О том, почему дольщиков продолжают обманывать и что необходимо сделать, чтобы приостановить весь этот затянувшийся «водевиль», рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
Текущая ситуация

В 2005 году был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости …». Данный закон должен был избавить дольщиков от всех возможных негативных последствий в отношениях, возникающих с застройщиками, однако на практике это привело лишь к снижению двойных продаж, не более того.

Я, как юрист-практик, занимающийся вопросами обманутых дольщиков последние 7 лет, могу с уверенностью утверждать, что все, что происходит в данных отношениях со стороны государства, как гаранта прав незащищенного слоя населения – покупателей, дольщиков, напоминает деятельность по переливанию «из пустого в порожнее».

Проблемы остались, как то: недострои, отсутствие жилья в связи с банкротством строительных компаний, отсутствие возможности фактического получения денег при расторжении договора с застройщиком, двойные продажи, «извращенные» схемы реализации квартир с заключением договоров, которые просто не поддаются никакой юридической логике и здравому смыслу, и многое другое.

Почему никто ничего не делает?

Становится очевидным, что никто не может решить сложившуюся проблему, или просто никто не занимается ее решением:

- Законодательная власть: принимает законы, которые регулируют отношения не в части имеющихся сложностей и пробелов, а в части поверхностного и не предметного установления отношений, что способны развиваться и без принимаемого законодательства.

- Исполнительная власть: призвана обеспечить утверждаемые законы, однако их исполнение желает знать лучшего – застройщики, как не работали по договорам участия в долевом строительстве, так и не работают в настоящее время, придумывая и реализовывая все новые и новые схемы продажи квартир. Как не несли серьезной ответственности, так и не несут ее в настоящее время. Институт работы с уже обманутыми дольщиками, либо не работает вовсе, либо носит только формальный характер;

- Судебная власть: пожалуй, данная власть напрягается больше всех, однако такое напряжение не имеет и не может иметь какого-то существенного значения. Да, суды могут признавать право на переданные от дольщиков Застройщикам денежные средства, однако получение таких денег по решению суда в большинстве случаев физически невозможно. Да, суды могут признавать права на оплаченные дольщиками квартиры, однако сами квартиры получить невозможно, если стройка встает, а у Застройщика нет денег на завершение строительства.

Решение проблемы обманутых дольщиков от адвоката Олега Сухова

Казалось бы, что никто и ничто не может решить сложившуюся проблему, которая стала носить глобальный характер по территории всей России, однако это не так. На мой взгляд, есть простые и реальные пути разрешения сложившейся проблемы, которые должны брать начало на уровне законодательной власти и завершаться надлежащим исполнением закона на уровне исполнительной власти. Итак, что же это за такие простые пути выхода из ситуации, которые не решены до сих пор? Рассмотрим их ниже.

Первое. Застройщиком должна быть компания с огромным уставным капиталом, а не созданное наспех ООО (Общество с ограниченной ответственностью) с уставным капиталом в 10 000 рублей. Если строительная компания, что привлекает миллиардные средства с населения, будет в состоянии финансово отвечать по своим обязательствам, как перед дольщиками, так и в части осуществления строительства, то большинство проблем разрешится само собой.

Стоит лишь ввести ограничения к допуску в строительство в качестве Застройщиков, как это, к примеру, предусмотрено в банковской сфере, и наше население, приобретающее квартиры в новостройках, сможет спать спокойно.

Второе. Объект строительства и каждый договор участия в долевом строительстве должны страховаться. Не исполнил обязательства Застройщик – отвечает страховая компания, чем не гарантия для обманываемого населения? Почему автострахование получило повальную и обязательную практику на уровне закона, а жилищное страхование, где рисков не многим меньше, нет?

Третье, гарантом данных отношений должно выступать государство, за примером далеко ходить не надо. В настоящее время государство гарантирует вкладчикам банков выплату страхового возмещения по вкладам в размере 700 000 рублей по каждому банку, почему не сделать аналогичное в строительстве? И покупатели будут застрахованы государством, которое по Конституции обязано защищать каждого, и в Застройщики Государство не каждого будет «приглашать», как это имеет место повсеместно.

