Anthony писал(а):

Сейчас мы не беремся перевоспитывать продавцов, но без оргиналов правоустановки даже разговор не буду затевать, хоть дачка это или особняк, ибо считаю бессмысленной потерей времени. И своего, и собственника.
Чтобы вот такого г...на не получалось.

Когда риэлторы начнут ценить свое время и время потенциальных инвесторов и бизнес пойдет лучше.
Лучше отказать утверждающим, что все нормально только продайте. Если Вы специалист «разведите» их на предпродажную подготовку документов. И вам хорошо – Вы заработали на подготовке документов и инвестору хорошо, он не рассматривает «кота» в мешке.

Конечно, легче сказать, они против, говорят и так продадим, если не у Вас, то у других. Вот он корень зла, Вы не цените себя как профессионала, по поведению Вы обычный обыватель, мечтающий стать богатым, а нужно не мечтать, а работать, работать, зная себе цену и свой уровень.
Да, может первое время придется данным «собственникам» и бесплатно оформить документы, но у Вас будет шанс показать себя, выделиться из серой массы, подготовить объект к продаже.

Или договоритесь с потенциальным инвестором, который интересуется объектом, оформите документы под него, бесплатно, а деньги отбейте, на проценте. Рискуйте. Дерзайте. А главное работайте, работайте.

Поверьте, большинство людей порядочные и данная работа не пройдет не замеченной. Хотя шанс, что Вас кинет «собственник» или инвестор тоже велик, что ж это риски, риски как и в любом другом бизнесе.

Выбор только за Вами. Или Вы работаете и зарабатываете, или Вы ищете причину почему Вы не заработали.

Доброй ночи!
Что-то я в пятницу ночью не тем занимаюсь!!!

Червяков Игорь писал(а):

Вы, полазив по городу(ам) уже знаете, что исправной документации на объект нет у 90% собственников и как правило, все приходится приводить в порядок в момент внесения аванса за объект.

Согласен, полностью согласен.

Тема взаимоотношения с "собственниками" (кавычки не зря стоят) вообще отдельный разговор и он еще намного длиннее, чем тема взаимоотношения с риэлторами.

Пример:
1. Предлагали участок 0,21 га в центе Нижегородского района. Не поверите - цена 10 млн. евро. Вы понимаете - 10 млн. евро. Цена такого участка в Каннах недалеко от набережной Круазет 5-4 млн. евро. За 10 млн. евро можно купить более 2 Га с пригороде Канн Мужан (лучший панорамный вид с холмов на Лазурное побережье под организацию гостиницы с гольф полем).
Спрашиваем, но уже ради интереса, а можно посмотреть документы.
Ответ, можно смотрите.
Все документы - это эскизный проект на строительство офисного центра, при этом необходимо расселить еще 6 или 7 семей. А у собственника в этом доме 2 квартиры и письмо с визой главы города, что город в принципе не возражает против строительства на этом месте офисного центра.
Вот такая продажа и они не одни такие.

2. Недавно предлагали 3 Га в центре за 5 млн. евро, но случайно у продавца всего лишь письмо с визой, что город не против строительства на этом месте офисного центра. Плюс расселите еще 18 семей и 2 коммерческих здания.

Согласен. Среди продавцов 90% не имеют предмета продажи, а имею только желание продать и пытаются продать это желание, думая, если они чуть ближе к власти, чем обычные риэлторы инвесторы должны в очередь стоять к ним с просьбой - "Возьмите наши деньги".

Хотя вина в этом опять таких "профессиональных" риэлторов, которые "подсказывают" "собственникам" продавайте, которые не имеют опыта работы, не умеют убеждать, доказывать, разговаривать, убеждать "продавцов", и убеждать не на уровне эмоций, а используя свои знания и имения (возвращаюсь к первому письму об уровне подготовки риэлторов).

