реальных потерь поставило бы их (банки) в очень, очень трудную ситуацию.»
Матео прогнозирует, что продажи существенно сократятся в ближайшем будущем, отчасти благодаря прекращению ипотечной налоговой льготы в 2011 г. Продавцы снова начинают уменьшать запрашиваемые цены, потому что «многие люди сознают, что если они не продадут в 2010-м, то им будет гораздо труднее сделать это в 2011 году». И как вывод, «цены на дома и стоимость аренды продолжат снижение в последующие годы. Это непреодолимый процесс.» Инвестиции испанских банков в недвижимость не оправдывают себя
«Потенциально проблемные» инвестиции в недвижимости составили в июне € 181 млрд, объявил Банк Испании.
Когда Банк Испании называет инвестицию «проблемная», то, вероятно, следует читать это как «токсичная». Согласно его последнему докладу по финансовой стабильности Испании, «потенциально проблемные» инвестиции в недвижимость на конец июня возросли у испанских банков до € 181 млрд, за полгода поднявшись на 9% – в конце 2009 года они равнялись € 166 млрд. Для сравнения масштабов, € 181 млрд. – это больше 10% ВВП Испании.
«Потенциально проблемные» инвестиции в недвижимость? Что это? Главным образом, это залоговая недвижимость и плохие кредиты.
Хорошие новости в том, что под них есть обеспечение, но оно покрывает только 26% от их объема, поднявшись за полгода всего на 1%. Банк Испании информирует также о том, что темпы, с которыми инвестиции переходят в разряд плохих, слегка замедляются, что тоже является своего рода хорошими новостями.
Что все это может означать для владельцев и потенциальных инвесторов? Просто то, что у банков имеется массивный запас недвижимости на продажу, и он все еще растет, хотя и меньшими темпами.
Банк Испании также рекомендует банкам шире делиться с общественностью информацией о степени их завязанности на сектор недвижимости и как они планируют с этим управиться. «Во времена коррекции сектора недвижимости недостаток информации может создавать впечатление, что ситуация хуже, чем она есть на самом деле,» – говорится в докладе.
Еврибор и новости испанской ипотеки
Еврибор (Euribor, 12 месяцев), процентная ставка, обычно используемая для подсчета выплат по ипотекам в Испании, завершил октябрь на уровне 1.495%, что в сравнении с сентябрьскими 1.42% дало 5%-й прыжок за месяц. При сопоставлении за год, еврибор стал на 20.3% больше, чем в октябре прошлого года. Как можно видеть из графика выше, он продолжает расти. Это влечет за собой более высокие ежемесячные платежи по ипотекам в Испании. Как итог последнего повышения выплаты по типичной ипотеке (на сумму € 121’000, на 26 лет, по ставке Еврибор +0.8%) поднимутся на € 15/мес, или на € 180 за год.
Что будет с процентными ставками в ближайшей перспективе? По моим прикидкам, дальнейший рост, поскольку наступает переход в следующую стадию кредитного кризиса, вероятными раскладами которого станут неуправляемые бюджетные дефициты и государственные дефолты. И если я прав, то это окажет еще большее понижательное давление на средние цены недвижимости.
Ипотечное кредитование в августе снова сократилось на 3.4%, следуя за июльскими -6.8%. Другими словами, ипотеку берет меньше людей, чем в том году, что неизбежно ослабляет спрос на недвижимость. Август стал четвертым месяцем непрерывного уменьшения нового ипотечного кредитования. Как это согласовывается с недавними новостями о том, что испанский рынок недвижимости вырос в августе двузначными темпами, – я не знаю. Очень немногое число людей в Испании могут позволить себе покупку без взятия ипотеки.
