zavrelena писал(а):

Право пользования - это не право собственности. Право пользования может быть утрачено, если человек долго (больше полугода) им не пользуется без уважительных причин. Так что попросите продавца Вашей альтернативы взять архивную форму 9 за максимально возможный срок. Там будет указано, кто когда на жилплощади проживал, когда, куда и по какой причине выбыл. Если относительно кого-то из проживавших ранее возникнут вопросы относительно их прав - выясняйте.
В Ваших интересах, чтобы был заключён договор не на весь дом целиком, а 4 договора в отдельности на каждую из 4-х долей. Потому что если впоследствии сделка будет расторгнута по обстоятельствам, связанным с чужими долями и встречками - в случае отдельных договоров это коснётся только собственников конкретной доли, а в случае одного общего договора коснётся всех. Особенно если это будет договор мены нескольких объектов на дом.
Вы же не хотите своими силами и за свой счёт проводить проверку встречек для всех Ваших соседей, верно? А если будет один общий договор мены, то придётся. Да и в случае продажи дома по ДКП риск тоже есть: мало ли, что там у Ваших соседей было, чего Вы не знаете. Вам эти риски расторжения договора в будущем лучше на себя не брать. Риск не такой большой, но даже просто ходить потом в судебные заседания (даже в качестве 3-го лица) - оно Вам ни к чему.

Разница права пользования и права собственности мне понятна. Но если мне вселят в квартиру постороннего, так сам из такой квартиры убежишь. Большое спасибо Вам за подсказку с формой 9. А насчет договоров так и будем делать: три договора мены и один ДКП для желающего деньги. Но все-таки у меня так и остался вопрос про возможное появление лиц, имеющих право пользования квартирой: если они появляются, а в договоре есть пункт про их отсутствие, то ведет ли это к признанию сделки ничтожной?

zavrelena писал(а):

Ну вот, теперь другое дело. Хоть что-то прояснилось. Юриста или риэлтора нужно привлечь обязательно. Но вы не обязаны нанимать представителя для всех своих соседей - наймите для себя. Он Вам и документы по встречке проверит, и проследит, чтобы передача денег прошла без проблем, и отстоит Ваши интересы перед контрагентами (которыми могут оказаться не только покупатель, но и Ваши соседи).
Консультации на форуме - это хорошо, но вопрос у Вас слишком серьёзный и расселение непростое, чтобы можно было обойтись консультациями на форуме без реального грамотного специалиста на договорных отношениях, представляющего Ваши интересы в этой сделке.

Отвечу не по порядку. С соседями было немало споров, переговоров, но вроде договорились. Так как я с семьей получаем большие по площади квартиры (2 шт), то пришлось согласится на доплату владельцам третьей и четвертой квартир. По этой причине денег, можно сказать, совсем не осталось. Причем эти двое согласились на джентльменское соглашение со мной по поводу доплаты, не потребовав это документально оформить (???). По вариантам: обсуждать нечего, так так кроме конкретных квартир ничего не предлагается: только ДА или НЕТ. Мы ответили ДА, хотя, если продолжить процесс поисков, может мы и дождались бы лучшего. Для оценки приведу цифру: (сумма за участок и квартиры)/(площадь участка) ~ $30000 за сотку. Много это или мало для центра Всеволожска судить вам. Теперь по документам. Так как движения по квартирам не было с 1998 г., а срок исковой давности по сделкам с недвижимостью сейчас три года (правда не знаю, относится ли это к приватизации), то опасаться подвоха по предыдущим сделкам не приходится. Таким образом остается риск по предстоящей сделке. Здесь есть простое соображение: покупатель нашей недвижимости заинтересован в сделке пожалуй больше нас, так как он на этом участке будет иметь немалый и долговременный бизнес, а мы можем жить долго, если не спалят. По моему мнению он просто не будет делать подставы, так как, если сделка развалится, мы останемся при участке, но, может быть без дома. Таким образом, остается опасность со стороны лиц, которые могут претендовать на пользование нашими приобретаемыми квартирами. Именно с этого я и начал топик. Вопрос состоял в том, что если в договоре будет пункт об отсутствии лиц, претендующих на пользование жильем, но в дальнейшем такие люди обнаружатся, то к чему это приведет:
к признанию сделки ничтожной или к принудительному вселению таких людей в квартиру (вереятно через суд и приставов)?
Уважаемые форумчане, я пришел на форум потому, что ваш опыт на порядки превосходит мой, и он мне будет наверняка полезен. Это никак не отрицает обращения к юристу, просто я не люблю обсуждать вопросы, будучи полным чайником. Если вы покритикуете мою логику, изложенную в этом посте, буду вам очень благодарен.