Хотя причина описанных выше проблем, скорее всего в не понимании риэлторов потенциального инвестора (особенно если это Московский, Питерский или особенно иностранный инвестор). А риэлторы не правильно доносят информацию о потребностях рынка до "собственников".

Пример:
1. Весна 2007 года отличный участок в заречной части Нижнего. 3 Га. Риэлтор предлагает расселить 5 домов и 4 гаража. Цена вопроса 1,5-1,7 млн.$. Деньги не большие, но мы отказались и предложили ему самому расселить, а мы купим готовый участок. Мы готовы были купить участок по цене до 3 млн.$.
Риэлтору не понять - они готовы переплатить 1,5 млн. Почему.
Объясняю.
Профиль деятельности нашей компании строительство и дальнейшее использование самими или с "якорными" арендаторам данных площадей. Именно строительство. Компания приобретает только готовые участки. Расселить и подготовить участок должны другие компании - компании, чей бизнес выделение, подготовка и последующая продажа участка. Каждый должен заниматься своим делом.
Так построен бизнес во всем мире. Кто-то формирует участок, кто-то его оформляет, кто-то продает, кто-то строит, кто-то обслуживает, кто-то управляет готовым объектом.

В Нижнем, уже есть примеры, когда готовый объект собственник отдает Управляющей компании и она уже его обслуживает, наполняет арендаторами.

В России всегда все шло шиворот на выворот. Процесс пошел с другой стороны. С верхушки - Управляющие компании. Может он дойдет и до формирования полностью готовых участков.

Если Вы хотите продать участок сформируйте его, оформите, подведите коммуникации и заложите свою норму прибыли. Пусть это станет работа Вашим бизнесом, а не наличие писем с визой главы города и желанием продать это все за 10 млн. евро.
Глупые инвесторы с 10 млн. евро уже прошли, хотя их ни когда и не было, были инвесторы готовые рискнуть, но суммой не более 1-2 млн долл. Или я не прав? Такие покупки (продажи) был раньше. При нынешних ценах такие сделки не проходят.

Вы скажете – «Это риски, а вдруг никто участок не купит». Не купят если Вы не правильно и не грамотно его подготовите (опять возвращаюсь к опыту большинства риэлторов), а если все по правилам инвестор обязательно найдется. У всех крупных инвесторов требования почти одинаковые:
1. Форма земельного участка приближенная к квадрату или прямоугольнику (идеальные пропорции 3:1 или 3:2)
2. Наличие коммуникаций (газ, вода, электричество по нормам 1 МВт на 1,5 Га застройки)
3. Наличие в визуальной близости остановок общественного транспорта, метро, оживленных перекрестков, светофоров или центров притяжения другого профиля.
4. Расположение на провой стороне дороги при движении из центра.
Для торговых центров свои требования:
1. Цена продажи не дороже 7 летней арендной платы, при этом расчет ведется не от общей площади, а от площади, сдаваемой в аренду.
2. Электричество - 110-120 Вт на 1 кв.м. торговой площади.
3. 1 парковочное место на 10 кв.м. торговой площади.
4. Канализация – фекальная и ливневая.
5. Наличие системы пожаротушения, дымоудаления, охранно-пожарной сигнализации, вентиляции, и желательно централизованное кондиционирование объекта.

Да, это риски, но почему инвестор должен идти на эти риски, вкладывая в строительство гораздо больше денег, а Вы не готовы рискнуть и сформировать участок, ведь это Ваш бизнес, то что Вы умеете делать или проблема в том, что Вы делаете вид, что умеете делать, прикрываясь плохими инвесторами не дающими Вам денег.

Скорее всего Ваш ответ ответ – «У Вас много денег вот Вы и рискуйте, а я на Вас заработаю когда буду расселять и еще поимею денег когда договорюсь с жильцами по цене. А потом еще за оформление возьму и опять поимею денег, ведь везде нужно платить откат, а чиновников я то же знаю и с ними договорюсь».