Средняя сумма ипотеки на приобретение жилья в Испании равнялась в августе € 121’381, поднявшись в сравнении с прошлогодней на 8.5%, но понизившись на 0.7% относительно июля. То есть, банки выдают большие кредиты меньшему количеству людей, что может привести к тому, что верхние и нижние сегменты рынка недвижимости пойдут в разных направлениях. Общий объем ипотечного кредитования жилья был € 6.1 млрд, ниже июльского на 10%, но выше прошлогоднего на 5%. Средняя ставка по ипотеке в августе была 3.69%, что меньше июльской на 2.2% и что имеет смысл, если банки кредитуют меньше людей большими суммами и по лучшим условиям.
Много шума в Испании вызвало недавнее решение судьи в Севилье (Sevilla), что положения ипотечных договоров о «пороговых» процентных ставках являются неравноправными статьями и потому незаконными. Статья о минимальном пороге позволяет кредиторам устанавливать нижний лимит процентной ставки, который начинает действовать, если Еврибор уходит ниже него. Он защищает кредиторов от сверхнизких ставок еврибора, как и «потолочные» положения договоров защищают заемщиков от сверхвысоких ставок.
Судья отметил, что «потолочные» ставки обычно используют нереалистичные значения, зачастую в районе 10-15%, в то время как минимальные пороги достижимы намного вероятнее, будучи в пределах 2.75-3.25%. Еврибор находится ниже этого диапазона с 2009 года. Такие статьи работают непропорционально, по мнению судьи, и в пользу кредиторов. Решение принято в суде низшей инстанции Андалусии, и банки, в данном случае BBVA, намерены подать апелляцию. Принятие итогового решения может занять несколько лет. Но, по крайней мере, это дает проблеск надежды тем заемщикам, которые обнаружили минимальные «пороги» в своих ипотечных договорах, набранные мелким шрифтом.
Онлайн определение границ применения закона о побережьях Испании.
В Испании покупателя собственного дома , одна из которых – это Закон о Побережьях (Ley de Costas) от 1988 года, который национализировал прибрежную полосу, создавая границу между общественной и частной землей.
Стоит только по ошибке купить с неправильной стороны этой границы, как то и делает каждый год ряд иностранцев, и можно обнаружить, что во владении фактически ничего нет, разве что право использования (если человек везучий). Поэтому, если планируется купить что-нибудь поблизости у моря, то жизненно важно знать, где проходит эта граница, при условии что она там определена (закон может и был принят в 88 году, но многие части побережья еще не размежеваны). Даже не стоит думать о приобретении рядом с пляжем в тех районах, которые еще не имеют границы.
К счастью, теперь можно , по меньшей мере, для некоторых популярных направлений, таких как Балеарские острова и Коста Тропикаль в Андалузской провинции Гранада (Balearics, Andalucia, Granada, Costa Tropical). Охват побережья небольшой, но это только начало. Карта публикуется Службой охраны побережий при Министерстве Окружающей среды (MARM.es) и со временем планируется расширение включенных побережий.
Зеленой линией показана граница государственной земли, а желтой линией, что далее вглубь побережья, – зона особой защиты, где можно владеть недвижимостью, но с серьезными ограничениями. На снимке вверху явно видна недвижимость на Форментере (Formentera), которая пересекается с зеленой линией. Чтобы быть в безопасности, ни в коем случае не следует покупать в пределах желтой линии.
Ведущий застройщик Noriega запросил защиты от кредиторов
Noriega, один из крупнейших строителей жилья в Андалусии, добровольно перешел под конкурсное управление, имея долгов на сумму в € 1.1 млрд. и напоминая всем о том, насколько все еще сложна ситуация на рынке недвижимости Испании. По испанскому законодательству, компания, которой не удается управиться со своими долгами, может запросить судебной защиты от своих кредиторов и продолжить затем деятельность, параллельно договариваясь о новых условиях выплаты задолженности, хотя и под присмотром назначенной судом администрации. Во многих случаях (но не во всех) конкурсное управление – это симптом гибели фирмы, который в итоге заканчивается банкротством, ликвидацией бизнеса и распродажей активов для погашения долгов.
Noriega была основана в 60-х, пережила многие прошлые экономические кризисы, является одним из самых видных застройщиков Андалусии и принадлежит почтенной группе Sanchez-Ramade, второй по размеру коммерческой структуре региона.