Четвертое, ответственность для застройщиков и их должностных лиц должна быть установлена реальная, серьезная, и что самое главное, к такой ответственности и застройщик (в гражданском производстве) и должностные лица (в административном и уголовном производстве) должны привлекаться со всей строгостью закона, а не формально, как мы уже привыкли Все мы знаем, что у нас сажают за воровство велосипедов, но только не за воровство

Адвокат Сухов Олег, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»
http://advokatsuhovoleg.ru/

Ольга Шакалова, экс-директор по продажам широко известных объектов: микрорайона «Марфино» и ЖК «Алексеево» возглавила собственное инвестиционное агентство недвижимости «Трамп Real Estate». Стоит напомнить, что в ноябре 2008 года (в самом начале кризиса) Ольга Шакалова организовала особо успешные антикризисные продажи в мкр. 51-52 «Марфино», что немаловажно – на стадии «площадки». Главным направлением нового агентства «Трамп Real Estate» выбрана по-прежнему актуальная для большинства застройщиков тема – организация эффективных продаж новостроек в условиях кризиса, а также на посткризисном рынке. ««Стратегия успешных продаж 2010» – мое главное предложение, – отмечает Ольга Шакалова, – сегодня застройщикам нужны радикальные решения, постепенные перемены неспособны стимулировать покупательскую активность. Новый подход к продажам новостроек основан на глубоком знании предпочтений и ожиданий сегодняшнего покупателя. Также мной разработана кардинально новая система аналитических исследований. Как сказал гуру маркетинга Джек Траут: «Побеждают не те продукты, которые лучше других. Побеждают те, которые считаются лучшими в восприятии потребителей»».

Масштабы девелоперского бедствия были бы гораздо меньше, если…

«Ни для кого не секрет, что практически каждый застройщик почувствовал на себе далеко не самые приятные, а порой и катастрофические последствия финансового кризиса, – говорит Ольга Шакалова, – но несмотря на это я твердо убеждена, что масштабы девелоперского бедствия были бы гораздо меньше, если бы не банальная нерасторопность, а вернее непрофессионализм большинства риэлторов. Не всех конечно, но все-таки большинства. Я ни в коем случае не хочу задеть всем вышесказанным настоящих профессионалов риэлторского бизнеса, к которым всегда испытываю чувство глубокого уважения.

Именно они – не требовательные к себе риэлторы, легко продававшие квадратные метры на «растущем» рынке, первыми предпочли сбавить свою активность с приходом кризиса, так сказать, отсидеться до лучших времен, не предпринимая попыток «понять» рынок и отойти от устаревших, уже не действующих техник продвижения и продаж. Несомненно, им так проще, чего не скажешь о застройщиках, которые не понаслышке знают, чем может закончиться даже краткосрочная остановка стройки.

Хочется отметить, что тогда, в самом начале кризиса – в ноябре 2008 года, площадка «Марфино» была малоизвестным проектом от не сильно разрекламированного на тот момент застройщика. Я, конечно же, понимала, что в руках у меня не самые лучшие карты для старта продаж 300 000 кв. м, да еще и на стадии «площадки». Неудивительно, что я, как директор по продажам, обратилась во многие агентства недвижимости, предполагая, что они смогут активно взяться за проект и помогут в данной ситуации, но, увы, особого энтузиазма никто не выказал. Окончательно осознав, что с агентствами в данный момент вряд ли что-то получится, я приняла решение – заняться непосредственно организацией продаж «Марфино» самостоятельно. Так, в 1-й месяц продаж, в самый пик кризиса, на этапе «площадки» продавалось по 7–10 квартир в день, к марту 2009 года уже по 17–20 квартир, а к июню – до 50 квартир в день. Это колоссальный для кризиса результат!»

Успешно продавать можно и в кризис

«Именно так я на деле, а не на словах доказала, что успешно продавать объекты можно и в кризис, нужно только выработать эффективную стратегию продаж, – продолжает Шакалова. – Именно поэтому я нисколько не сомневаюсь, что если бы большинство риэлторов были действительно профессионалами своего дела, то многие застройщики пережили бы кризис гораздо легче.

Еще тогда, в ноябре 2008, мне стало очевидно, что риэлторский рынок у нас почти «пуст». Нет, безусловно, компании, которые готовы оказать посреднические услуги на растущем рынке, у нас были, есть и будут, но кризисный и посткризисный рынок – это другое. Здесь нужно уметь собрать мозаику необходимых действий – и результат не заставит себя ждать. Что немаловажно, эффективные стратегии продаж не могут использоваться более одного раза. Взять хотя бы проект «Марфино», успешную стратегию которого кто только не копировал, так и не добившись прежнего эффекта. Каждая копия некогда оригинального проекта ничего не дает – всё больше рекламных площадей и минут эфирного времени требуется для донесения информации об объекте. Из сложившейся ситуации как минимум два выхода – либо наращивать рекламные мощности, неэффективно тратя баснословные суммы, либо взять на вооружение новые оригинальные идеи и нестандартные методы продвижения бизнеса. Второй вариант мне ближе».