Вот он корень зла. Русская мечта - халява. Вера с глупого инвестора который придет и даст денег. Т.е. инвестор должен рисковать, а Вы будете зарабатывать деньги.

Опять говорю добрые слова об Областном Правительстве НО. Они идут по правильному пути. Не зря сейчас создано специальное министерство, которое формирует земельные участки и будет продавать их готовыми инвесторам (правда пока лишь под жилищное строительство).
Шанцев, как и его министру работают уже на другом, боле высоком уровне. Они мыслят по европейски. Зачем отдавать участок с обременение его расселить, если Правительство сделает это само, подведет туда коммуникации и продаст участок в 10 раз дороже, да к тому же уже Правительство будет на равных разговаривать с инвестором, будет требовать от него повышенных налогов, зарплат и прочего.
Правительство НО, это один из главных конкурентов риэлторам. По крайней мере на рынке коммерческой недвижимости (земельные участки от 1 Га).

Однако, что-то я отошел от примеров.

Пример 2: Казань, лето 2007 году. Участок более 2 Га на новой строящейся трассе в центе города. Отличное место, отличный участок, нормальная цена, но одно но - форма участка 350 на 60 метров.
Риэлтор нам - берите отличное место, цена хорошая, а что длинный это ерунда, сделаете центр длинным и худым. Мы отказалась.

Объясню.
Строительство торговых центров это тоже наука. В мире эту науку проходят уже более 100 лет. Там знают, что 50% посетителей торговых центров не "влезают" выше 3 этажа, что пятно застройки должно быть приближенная к квадрату или прямоугольнику (пропорции 3:1 или 3:2), что парковка должна быть 1 место на 10 кв.м. торговой площади. Следовательно, и здание должно быть квадратным или прямоугольным.
Так вот наше здание просто не уместилось на это участке. Тупо на снимок из космоса был поставлен проект центра и он не влез. Все вопрос даже дальше не пошел отдела развития. Вот такая наука.
По той же причине мы отказались от участка в Тольятти, Автозаводский район, напротив 6 квартал (длина 330 ширина 90).

Обычным риэлторам (бабушкам и мальчикам) нас не понять. Мы для них жадные, глупые, снобы. Мы плохие т.к. не даем на нас заработать.

Добрый день!

Расскажу Вам свой опыт покупки помещения и земли в Н.Новгороде.

Наша фирма искала помещение под офис в Н.Новгороде.

Смотрю объявление в газете "Продается офис ....... 25 млн. рублей." Читаю и понимаю, что что-то знакомое. Вспоминаю, 3 часа назад на сайте видел объявление от собственника этого офиса. Он просил 19 млн. Я до этого уже разговаривал с хозяином и договорился о встрече.

Звоню. Попадаю в АН «Риэлт-бюро». Ответил некий Николай Иванович. Спрашиваю о характеристиках объекта (подробно т.к. владею уже всей информацией по помещению ). Николай кроме площади и примерного адреса информацией не владеет, но обещает позвонить через 30 минут уточнить. Я так как бы случайно спрашиваю а сколько стоит объект. Я говорю не знаю, у меня только Ваш телефон (хотя газета с его объявлением перед глазами). Он мне - цена 25,5 млн. рублей. Супер, цена выросла на 500 т.р. за 30 секунд разговора, по сравнению с его объявлением в газете за сегодняшнее число.

Через 30 минут звонок от Николая, а я как раз с хозяином и разговариваю.

Николай мне описывает помещение, рассказывает, что у него эксклюзивный договор на продажу помещения, что только для Вас, могу договориться с хозяином, чтобы он Вам скинул т.к. это наш постоянный клиент. Я не выдержал и говорю, что я уже видел в другом месте это объявление по цене 19 млн. и считаю, что накинуть скромные 6,5 млн. рублей просто неприлично.

