Здравствуйте!
Уважаемые участники форума, я очень вас прошу оценить (по возможности объективно ) ситуацию с покупкой залоговой квартиры в ипотеку!

Ситуация следующая:
Квартира в новостройке куплена в кредит, т.е. находится под обременением. Продавец - физ.лицо. гражданство украина. Покупатель - физ.лицо, гражданство россия. Квартира покупается в ипотеку, ипотека банком одобрена.

Схема, предложенная риэлтором, следующая:
шаг 1. Закладываются деньги (остаток по кредиту) в ячейку банка, выдавший кредит продавцу. И выдается расписка о том, что доступ к деньгам банк получает только после получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.
шаг 2.Снятие банком обременения с квартиры, получение справки из рег.палаты об отсутствии обременения (по времени сказали, что занимает это дней 5)
шаг.3 Закладываются деньги (оставшаяся сумма по стоимости квартиры) в ячейку банка, выдавшего ипотеку покупателю. И выдается расписка о том, что доступ к деньгам продавец получает только после получения покупателем свидетельства о праве собственности на квартиру.
шаг.4 Подача документов покупателем на регистрацию прав собственности на квартиру.

Вопрос у меня и простой и сложный )) Насколько это рискованно для меня как для покупателя?
Риэлтор со стороны продавца говорит, что схема безопасная и рисков нет. Риэлтор с моей стороны и ипотечный менеджер говоря, что схема рисков не лишена мягко сказано.

То, что меня откровенно смущает:
1. Банк, выдавший кредит покупателю.
Во-первых он маленький и малоизвестный (кроссинвестбанк). Во-вторых с чего ему идти на такой риск и дожидаться доступа к деньгам аж до момента получения мною собственности, обычно банки максимально стараются себя обезопасить.
Риэлтор такое поведение банка объясняет таким образом, что это ценный клиент для банка, т.к. у него там и другие кредиты есть.
2. Промежуток времени между снятием обременения с квартиры и моментом заключения договора купли продажи.
Получается ведь, что я по сути заплачу кредит за другого человека и единственный документ на руках это расписка. Ну а вдруг этот продавец исчезнет, откажется от сделки, не знаю...банк вдруг изменит какие-нибудь условия доступа к деньгам...со мной что-то произойдет и т.д.
3. Отсутствие российского гражданства у продавца меня почему-то тоже настораживает.

Если вы сталкивались с такими ситуациями, пожалуйста, выскажите свое экспертное мнение по этому поводу. Это поможет и мне принять решение о покупке или непокупке такой квартиры, и возможно пригодится кому-то, кто рассматривает подобные варианты. Безопасно ли так покупать квартиру, или нет, почему и т.д.
Буду признательна за ответы