Вадим Горжанкин

Романов пер., д. 2/6 | внешняя ссылка | телефоны: +7 (495) 690-68-18, 697-30-86

Компания «VERITAS» объявила о риэлторской революции

Оказывается, революция может быть не только социальной, демографической или научно-технической. Теперь появился прецедент и риэлторской революции, локомотивом которой выступила компания «VERITAS» оказывающая полный комплекс брокерских услуг по приобретению объектов недвижимости. Слово революция совсем не случайно. Согласно наиболее распространенному определению, революция (от лат. revolutio) - это резкий переход от одного качественного состояния к другому, от старого к новому. Как раз, такой скачок качественного состояния совершила компания «VERITAS», объявив о старте беспрецедентного для московского рынка недвижимости проекта в партнерстве с одним из наиболее авторитетных и стабильных застройщиков Москвы - компанией «Ведис Групп» (микрорайон Марфино, ЖК «Алексеево», ЖК «Нахимово»). Согласно партнерскому соглашению компания «VERITAS» будет осуществлять аккредитацию независимых риэлторов, желающих предавать своим клиентам новостройки во всех объектах «Ведис Групп».
Революционность заключается в том, что впервые зарабатывать на реализации квартир от застройщика смогут не только аккредитованные им (застройщиком) крупнейшие агентства недвижимости, как это происходило до сегодняшнего дня в абсолютном большинстве случаев, но и любой частный риэлтор или небольшое агентство, которые смогут получить данную аккредитацию, а вместе с ней и полную поддержку продаж у официального партнера застройщика «Ведис Групп» - компании «VERITAS».

По сути, компания «VERITAS» выступила организатором широкой и упорядоченной сети продаж, которая способна существенно потеснить крупнейших продавцов новостроек. В том, что это возможно, сомневаться не приходиться, так как свободных риэлторов и небольших агентств недвижимости желающих попасть на практически закрытый для них до сегодняшнего дня рынок продаж новостроек - более чем достаточно, тем более в условиях кризиса, когда каждый шанс заработать ценится вдвойне.
Стоит отметить, что в рамках аккредитации риэлторов и агентств недвижимости компания «VERITAS» будет оказывать продавцам новостроек всестороннюю поддержку. Как отметил президент компании «Ведис Групп» Сергей Бобков, - «Безусловно, это положительно скажется на динамике продаж в объектах компании и качественно повлияет на возможности наших потенциальных клиентов решить свой квартирный вопрос».

В свою очередь, как заявила Елена Балабанова, генеральный директор компании «VERITAS»: «В ситуации снижения количества сделок, массового увольнения риэлторов и задержек в выплате им комиссионных, наше предложение появилось более, чем своевременно, как для застройщиков, желающих быстрее продать квадратные метры, так и для риэлторов, стремящихся зарабатывать относительно быстрые и хорошие деньги без стартовых вложений, но с качественной и профессиональной, в том числе юридической, поддержкой. Не менее востребовано наше предложение будет небольшими агентствами желающими зарабатывать на продаже новостроек. Наша команда нисколько не сомневается в успехе проекта. Нынешний кризис – самое время для старта. Хочется отметить, что сотрудничество с нами не требует специального образования и опыта, а потому доступно для всех, кто хотел бы зарабатывать на рынке недвижимости, руководствуясь прозрачной и понятной системой денежных вознаграждений. Что немаловажно, наш проект в какой-то степени социальный, так как мы разрушаем устоявшуюся монополию на продажи квартир в новостройках, которая до сегодняшнего момента принадлежала крупным агентствам недвижимости. Благодаря нашей поддержке любой частный риэлтор или небольшое агентство может достойно конкурировать с крупнейшими лидерами рынка недвижимости, не расставаясь при этом с независимостью. Первоочередные задачи проекта – эффективная реализация объектов масштабной жилой застройки, которые возводит компания «Ведис Групп»: жилой микрорайон «Марфино», ЖК «Дом на Садовой» и ЖК «Нахимово».
Вадим Горжанкин

Ну, что можно сказать Геннадию Моисеевичу - молодец! [/url]
В очередной раз о нем заговорили. Как говорится, и пиар сделан, да и прогноз совпал с реальностью.
Что интересно, до недостающих $8000 осталось чуть больше 10% от сегодняшней стоимости квадрата набрать, а это для московского рынка недвижимости дело пустяковое (пару осенних месяцев и все готово)
Можно даже такую утку по рынку пустить в виде афоризма, что цены на недвижимость формирует Стерник. Ха-ха!
Рано значит, Геннадию Моисеевичу на пенсию. Ждем следующих громких прогнозов!