Первая его реакция - Вы ошиблись офис не тот, я эксклюзивный продавец.
Пришлось рассказать ему более подробную информацию о характеристиках офиса (какую он не знал сам).
В ответ это случайность, Вас скорее всего обманывают, я сейчас свяжусь с продавцом и все выясню, мы эксклюзивные продавцы.

Через 3 минут звонок собственнику помещения (а я сижу рядом).
Вопрос - "Вы помещение .... продаете. По чем?"
Ответ - "Да, продаю, цена......".
И все. Весь разговор.

Через 5 минут звонок мне от Николая. "Я связался с хозяином помещения. Мы с ним поговорили и он объяснил, что ему срочно нужны деньги и он сегодня утром только снизил цену. А нас не поставил в известность."

Я ему в ответ на сайте стоит дата объявления. Оно вист уже 3 дня.
"Ну ладно, тогда извините", ответил Николай.

Но на прощание он опять убил меня: "А хотите мы Вам оформим всю сделку. Для Вас совершенно бесплатно. За все платит собственник, ведь у нас с ним эксклюзивный договор".
Я ему - "А что Вы будете делать?" "В чем сложность - вот продавец, вот его свидетельство, вот технический план".
"Мы все за Вас сделаем, сбегаем в БТИ, юстицию. Это ведь так сложно, а кто составит Вам договор?".
Я не выдержал и бросил трубку.
Спрашиваю собственника - "А кто звонил?".
"Не знаю, первый раз номер вижу".

Вот такие риэлторы работают в Н.Новгороде. Так по простому увидел чужое объявление и скромно накинул 6 млн. рублей, а после слов , что я не знаю цену, еще 500 тыщ. скромно. Хотя бы с собственником созвонился и согласовал цену продажи!

Вот по этому городе и работает 260 агентств (сегодня на этом сайте видел информацию), из которых не более 10 настоящие агентства. А остальные просто пугают людей своей неграмотностью и бросают тень на весь бизнес.

Давно пора законодательно ограничить этот бизнес. Нужно создать, что-то наподобие саморегулирующих организаций (как арбитражные управляющие) которые сами бы исключали из своего числа таких "специалистов".

И еще одна особенность Нижегородский риэлторов - накидывать цену (особенно любят удваивать), когда узнают какую компанию представляешь.

Пример:
1.Кстово. Хотим купить магазин. Цена 20 млн. рублей. Цена нормальная - готовы к сделке. Но одна проблема - арендатор. Риэлтор говорит – «Решу!». Через два дня звонит вопрос с арендатором решен, но цена 31 млн. рублей.
Мы в шоке, а почему, за два дня цена выросла.
Ответ отличный - "Вам же нужно это помещение. А так же фирма у вас очень богатая. Значит купите и за 31 млн. рублей".
2. Земля. Нижний. Около 2 Га. Цена продажи собственником - 2,5 млн $. В интернете и в газете этот участок продавали 11 контор. Цена от 2,7 млн$ до 4 млн.$. Особенно нам понравились продавцы за 4 млн.$.
На вопрос почему так дорого.
Отличный ответ - "Вам что денег жалко. У вас же богатая контора".
Супер - если денег много нужно покупать дорого.
3. И еще не мог не рассказать. Зимой срочно искали офис для нашего представительства в Н.Новгороде. Шесть объявлений от разных агентств на один объект. И в 4 при первом звонке у меня спросили - "А Вы знаете наши цены? У Вас деньги есть?".
Ужас, 3-х и 4-х я уже послал после этой фразы. Неужели я буду звонить просто так. И опять же два другие агентства скромно накинули - одно 2 другое 3 млн. рублей.
Да, пусть из 10 звонящих 7-8 звонят просто так, но 2-3 будут потенциальными клиентами и их Вы потеряете. Вот нас и потеряли. Нам пришлось через "органы" найти собственника, договариваться о встрече, "пробивать" историю помещения.
В итоге мы заключили сделку сами.
Купили у собственника за 15 млн. рублей (но потеряли 2,5 месяца). А если бы риэлторы брали бы разумные 3-4%, мы с радостью с ними работали сэкономив 2, 5 месяца.
4. И опять еще. Не мог не рассказать. Случай в Арзамасе. Хотели купить участок. Некий риэлтор Михаил Р. предлагает земельный участок. Расхваливает его. И его основной аргумент (причем по секрету и только для меня) – уже есть у хозяев участка покупатель из Москвы, но я специально для Вас продам придержу и продам. Михаил – это прошлый век, разводить на том, что есть покупатель, но специально для Вас продам срочно. Вам Михаил только лохов разводить на московских вокзалах, а не недвижимостью торговать за несколько млн. $. Дальше я его уже слушал как сказку читал - особенно мне понравились , что у него все схвачено в этом городе , он вхож везде и данная цена участка ничто по сравнению со ценами на недвижимость в городе, приведя пример продажи торгового центра за 1 млн. евро. При этом продавца он знает лично и сумма сделки точная.
Однако, совершенно случайно данный торговый центр купили наши друзья и уважаемый риэлтор Михаил Р. перепутал компанию покупателя и завысил цену продажи всего на 12 млн. рублей (на 40%). Осторожнее будьте такие риэлторы, рассказывая сказки о Ваших связях и вашей осведомленности. Может оказаться что покупатель знает больше Вас. Как таким «профессионал» в недвижимости после этого можно доверять сопровождение много миллионных сделок.

