Лев Т

Зарег.: 31 июл. 2011
Сообщений: 144
Откуда: Ставрополь
Посл. визит: 25 сен. 2016
Подпись:
Я не огорчён тем, что ты солгал мне. Я огорчён тем, что не могу тебе верить.(с) Ф.Ницше
Друзья 1
  • 29.05.14, 16:30
    Дневник риэлтора. Начинающего) 522 / 38630
    Анастасия С. писал(а):

    А сейчас у меня есть вариант о продаже дорогого, но не очень ликвидного объекта - дом без отделки в пригороде, вот думаю, браться или нет. Хозяева также не хотят отходить от желаемой цены, при том что с вероятностью
    90% дом по ней не уйдет.

    таки берите, 10 % вероятности есть :lol:
    Форум: Для начинающих агентов по недвижимости
    +3
  • 02.05.14, 10:59
    Задачник риэлтора начальных классов. 211 / 5404
    Класс тема, спасибо :bra_vo: давайте ещё!
    Форум: Для начинающих агентов по недвижимости
  • 31.01.14, 16:50
    ТАН или САН, агентство какого формата выбрать? 61 / 2225
    Дмитрий Овсянников писал(а):
    САНы, ТАНы,..
    Работал и в тех, и в других, и в третьих. Был и частным маклером, и нач. отдела в фирме, и директором.

    Так что извиняйте, но личный взгляд:

    Частный маклер (я сознательно не буду касаться левачащего агента). ЧМ - это агент, работающий сам по себе, но оформленный официально, т.е. действующий в правовом поле.
    Это - агент-универсал. Он и "чтец, и жнец, и на дуде игрец". Клиенты ЧМ не то, чтобы не ценят, но выбирая между ЧМ и фирмой, как правило выберут фирму, посчитав, что фирма способна предоставить больший уровень сервиса.
    Чтобы такому ЧМ успешно конкурировать с фирмой, он должен быть либо супер-профессионалом, либо откровенно демпинговать. Чаще встречается последнее. Там, где фирма возьмет 4% за работу, ЧМ объявит 2%.
    Плюс для ЧМ: "Работаю когда хочу, не работаю, когда не хочу"
    Плюс для клиента: Если ЧМ супер-профессионал, то клиенту повезло. Это не фирма, где не известно на кого наткнешься. Тут - человек-бренд.
    Минус для ЧМ: как правило, меньшая комиссия, чем берут за аналогичную работу фирмы, но, те функции, которые в фирмах выполняют другие люди (реклама: расклейка, организация выставок, функции секретаря и call-центра и т.д.) приходится выполнять самостоятельно.
    Минус для клиента: если ЧМ заболел, уехал отдыхать, а клиенту "приспичило" решать свой вопрос именно сейчас - либо жди, когда выздоровеет или из отпуска вернется, либо ищи других помощников.
    Я работал частником, но, честно говоря, частников не понимаю: при тех же трудозатратах, в фирмах зарабатывать больше и проще.
    Учиться у частника - теоретически можно, а практически ...
    Ну представьте: таскает человек воду от озера в село. Берет Вас в помощники. А рядом - водопровод строят. И Вам внушают, что перспектива всю жизнь таскать воду ведрами, снабжая село - охренительная перспектива.
    Впрочем, есть те, кому такая перспектива нравится, но тут - на вкус и цвет...

    Артель. Это - несколько ЧМ, работающих на один бренд.
    За счет работы на общий бренд, клиент часто думает, что попал в фирму, а потому, платит больше, чем заплатил бы ЧМ. Артель снимает офис вскладчину, использует по мере надобности. Но минусы для клиента - те же, что и при работе с ЧМ: уехал агент отдыхать - может передать своих клиентов другим агентам, но чаще - не передает: у каждого агента своя личная клиентская база. Учиться у таких ЧМ можно, но это - индивидуальное предпринимательство, это не бизнес. Нет эксплуатации наемных работников, но: "как потопаешь..." Чтобы работать в артели - нужно брать ответственность на себя. Без личного опыта в артели делать нечего.

    САН (то, что называют семейным АН)
    Общие ценности есть у любой фирмы. У любой фирмы есть своя миссия: ради чего фирма создана.
    В небольшой фирме есть свои плюсы: каждый человек на виду, поддержка развита куда лучше, чем в любой другой форме бизнеса. "Экипаж - одна семья".
    Как правило, есть какое-никакое разделение труда, то есть, объем работы у агента меньше, чем у ЧМ, благодаря чему агенту проще сконцентрироваться на основной своей работе и быстрее стать профессионалом.
    Минус: несовпадение характеров. Если не сошлись характерами с руководителем - кто-то должен уйти. В крупной фирме можно уйти в другое подразделение компании к другому руководителю, здесь - уйти некуда.
    САН набирает агентов, как правило, редко. То есть, набор идет постоянно, но в компании новый человек появляется, в лучшем случае, раз в 2 - 3 месяца, а то и реже. При обучении - все внимание ему одному. Хорошо, если интересы совпали с интересами руководителя, хуже, если они не совпали, и такое несовпадение может быть критичным, а может быть не критичным.

