Дмитрий Балковский: «Цены на жилье в США могут упасть на 70-80%»


внешняя ссылка


Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования, рассказал «Собственнику» о механизмах крушения рынка недвижимости в США и о том, какие уроки должны извлечь из этого кризиса россияне.

– Дмитрий, на рынке недвижимости сейчас есть разные мнения насчет того, что послужило причиной американского ипотечного кризиса и повлияет ли это на российский рынок как недвижимости, так и ипотеки…

– Основные причины ипотечного, а точнее, кредитного кризиса следует искать, конечно же, не только в том, что «банки давали кредиты всем подряд». С моей точки зрения, более важную роль сыграли другие обстоятельства. Во-первых, это многолетняя практика государственного вмешательства в рынок недвижимости. Пример такого вмешательства – популярная кампания «За доступное жилье», которую начал сам президент Буш в начале своего президентского срока. Можно, конечно же, винить банкиров, риелторов или аналитиков рейтинговых агентств. На самом деле, никто из них не имеет никакого отношения к сложившейся ситуации.

По мнению многих аналитиков, один из главных виновников текущего кризиса – это глава Федеральной резервной системы (ФРС) Алан Гринспен, также известный как «Маэстро». За 18 лет своего председательства Гринспен, с помощью беспрецедентных снижений процентных ставок (их уровень в течение нескольких лет в начале текущей декады равнялся 1%, то есть был ниже уровня инфляции), вызвал настоящий бум кредитования. Рискованные кредиты с высокими процентными ставками брали представители всех слоев населения, возрастов и уровней благосостояния, даже безработные.

– По вашим словам, главная причина не в том, что все подряд брали кредиты, а в том, что эти кредиты давали, так? А что еще?

– Да. А во-вторых, это широкое распространение производных финансовых инструментов, базирующихся на ипотечных кредитах. Они являются самым популярным способом управления рисками у современных финансистов. Именно производные от ипотечных кредитов (CDO) послужили неиссякаемым источником финансирования самого великого жилищного бума в истории Америки. Увы, их особенностью считается трудность оценки их рыночной стоимости, так как они не торгуются на бирже, а оцениваются банками, их выпускающими.

– Это звучит не очень понятно, поясните каким-то примером…

– Пример: заемщик с годовым доходом в $25-30 тыс. получил кредит размером в $350 тыс. на покупку дома. Банк, выдавший такой кредит, не оставляет закладную на этот дом у себя на балансе, а выпускает производную ценную бумагу на ее основе (финансисты называют этот процесс секьюритизацией закладных) и продает ее другому банку. Тем самым первый банк, выдавший такой кредит, получил деньги для выдачи еще одного кредита. В этой цепочке передачи закладных может быть много звеньев, а оценка такой облигации производится компьютерной программой, а не рынком.

Но как же так, спросит любой финансист, который умеет считать, разве человек с таким доходом может себе позволить купить такой дорогой дом? Конечно нет! С первого взгляда понятно, что такой заемщик обречен на банкротство. И он банкротится.

– Одно банкротство, понятно, погоды на рынке не делает… А вот сколько их должно быть, чтобы рухнули крупнейшие банки и ипотечные агентства?

– Давайте посмотрим на реальную статистику. Обзор рынка жилищных банкротств, издаваемый компанией RealtyTrac, показывает, что в сентябре 2007 года в США 223,5 тыс. домохозяйств начали процесс банкротства, что на 99% больше, чем в сентябре 2006-го. Иными словами, одно из каждых 557 американских домохозяйств стало банкротом. А штаты Невада, Флорида и Калифорния являются «чемпионами» по количеству банкротств. Так в Неваде в сентябре было открыто 5504 дел о банкротстве, это на 187% больше, чем в тот же период прошлого года. Во Флориде открыто 33,35 тыс. дел, а в Калифорнии более 51 тыс. таких дел. «Мы не видели подобного жилищного спада в нашей стране со времен Великой депрессии», – констатировал Джон Штумпф, председатель правления банка Wells Fargo&Co. Падают цены на жилье, и до осени 2008 года 2 миллиона семей потеряют свои дома.

– Банкротства приводят к полной панике среди финансовых институтов?