А Вы так называемые "риэлторы" (обращение именно к описанным выше товарищам, а не к всему сообществе профессионалов) не подумали, что если фирма готова вложить несколько млн $. только в землю, то по крайней мере у нее уже есть "связи" на уровне города или области и она может "пробить" любую сделку . Не подумали, что эту фирму возглавляют и в ней работаю не идиоты раз заработали столько денег. Им не впихнешь дрянь по цене золота. Они знают реальную цену объекта (его инвестиционный потолок цены).

Молодежь и бабушки (не обижайтесь, но риэлторы в возрасте 20-25 или 55-60 лет предлагающие коммерческую недвижимость за несколько млн. $ и рассуждающие о ее перспективности и о быстрых прибылях это ..... извращение) в так называемых агентствах насмотрелись сериалов о быстрых и больших деньгах в Москве и все ринулись в риэлторы (хуже только с туристическими агентствами - там все решили что это очень легко и прибыльно и тур. агентство сейчас открываются чуть ли не на кухне в общежитии). Как они упорно рассказываю - купите это так выгодно, Вы на этом заработаете миллионы. Неужели думайте что инвестор дурак и послушается Вас. Кто вкладывает млн $ прежде чем начать поиск объекта вложения денег проведет анализ этого рынка и не сам, а с привлечение специалистов. Он знает инвестиционную стоимость объекта лучше Вас.

И еще, не пытайтесь облагодетельствовать покупателя (особенно интересующемуся землей более 2 Га) говорят, что если, что мы Вас можем напрямую вывести к Губернатору. Общаясь в Нижнем ощущение, что каждый второй риэлтор лично знает Валерия Павлиновича и может Вас с ним познакомить и помочь в продвижении проекта.

