06.03.19, 21:55

Bzzz писал(а):

Ну, тогда Вы и сами знаете, что все драматические события происходят именно при съезде арендатора. А те, для кого миссия - исключительно комиссия, этими проблемами пренебрегают. (...)

Не смотря ни на какие ремонты арендаторов, вложения собственников очень весомые. Что значит, например, царапина на двери? У меня есть большие двустворчатые уличные железные двери, ценой от 150ти тысяч. Да даже и не только в цене дело, а в том, что сменить их очень сложно (они интегрированы в отделку откосов и стен). И если какой-нибудь долбо.б обдерёт её, то она быстро начинает ржаветь и терять товарный вид. И очередной расфуфыренный клиент-арендатор придёт и начинает морщить нос, типа, не комильфо... Или вот у меня внутренние двери (также мной установленные) не самые дешёвые - полотно стоит двадцатку. Так один нервный генеральный так осерчал на своих сотрудников, что в гневе кулаком практически пробил шпонированное полотно...

Дело не в пренебрежении, а в практической трудноосущетвимости желаемой вами компенсации. Вы пишете верно, но для редкого случая аренды, например сдачи в аренду тихого офиса с абсолютно свежим ремонтом. Тогда да, можно попридираться к царапинам на подлиннике Шагала. Во всех других случаях, когда помещение торговое, или любое активно посещаемое клиентами, начинаются вот такие проблемы. Вы говорите, вот царапина. Вам в ответ – она уже была там. Вы говорите, вот есть фото без царапины. Вам говорят, ничего не знаем, что у вас там за фото. Или просто отвечают, что это естественный износ помещения вследствие эксплуатации. И суд, если до него дойдёт, арендатора поддержит.
Если делать приложения к договору с подробным актом, фотографиями каждого предмета во всех проекциях для подписи арендатором, то он просто пошлёт лесом такие требования. Чай не 2000-ый год на дворе, чтобы ходить барином среди согбенных холопов-арендаторов и цедить через губу, мол, Павлуша фиксируй царапины от этой черни. Скажут, а зачем нам двери за 150К руб, для которых недопустим естественный износ? Забирайте своё сокровище на хранение в сейф, а нам поставьте попроще, которые допускают царапины.
Если просто зажать залоговый платеж за царапины, с которыми арендатор не согласится, то очень легко можно получить в ответ сожжённую электропроводку, скрыто повреждённую сантехпроводку, "случайную" протечку канализации по всему помещению, и так далее. Нанести ущерб на сумму МАП весьма просто.
Лично у меня тоже двери ESTET по 15К, или там электрощитки по 50К руб каждый. Но и арендатор при заезде поставил перегородки с дверями на 400К руб. (Которые останутся мне, если он вдруг съедет.) И позже арендатор делал освежающий ремонт на 150К руб. Поэтому с моей стороны было бы странно придираться к царапинам, всё же четыре года снимает помещение. Ко мне вообще ни разу не приходили арендаторы, которые готовы или не царапать, или беспрекословно платить за царапины, всё же обычное унылое нежилое в спальнике. А если помещение супервостребованное, у метро к примеру, то там вообще нелепо говорить о каких-то царапинах, при стоимости аренды 5000 руб м2 в месяц.

04.03.19, 22:45

Bzzz писал(а):

А есть ли свои личные коммерческие помещения? Вот чтоб купил за свои пОтом заработанные денежки, сам их отремонтировал итальянскими материалами...

Ирония понятна, но перегибаете палку. Максим правильно пишет, развёрнуто и с фактурой. Он имеет ввиду, что в нормальном арендном бизнесе, какой он должен быть, никто царапины считать не будет. Это входит в понятие амортизации ремонта.
Что касается именно маникюрного салона, то никто за свои деньги не делает ремонт для такого арендатора, тем более из итальянских материалов. Это как раз классический попандос именно для самих салонов красоты. Им нужен красивый блестящий ремонт, они его делают, дело не пошло, съезжают с потерей вложенных в ремонт денег.
Ну и чем вас впечатлило "ремонт за миллионы"? Из голого бетона поднять помещение в 150 квадратов до действительно нормального ремонта будет стоить около двух миллионов. Косметика существенно дешевле конечно, если заранее всё правильно сделать.
PS Это всё личный опыт, имею и сдаю своё помещение.

09.06.18, 20:03

ir-ka писал(а):

А будет ли спрос на 120+ метров на 1этажах?

Основная идея была разделить на две квартиры и продать.
Если не получится, надо уже разбираться вдумчиво.
Рынок такой на CIANe существует, место хорошее, 1-ый этаж там вполне привлекательный.
По моим прикидкам дельты должно было хватать на налоги, дисконт, перевод и тп.
Если бы не пара личных нюансов, то я бы даже как квартиру для себя рассматривал.

09.06.18, 15:32

ir-ka писал(а):

как давно это было? почему сейчас не обратитесь к этим специалистам?

Это было четыре года назад, Подмосковье. Там местная архитектура сама дала контакты "правильных" проектантов. Сейчас же помещение в Москве. Но я пока вообще ни к кому не обращался, только сегодня помещение посмотрел вживую. Решил заранее на форуме спросить о личном опыте участников. Спецы могут занизить вероятность риска. Скажем, предположим перевод возможен 50 \ 50%. Они клиенту сообщат, что вероятность успешного перевода 90%. Им то что? Не выгорит, ну и ладно. А клиент потом зависает с мёртвым объектом на руках.

09.06.18, 14:11

Anubis писал(а):

Цена 1м2 жилого в этом доме (все квартиры давно проданы) = 2X.

09.06.18, 15:32

ir-ka писал(а):

и на вторичке ни одного предложения в районе?
никакого сарказма, все очень изменилось за последнее время.

Да, мне много людей говорило об изменениях, но всё касалось перевода из жилого в нежилое. Если и обратное усложнено, то жаль.
Предложения на вторичке в районе есть, по цене 2X и выше.
Проданы - я имел ввиду, что это не новострой с несформированным ценообразованием.
Цены реальных сделок можно проверить, но только по объектам меньшего метража.
Предложения квартир >120 метров на CIANе посмотрел, можно продавать дешевле всех.

09.06.18, 11:08

ir-ka писал(а):

09.06.18, 11:00

Anubis писал(а):

примерный ответ какая проблема дать тем, кто это далал или делает?

Вот кто делал и делает вам ответ и не даст. Все оч сложно сейчас в Москве с переводами.

09.06.18, 11:00

Anubis писал(а):

Сложности эти конечно же затем, чтобы заработать.

Вы хотите заработать там, где ничего не прнимаете? прЭлЭстно
Удачи в заработке!

Понятно, благодарю за мнение.
Ранее многие переводили жилые в нежилые, не являясь специалистами в этом, но пользуясь платными услугами хороших специалистов. Так и здесь. К чему сарказм? У меня УЖЕ есть комнедвига, я согласовывал разрешение на крыльцо в Архитектуре и у проектантов, так что определённый опыт есть. Понятно, что могут кинуть, ошибиться, законодательство поменяется, и другие риски. Но я и как бы не вчера родился, и деньги имеющиеся не напечатал. Будет сложно и слишком рискованно - связываться не буду.

Чтобы был понятен потенциальный выхлоп.
Цена 1м2 коммерческого = X.
Цена 1м2 жилого в этом доме (все квартиры давно проданы) = 2X.