– Да, из-за массовых банкротств банки пытаются избавиться от «токсических» производных ценных бумаг, но чтобы что-то продать на бирже, необходимо знать, сколько это стоит. А вот этого не знает никто. Скорее всего, значительная часть этих обязательств не стоит ничего, но признать такое для банков равнозначно самоубийству. Известно, что в третьем квартале 2007 года крупнейшие американские банки и брокеры понесли более $40 млрд убытков из-за того, что ипотечные производные стремительно упали в цене. Несколько крупнейших застройщиков или уже начали процедуру банкротства или находятся на грани. Крупнейшие рейтинговые агентства Moody’s и S&P публично открещиваются от ипотечных ценных бумаг, которым они еще два года назад присваивали самые лучшие рейтинги. Более 150 тыс. человек уже потеряли работу в финансовом секторе в этом году.

– А вот насчет потери работы можете рассказать подробнее?

– Типичная история одного из участников рынка недвижимости такова: это человек, который покупал с аукциона дома банкротов и сделал на этом несколько миллионов долларов. У него была собственная строительная компания, шикарный дом, несколько эксклюзивных автомобилей. Но одновременно он был должен банкам $6 млн. Бизнес строился на покупке в кредит домов, их модернизации, ремонте и последующей продаже (тоже в кредит). Когда бум на рынке жилой недвижимости прекратился, у него в собственности осталось несколько домов и земельных участков, на которые претендуют кредиторы. Его бизнес рухнул, и его сотрудники оказались на бирже труда. Это пример маленького бизнеса, который, обанкротившись, дал 10-50 человек безработных. Однако таких примеров в США по несколько в любом городе.

– Когда можно ожидать окончания этого кризиса?

– Эксперты называют 1 января 2012 года сроком, когда волна банкротств подойдет к концу, к тому времени цены на жилье могут упасть на 70-80%.

– Россию заденет это падение? Что можно посоветовать россиянам, какой опыт можно извлечь из этого кризиса?

– Это очень ясное понимание, что все разговоры о том, что недвижимость будет расти в цене всегда, не более чем иллюзия. Падение цен на недвижимость, хотя и не такое серьезное, как в Америке, неизбежно и происходит по всему миру. Кризис в США – никакое не исключение, например, недвижимость в Японии потеряла 65% своей стоимости за период 1990–1998 годов. Поэтому к покупке недвижимости следует относиться внимательно, тщательно взвешивая свои силы.

Злостных неплательщиков кредитов в стране стало настолько много, что против них предполагается внести изменения в закон

внешняя ссылка

Когда долг платежом не красен…



Меры превентивного характера. Злостных неплательщиков кредитов в стране стало настолько много, что против них предполагается внести изменения в закон. И официально запретить выезд за границу. Оказывается, неплательщики затягивают возвращать банковский кредит в надежде, что банк лопнет, сообщает Информбюро.

Долги отдают только трусы. В Казахстане появился новый вид неплательщиков. Они умышленно затягивают с выплатами банковских кредитов. Эти должники надеются, что финансовый рынок рухнет. Тогда им не с кем будет рассчитываться.

Но неплательщиков вычислили, и с ними собираются бороться новыми методами. Например, должнику запретят выезжать заграницу или временно лишат водительских прав. Но пока это только планы. Все еще будет обсуждаться в парламенте.

ЕРНУР ИСКАКОВ, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР БЮРО ПО РАБОТЕ С ДОЛЖНИКАМИ:

- Предполагается, что таких людей достаточно большое количество, это мы видим по результатам работы. В принципе, есть деньги у людей, нужно им только объяснить, что долг нужно возвращать.

В число таких должников попали те, кто не закладывал свое имущество. Они брали так называемые экспресс-кредиты. Но всех предупреждают - кредит все равно придется возвращать.

На рынке недвижимости, например, эксперты заметили небольшое оживление. После продолжительного молчания риэлторы все чаще заключают сделки. В центрах недвижимости считают, что цены достаточно упали. Но при этом никто не гарантирует, что это предел.

НИНА ЛУКЬЯНЕНКО, УПРАВЛЯЮЩИЙ ДИРЕКТОР АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ:

- Мы ожидаем увеличения количества сделок, цена в принципе скорректировалась до разумных пределов, в принципе, население приступило к активным действиям, в Аксае квартиру можно купить однокомнатную за 60-70, раньше она могла стоить и 120.