Инвестор, имея такие день только на покупку земельного участка ,сам найдет дорогу и в Министерство инвестиционной политики и в Правительство НО. Занимайтесь риэлторы своими делами. Качество и успех вашей работы зависит не от громких фраз кого ты знаешь, о чем слышал, как «проехал» по ушам клиенту, качество и успех Вашей работы зависит от качества объекта который виды продаете, от чистоты его документов, от полноты ваше информации по земельному участку, от облегчения (убыстрения) процесса покупки. До 90% нижегородских риэлторов продают объект зная лишь его название, примерная площадь и примерное место положение, все остальное: форма права на объект, планировка, мощности, коммуникации, чистота сделки, наличие парковки, форма совершения сделки и т.п. узнается потом.
Т.е. создается впечатление, что в их базе находятся объекты внесенные туда из других баз или газет и только, если появится клиент, агент позвонит собственнику (продавцу или арендодателю). Я уже не говорю, про то чтобы посмотреть планировку объекта недвижимости или земельного участка – это бумажка охраняется как военная тайна.
На просьбу показать свидетельство или планировку ответ, давайте сначала подпишем договор. Мы вам ничего не покажем. Особенно нас «порадовали» в этом смысле 2 бабушки из агентства (не помню названия) расположенного на 2-ом этаже в здании на пересечении ул. Воровского и Б.Покровской. Нам был очень интересен их участок, мы даже принесли доверенность от головной фирмы, закрасив название фирмы. Какой же был нам ответ: «Что эту бумажку можно засунуть…..».
Пришлось просто встать и уйти на середине разговора. Работайте дальше так же. Участок уже 1,5 года так и продается.

Я всегда пытаюсь объяснить, что могу подписать договор, но его смысл «ноль». Выходя на новый рынок ни одна крупная фирма не афиширует своих планов, что бы не знали конкуренты, у нас есть 3-4 дочки для этого. Поэтому подписывая договор одной дочкой я всегда могу оформить сделку на другую дочку или создать новое ООО это 10 тыщ рублей и неделя работы. При этом я имею ввиду только заключение договоров по тем объектам, что уже в продаже, информацию о которых клиент нашел в интернете или газете. Если даете объявление, то покажите обратившемуся все документы, раскройте всю информацию.

Риэлторы лучше просто хорошо работайте, предоставьте клиенту полный пакет документов, окажите хорошо и быстро услуги по их сопровождению. Станьте полезной инвестору, а не пытайтесь обмануть его. Берите пример с Областного Правительства. Как там работают с инвестором. Как там собирают и отдают инвестору весь пакет документов на рассмотрение и ни кто не скрывает названия фирм. Да 10 и9 инвесторов уйдут , но 1 то останется, запомнит Вас и в будущем ему не надо будет искать к кому обратиться в Нижнем. Вы станете его коллегой и помощником навсегда.

Хотелось бы отметить компанию «Триумф». Рассматривали один из их участков. Так они дали нам для обдумывания весь пакет документов. Все планы. Координаты компании разработчика проекта. Учитесь у них. И это не реклама. Да нам не подошел их участок, но мы всегда знаем, если будут в Нижнем проблемы есть куда обратиться.

Риэтор это специалист. Что бы им стать нужно иметь опят работы не менее 5 лет и желательно начать в других областях (КУМИ, БТИ, Юстиция и пр.), чтобы понять все тонкости рынка недвижимости, завести полезные связи, показать себя на низовой работе и самое главное научиться общаться с состоятельными и состоявшимися в бизнесе людьми.

Если уж Вы "накидываете" свою цену так хотя бы согласуйте ее с собственником. Чтобы у 10 продавцом была одна цена, а не разброс в 1-2 млн. $. Покупатель видя это, чувствует, что его хотят обмануть и отказывается от сделки.

Берите пример с других регионов (Татарстан, Башкортостан). Да, и там бывает, что один участок продает несколько контор, но у всех одна цена, все показывают любую документацию. Что им скрывать. Ведь % они получат с продавца. А Нижегородцы хотят поиметь с обоих сторон, и еще желательно не только процент, а и сверх маржу (6,5 млн. помните). Вот по этому большинство из таких «профессиональных» риэлторов скоро умрут. Придут московские, иностранные компании, и останутся несколько настоящих крупных местных игроков и все вам «профессионалы» конец.

Приходит время настоящих специалистов. Дикий рынок даже в сфере недвижимости проходит. Учитесь Николай Иванович и Михаил Р., меняйтесь, больше работайте или у Вас нет будущего.

Прошу прошение за такой долгий опус просто наболело. Надоело понимать, что большинство нижегородских риэлторов считает тебя (инвестора) буратино с большим мешков денег на поле дураков.

[/b]