    ТАН (Технологичное агентство недвижимости) - как правило, происходит (на форуме) подмена понятий и технологичным называют любую крупную компанию.
    На самом деле, во многих крупных компаниях технологии настолько примитивны, что название "технологичное" притянуто за уши. Представьте автомобиль ну, скажем, Мерседес. А теперь представьте телегу. Большую телегу. Так вот, когда сравниваем телегу с Мерседесом, то говорить о "технологичности" большой телеги как-то не приходится.
    Отсюда я утверждаю, что не всякий большой = технологичный. Но спорить с уважаемыми форумчанами по определениям не буду. Мне по фигу, кто себя кем считает.
    ТАН - как правило есть разделение труда. Как правило, агент с листовками наперевес не бегает (а если бегает, то очень редко и чисто в поисках варианта под конкретного клиента, а не за ради наполнения своей клиентской базы). Рекламой (как правило) занят рекламный отдел, есть юристы. И либо агент готовит сделку сам, но под контролем юриста, либо разделение труда такое, что подготовкой сделки занят спец. отдел.
    Технологичное (в моем понимании) не всегда крупное, а крупное - не всегда технологичное. Технологичное - когда есть определенная технология работы, при которой шаг в сторону = расстрел маринованными оливками. То сеть, любая операция четко прописана. Есть некий набор чек-листов, когда агент четко знает, что ему делать в той или иной ситуации: какой комплект документов требовать, есть скрипты разговора с клиентом (либо на бумаге, а чаще (и лучше) на компьютере). Я не говорю об отсутствии инициативы и творчества: вовсе нет: инициатива и творчество присутствуют, но в рамках технологий и большая часть операций стандартизована.
    - Клиент хочет внести аванс! Что делать? - кричит новенький агент.
    Руководитель ему спокойно:
    - Открой шкаф, возьми зеленую папку. В ней найдешь инструкцию "Что делать при авансе, когда аванс вносят нам". Подбери документы, в соответствии с инструкцией. Возьми бумажку с теми вопросами, которые нужно обсудить с клиентом при авансе.
    Через час. Агент:
    - Он приехал... А!!!!!!!!
    - Вопросы, которые нужно задать, выучил? Возми шпаргалку. Документы подготовил - отлично. Теперь зайди к юристам, спроси Петровича: он будет вести переговоры, а ты - сиди рядом и слушай. И это: только рот не открывай!!!
    Ну понятно, что в компьютерный век у многих все на компьютерах. Суть не меняется: в технологичных все технологии расписаны по шагам.
    Если технологии не расписаны - агентство может быть сколь угодно крупным. Но извиняйте: на коленке новичками БМВ не собирается. (Телегу собрать можно).

    Плюсы крупных агентств: их знают. Их знают все, в том числе и клиенты. У клиентов нет вопросов: "А сколько существует ваше агентство"? Клиенты готовы платить немного больше, чем небольшой фирме и больше, чем ЧМ.
    Как ни странно, минус крупного агентства тоже в том, что его знают. В свое время я сам ушел из очень крупного агентства после того, как показывая квартиру своему клиенту несколько раз натыкался на слова продавцов: "С вашим агентством мы дел иметь не будем: нас в нем 5 лет назад обидели". И я был не готов отвечать за грехи предшественников и терять свои сделки. (Нормально так: клиенту понравилась квартира, а он ее купить не может из-за того, что с агентством, в которое он обратился, продавцы дел не хотят иметь, хотя ко мне, как к агенту у продавцов претензий нет).
    Плюс крупного агентства для новичка в том, что поставлена система обучения: большему можно научиться.
    Минус: знания могут быть избирательными, т.е. в ряде агентств новичку не дадут всю технологию сделки "от" и "до".
    Еще один минус - ротация кадров. Когда я пришел агентом в крупное агентство, то в отделе через год осталась лишь треть от тех, кто работал, когда я пришел. Через год 2/3 агентов были новыми. Новый агент берет трубку и отвечает человеку на другом конце провода: "Вам Дмитрия Овсянникова? А кто это такой?"
    Какая реакция будет у клиента? Он будет думать, что я пришлый в агентстве (хоть работаю уже давно) и невдомек ему будет, что это он на новичка нарвался, который первую неделю в фирме и не всех еще знает. И опять я задал лично себе вопрос: "А готов я терять свои сделки из-за большой ротации кадров?"
    В большом агентстве, как правило, жизнь кипит: чаще корпоративы, больше тренингов, семинаров.
    Но никто не будет для агента мамой-курицей: не пошла у агента работа - чао: новые придут.
    80% прибыли приносят 20% агентов. Не открою большого секрета если скажу, что среднее количество сделок у агента (из тех, кто составляет неудачливое большинство) - 0,3 сделки в месяц. То есть, 1 сделка раз в три месяца. Прибыль по сделке знаете, свой личный процент - тоже. Умножаем и делим на 3. Получаем месячную прибыль в карман. При этом Вас никто не обманывает, и люди, зарабатывающие по 200 тысяч и более в месяц - тоже есть (они не могут не есть). (Но проблемы негров (неудачливых агентов) шерифа (руководителя компании) не волнуют.

    Лично для себя я выбрал нишу: не хочу быть ни ЧМ, ни артелью, но и не хочу быть большой фирмой из нескольких тысяч сотрудников.
    То есть, лично мне ближе то, что здесь называют "САН".

    здорово, удачно я зашёл :bra_vo:(здорово, в смысле классно!)
    Форум: Для начинающих агентов по недвижимости
  • 31.01.14, 16:34
    Дневник риэлтора. Начинающего) 522 / 38630
    Анастасия С. писал(а):
    Из новостей пока только сделка.

    Хорошие новости-поздравляю! :bra_vo:
    Форум: Для начинающих агентов по недвижимости
  • 14.01.14, 21:10
    АН для новичка? 31 / 1000
    Ник прикольный- залог успешного старта :bra_vo:
    Форум: Для начинающих агентов по недвижимости
    +1