Сегодня риэлторы дают только один совет - если у клиентов есть наличные деньги, и квартира их устраивает, заключать сделку. В любом другом случае, лучше все тщательно обдумать. Чтобы не попасть в число злостных должников.





Юлия Марченко

МВФ ждет апокалипсиса
30.07, 18:40 «Известия»
Эксперты фонда не надеются на скорое завершение кризиса


внешняя ссылка
Только-только финансисты были готовы поверить, что мировой финансовый кризис потихоньку идет на спад, как ушат ледяной воды им за шиворот поспешил вылить Международный валютный фонд. Свой мрачный прогноз эксперты фонда приурочили к годовщине с начала крушения системы «третьесортных» ипотечных кредитов в США. Фондовые рынки на это заявление уже отреагировали обвалом по всему миру.

«Мы не ожидаем скорого завершения кредитного кризиса» — эта мысль красной нитью проходит через весь доклад фонда. В подтверждение ее эксперты фонда приводят тот факт, что цены на дома в Европе снижаются. Эта «нехорошая» тенденция отмечается уже не только в Испании, но и в Великобритании и других странах. По этому индикатору, считают они, хорошо видно, что проблемы с кредитами и не думают затухать. Напротив, попавшим в его воронку кризиса странам скоро будет еще хуже.

В Соединенных Штатах, где начались проблемы, тоже не все спокойно. Согласно оценкам специалистов МВФ, с прошлого года банки успели списать низкопробных кредитов по ипотеке уже примерно на $400 млрд. При этом фонд отметил, что потери «превысили объем привлеченного капитала». Еще недавно многие финансовые аналитики полагали, что американская экономика смогла таким образом «оздоровиться». Но в МВФ с этим не согласны:

— На фоне дальнейшего снижения цен на жилье и замедления экономического роста качество кредитования начало ухудшаться и по многим другим видам займов, — говорится в отчете. — Финансовые учреждения столкнулись с серьезными проблемами уже и по другим видам займов.

Общий вывод: мировые финансовые рынки еще очень слабы даже по прошествии года с начала кредитного кризиса. Заканчивает свой отчет МВФ прогнозом величины прямых потерь. Цифра впечатляет — $940 млрд. Словно в подтверждение предсказаний фонда в США обанкротились еще два банка — First National Bank of Nevada и First Heritage Bank of Newport Beach. Правда, их активы не особо велики — всего $3,6 млрд. Но как говорится: «ложка хороша к обеду» и с моментом для банкротства банки действительно угадали.

Впрочем, в России уже решили подготовиться к такому развитию ситуации. Как заявил первый заместитель председателя Центрального банка России Алексей Улюкаев , банк сократил свои вложения в ипотечные облигации американских компаний Fannie Mae и Freddie Mac — со $100 млрд до $50 млрд. Напомним, что эти два крупнейших ипотечных агентства США испытывают большие финансовые трудности. Впрочем, российским вложениям и так ничего не угрожало, потому что американские власти уже гарантировали выплаты по этим облигациям. Так что финансовая стабильность российской экономики никем под сомнение не ставится.

Банкротство накануне праздника | Сегодня, 14:50

внешняя ссылка

Строительные компании готовятся встретить свой профессиональный праздник. Не исключено, что для многих застройщиков нынешний день строителя может оказаться последним. Растущая себестоимость строительства, дефицит финансовых ресурсов и снижение покупательского спроса все это может стать причиной банкротства некоторых деловеперских компаний.
«В условиях кризиса количество игроков на рынке значительно сократится», –сказала в ходе интервью газете «Мегаполис» директор по связям с общественностью АО «MAG» Юлия Логунова. – На рынке сложилась сложная ситуация – наряду с увеличением производственных расходов на строительные материалы, коммуникации и т.д. возникли известные трудности с привлечением финансовых средств для реализации проектов. Наблюдается затишье покупательского спроса, удорожание заёмных средств».