Елена Чижова писал(а):

А Ваш Покупатель - он с риэлтором?
Каким образом Ваш дом был выставлен на продажу?
Кто озвучивал условия Вашего расселения?
Вы какой-то договор подписывали с АН? (ведь упорно замалчиваете )
Хотя, простите, это праздные вопросы)))

Суть в том, что Вам - продавать и покупать.
То есть никакого договора МЕНЫ здесь не будет.
Будут отдельные договора купли-продажи на отдельные квартиры, а не оптом на весь дом.
Поэтому, если какая-то квартира вдруг подкачает с чистотой, то Вас это не коснется (если, конечно, это не Вы сами).
Вы проводите конкретно свой договор купли-продажи с альтернативой и по итогам госрегистрации живете счастливо в новом жилье.

Но не могу понять - если Вы без своего риэлтора и работаете с риэлтором Покупателя, то кто Вас выставил в рекламу?
Если Вас нашли без рекламы, просто по Вашему отклику на чье-то желание купить, то как Вы рискнули согласиться без своего риэлтора?
Кто конкретно отстаивает соблюдение Ваших интересов??

Риэлтор Покупателя не будет проверять Вашу встречку.
Не будет тормозить торг по Вашей квартире.
Не будет разгребать Вашу приостановку по встречке.
Не будет отслеживать долги, ключи, расписки...
Риэлтор Покупателя работает на Покупателя, но не на Продавца.

Тогда немного истории. В сентябре 2008г к нам пришли из АН с предложением расселить. Не скрывали, что есть инвестор.
Предлагали за три 2х комнатных три на вторичке равной площади. Одному были нужны деньги. По мере крепчания кризиса
инвестор растворился. Мы еще года два подергались с АН - результат нулевой.
В ноябре прошлого года тот, которому были нужны деньги, повесил растяжку. Звонков было много. В результате остались два претендента. Один предлагал 3 квартиры студии по 37 м2 в новом 36 квартирном доме с туманной перспективой переселить нас во вновь строящемся доме в большую площадь. В перспективу мы не поверили и решили иметь дело со вторым. Это застройщик, который имеет в городе (и строит в.т.ч) несколько немаленьких объектов и приближен к администрации. Он дает три двушки на вторичке большей площади, чем у нас и деньги четвертому. Владельцем квартир является его брат и, вероятно, он сам (лично документы не видел, видел только нотариус). В квартирах живут его родственники - не владельцы. Т.е. сейчас он хочет приобрести участок и квартиры на родственников, чтобы застолбить его под застройку коммерческой недвижимости. Запросил выписки из ЕГРН. По одной квартире единственный владелец - его брат с 1998г. По другой - сведений нет. Вероятно, не зарегистртрованный ДКП или договор приватизации. (У меня тоже такой). Документы продавца буду смотреть. Риэлтеры с обоих сторон отсутствуют. Оформлять предполагаем именно договор мены у нотариуса, а не договоры купли продажи. Хочу уговорить на указание в договоре кроме БТИ-ной стоимости реальную, т.к. на подоходный никто не налетает. Мои интересы никто не отстаивает, кроме меня. Думаю о привлечении юриста. Вот вроде и все, если без нештатных подробностей.

[quote="Елена Чижова"]Аym53, Вы покупатель или собственник? [quote/]
Я и моя семья продавцы квартир и долей земельных участков в доме (собственники) и покупатели квартир на вторичке.