Как и некоторым другим крупным испанским компаниям по недвижимости Noriega удалось реструктуризовать с банками свое финансирование 2 года назад в надежде, что это даст спасительную передышку для преодоления кризиса. Но длительность и суровость этого кризиса разрушила этот план. По сообщениям испанской прессы, долги Noriega равняются € 1.1 млрд, включая товарный кредит на € 68 миллионов от 900 организаций. Застройщик работал по ряду незавершенных объектов. По 40% своего долга он договорился с поставщиками, но в итоге не смог получить согласия от кредиторов-банков – BBVA, Caja Madrid и Banco Sabadell.
Всем клиентам Noriega с незакрытыми контрактами покупки следует незамедлительно проконсультироваться со своими юристами по этой ситуации.
Объекты застройщика Noriega:
* Dunas Green, Estepona, Malaga * Quinta Clavero, Malaga * Punta Paloma, Manilva, Malaga * Monte Real III, Torremolinos, Malaga
Рынок недвижимости Испании в сентябре сократился
Главный удар по боевому настрою и эйфории августа, когда рынок скакнул на 27%, нанес сентябрь, упав на 4.5% и закончив 8-месячную череду непрерывного роста. За исключением муниципального жилья, в сентябре было продано 31’763 дома, что меньше на 19% чем в августе и на 4.5% – чем год назад, по новым данным Национального Института Статистики.
Как иллюстрируется на верхнем графике, сентябрь положил конец каким-либо разговорам о восстановлении рынка недвижимости в Испании. Продажи скатились до своего низшего на протяжении многих лет уровня сразу после достижения двухлетнего максимума в августе.
При сравнении с прошлым годом, сентябрьские продажи упали на 28% в Эстремадуре (Extremadura), на 27% в Кастельоне, побережье Коста Асаар (Castellon, Costa Azahar), на 25% в Гранаде, побережье Коста Тропикаль (Granada, Costa Tropical) и на 25% в Кадисе, побережье Коста де ла Лус (Cadiz, Costa de la Luz). С другой стороны, они выросли на 49% в Теруэле (Teruel), на 25% в Уэльве (Huelva) и на 18% в Таррагоне, побережье Коста Дорада (Tarragona, Costa Dorada).
Плохой месяц был и по новостройкам, и по вторичной недвижимости, но по новостройкам – в особенности, где произошел спад на 10% от прошлого года.
Тем не менее, с начала этого года количество сделок еще на 10.3% превышает 2009 год, и надо подождать пару месяцев, чтобы увидеть, представляет ли собой сентябрь единичный случай или является началом новой тенденции вниз.
И в заключение, следующая таблица показывает изменения по выборке региональных рынков с начала года. Барселона преуспевает: +38% к тому же периоду прошлого года, а хуже всего дела у Лас Пальмас на Канарских островах, -14%.
Новости – комплекс практически завершен и выглядит замечательно
Террасы Cala Tarida, новый прибрежный комплекс в Ибице (Ibiza), потрясающе выглядят и близки к завершению.
Садовая часть, бассейны и теннисные корты уже закончены, блок D сдан, блок С – закончен и оформляется, а по блоку В идут финальные штрихи. Все будет готово к концу этого года.
Ряд ключевых преимуществ Cala Tarida
* На расстоянии минутной прогулки от одного из семейных пляжей Ибицы * Ориентация на запад с видами моря и закатов * Качество дизайна и строительства * Цены и условия финансирования (ипотека до 80%) * Настоящая ценность
Апартаменты стоят € 230’000-250’000 плюс налог, пентхаусы – € 399’000 плюс налог. Стильные, качественные, прибрежные квартиры на Ибице по такой цене? Кто в курсе стоимости недвижимости на Ибице, тот увидит отличный вариант.
25.07.11, 14:44Социальные сети реально дают клиентов!!! 742 / 53211Я бы комп проверил. Микробы, похоже, завелись...