Квартиры уже не нужны

О том, что темпы роста строительства замедлились, свидетельствуют и данные Госагентства по статистике (см. диаграмму «Ввод в эксплуатацию жилой недвижимости с 2003 по 2008 год»). Объемы ввода жилья упали на 90% по сравнению с июлем прошлого года,

Необходимо отметить, что данных о том, сколько кв.м реально построено, в агентстве по статистике нет. Госагентство считает, что вводятся в эксплуатацию практически все построенные квартиры. Но даже если все построенные квартиры выкуплены, они чаще всего пустуют. По неофициальной информации, охранники вечерами по распоряжению руководства включают свет в нежилых квартирах. Такая у компаний маркетинговая политика.
Миллионы квадратных метров не достроены и разграблены
Судя по затраченным на жилое строительство инвестициям (238 млрд ) и средней фактической стоимости строительства (55,3 тыс. ), в 2008 году должно быть введено в эксплуатацию 4,3 млн кв. м жилой недвижимости. И если по статданным реализовано только 2,9 млн кв. м., то либо большая часть инвестиций пошла не по назначению, либо строительство 1,4 млн кв.м незакончено. Скорее всего, и то и другое. Недавно Генеральная прокуратура вынесла решение об аресте 108 объектов недвижимости. Официальный представитель Генпрокуратуры сказал, что всего в республике насчитывается около 200 объектов, на которых строительные работы вообще не ведутся, сроки сдачи объектов нарушены более чем на полгода или степень готовности объектов на низкой стадии. Эти объекты, по его словам, строят 123 компании, которые привлекли средства дольщиков на общую сумму свыше 104 млрд тенге. По факту хищения денежных средств участников долевого строительства арестованы руководители строительных компаний «Фабрика недвижимости», «Гранд Престиж Строй», «NS-K», «Бразерс компании», «ГлавСтрой»
Обвал рынка
Существенно снизились и цены на жилую недвижимость. По данным сайта «Недвижимость on-line» цены по сравнению с прошлым годом упали на 20%, .
Участники рынка с замиранием сердца следят за банками, накопившими по данным российских экспертов на своих балансах более 100 тыс. дефолтных кредитов. Только в одном Народном банке 400 проблемных квартир. И как уже писалось ранее в газете «Мегаполис», если ипотечные кредиторы начнут реализовывать заложенную недвижимость, рынок может обвалиться еще сильнее.
« То, что я наблюдаю на рынке жилой недвижимости в последние полгода, меня сильно расстраивает. Из месяца в месяц в самый пик строительных работ – весной и летом- я видел пустые строительные площадки. Только на некоторых объектах наблюдалась активность. Прежде всего, это касается строящихся жилых домов, расположенных в центре города», – сказал в ходе интервью газете «Мегаполис» коммерческий директор Московской риэлторской компании Galaxy Group Артём Цогоев. По его мнению, финансовый кризис больнее всего ударил по компаниям, возводящим жилье эконом-класса, тогда как компании, специализирующиеся на премиальном сегменте рынка, пострадали меньше: «Об этом свидетельствуют полученные мной в некоторых компаниях, с которыми я сотрудничаю, данные о динамике продаж возводимых ими объектов. Дорогое жилье не потеряло своей привлекательности для элитной категории покупателей. Конечно, количество сделок снизилось, но динамика продаж элитной жилой недвижимости выглядит намного оптимистичнее удручающей картины реализации на рынке жилья эконом- и бизнес-класса». Общеизвестно, что дорогое жилье приобретается без использования ипотечных схем, а вот жилье «массовое» – в основном с использованием ипотеки. Продолжающиеся трудности казахстанских банков, запредельно высокие ставки по кредитам, жесткий подход к андеррайтингу заемщиков – все это сильнейшим образом влияет на продажи. Спасти девелоперов, возводящих жилые дома средней ценовой категории, может только доступная ипотека».
Производители переоценили спрос
Кризис продаж ощутили и производители стройматериалов. По словам менеджера отдела реализации ТОО «Kaz-Turk Beton» Эльмиры Шашуевой, продажи у компании вообще прекратились. Главный экономист ТОО «Isker Company» Валерий Кунгурцев сообщил, что с 27 июня компания остановила производство: «Ситуация на рынке крайне отрицательная. Если в 2007 году наша компания производила 1 млн кирпичей в месяц, то в прошлом месяце – только 375 тысяч, а теперь мы вынуждены и вовсе остановить производство. Из-за обвала банковской системы строительство многих домов заморожено, у нашей продукции нет рынка сбыта. Какой период еще продлится кризис, очень трудно прогнозировать, возможно, еще два года». Спад в строительстве привел к снижению цен на цемент. Однако, застройщики смягчение ценовой политики со стороны производителей не ощутили. Более того, они сетуют на рост себестоимости. «В период с декабря 2007 г. по май 2008 г. цены на основные строительные материалы выросли в среднем на 60-80%. Это не могло не сказаться на себестоимости», – сказал президент «Корпорации Век» Аскар Бегалиев.
Кризис набирает силу
Сложная ситуация на рынке жилой недвижимости наблюдается во многих странах мира. Исследовательская компания Teikoku Databank Ltd. сообщила, что в Японии возросло число банкротств строительных компаний. По данным исследовательской компании они не выдержали уменьшения числа заказов со стороны государственного сектора и подорожания материалов. Недавно обанкротилась одна из крупнейших испанских девелоперских компаний Martinsa-Fadesa. При выручке 1,32 млрд евро и долгах 5,2 млрд евро компания не смогла привлечь новые кредиты для финансирования строительных проектов. У Martinsa-Fadesa осталось 173 тыс. непроданных квартир и домов, а также 28,7 млн кв. м земли. Уменьшение количества строек наблюдается во Франции и Германии. По прогнозам брокерской компании Savills, до конца года цены на жильё в Лондоне упадут на 25%. Количество сделок с недвижимостью в британской столице уже снизилось на 45% по сравнению с прошлым годом. В США в мае затраты на строительство в годовом выражении упали на 6%. Спрос на дома остается на низком уровне, их стоимость снижается, процентные ставки по кредитам растут.
Однако, застройщики и риэлторы надеются, что на их улице еще будет праздник.

Дмитрий Балковский: «Цены на жилье в США могут упасть на 70-80%»


внешняя ссылка


Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования, рассказал «Собственнику» о механизмах крушения рынка недвижимости в США и о том, какие уроки должны извлечь из этого кризиса россияне.

– Дмитрий, на рынке недвижимости сейчас есть разные мнения насчет того, что послужило причиной американского ипотечного кризиса и повлияет ли это на российский рынок как недвижимости, так и ипотеки…

– Основные причины ипотечного, а точнее, кредитного кризиса следует искать, конечно же, не только в том, что «банки давали кредиты всем подряд». С моей точки зрения, более важную роль сыграли другие обстоятельства. Во-первых, это многолетняя практика государственного вмешательства в рынок недвижимости. Пример такого вмешательства – популярная кампания «За доступное жилье», которую начал сам президент Буш в начале своего президентского срока. Можно, конечно же, винить банкиров, риелторов или аналитиков рейтинговых агентств. На самом деле, никто из них не имеет никакого отношения к сложившейся ситуации.

По мнению многих аналитиков, один из главных виновников текущего кризиса – это глава Федеральной резервной системы (ФРС) Алан Гринспен, также известный как «Маэстро». За 18 лет своего председательства Гринспен, с помощью беспрецедентных снижений процентных ставок (их уровень в течение нескольких лет в начале текущей декады равнялся 1%, то есть был ниже уровня инфляции), вызвал настоящий бум кредитования. Рискованные кредиты с высокими процентными ставками брали представители всех слоев населения, возрастов и уровней благосостояния, даже безработные.

– По вашим словам, главная причина не в том, что все подряд брали кредиты, а в том, что эти кредиты давали, так? А что еще?

– Да. А во-вторых, это широкое распространение производных финансовых инструментов, базирующихся на ипотечных кредитах. Они являются самым популярным способом управления рисками у современных финансистов. Именно производные от ипотечных кредитов (CDO) послужили неиссякаемым источником финансирования самого великого жилищного бума в истории Америки. Увы, их особенностью считается трудность оценки их рыночной стоимости, так как они не торгуются на бирже, а оцениваются банками, их выпускающими.

– Это звучит не очень понятно, поясните каким-то примером…

– Пример: заемщик с годовым доходом в $25-30 тыс. получил кредит размером в $350 тыс. на покупку дома. Банк, выдавший такой кредит, не оставляет закладную на этот дом у себя на балансе, а выпускает производную ценную бумагу на ее основе (финансисты называют этот процесс секьюритизацией закладных) и продает ее другому банку. Тем самым первый банк, выдавший такой кредит, получил деньги для выдачи еще одного кредита. В этой цепочке передачи закладных может быть много звеньев, а оценка такой облигации производится компьютерной программой, а не рынком.

Но как же так, спросит любой финансист, который умеет считать, разве человек с таким доходом может себе позволить купить такой дорогой дом? Конечно нет! С первого взгляда понятно, что такой заемщик обречен на банкротство. И он банкротится.

– Одно банкротство, понятно, погоды на рынке не делает… А вот сколько их должно быть, чтобы рухнули крупнейшие банки и ипотечные агентства?

– Давайте посмотрим на реальную статистику. Обзор рынка жилищных банкротств, издаваемый компанией RealtyTrac, показывает, что в сентябре 2007 года в США 223,5 тыс. домохозяйств начали процесс банкротства, что на 99% больше, чем в сентябре 2006-го. Иными словами, одно из каждых 557 американских домохозяйств стало банкротом. А штаты Невада, Флорида и Калифорния являются «чемпионами» по количеству банкротств. Так в Неваде в сентябре было открыто 5504 дел о банкротстве, это на 187% больше, чем в тот же период прошлого года. Во Флориде открыто 33,35 тыс. дел, а в Калифорнии более 51 тыс. таких дел. «Мы не видели подобного жилищного спада в нашей стране со времен Великой депрессии», – констатировал Джон Штумпф, председатель правления банка Wells Fargo&Co. Падают цены на жилье, и до осени 2008 года 2 миллиона семей потеряют свои дома.

– Банкротства приводят к полной панике среди финансовых институтов?

– Да, из-за массовых банкротств банки пытаются избавиться от «токсических» производных ценных бумаг, но чтобы что-то продать на бирже, необходимо знать, сколько это стоит. А вот этого не знает никто. Скорее всего, значительная часть этих обязательств не стоит ничего, но признать такое для банков равнозначно самоубийству. Известно, что в третьем квартале 2007 года крупнейшие американские банки и брокеры понесли более $40 млрд убытков из-за того, что ипотечные производные стремительно упали в цене. Несколько крупнейших застройщиков или уже начали процедуру банкротства или находятся на грани. Крупнейшие рейтинговые агентства Moody’s и S&P публично открещиваются от ипотечных ценных бумаг, которым они еще два года назад присваивали самые лучшие рейтинги. Более 150 тыс. человек уже потеряли работу в финансовом секторе в этом году.

– А вот насчет потери работы можете рассказать подробнее?

– Типичная история одного из участников рынка недвижимости такова: это человек, который покупал с аукциона дома банкротов и сделал на этом несколько миллионов долларов. У него была собственная строительная компания, шикарный дом, несколько эксклюзивных автомобилей. Но одновременно он был должен банкам $6 млн. Бизнес строился на покупке в кредит домов, их модернизации, ремонте и последующей продаже (тоже в кредит). Когда бум на рынке жилой недвижимости прекратился, у него в собственности осталось несколько домов и земельных участков, на которые претендуют кредиторы. Его бизнес рухнул, и его сотрудники оказались на бирже труда. Это пример маленького бизнеса, который, обанкротившись, дал 10-50 человек безработных. Однако таких примеров в США по несколько в любом городе.

– Когда можно ожидать окончания этого кризиса?

– Эксперты называют 1 января 2012 года сроком, когда волна банкротств подойдет к концу, к тому времени цены на жилье могут упасть на 70-80%.

– Россию заденет это падение? Что можно посоветовать россиянам, какой опыт можно извлечь из этого кризиса?

– Это очень ясное понимание, что все разговоры о том, что недвижимость будет расти в цене всегда, не более чем иллюзия. Падение цен на недвижимость, хотя и не такое серьезное, как в Америке, неизбежно и происходит по всему миру. Кризис в США – никакое не исключение, например, недвижимость в Японии потеряла 65% своей стоимости за период 1990–1998 годов. Поэтому к покупке недвижимости следует относиться внимательно, тщательно взвешивая свои силы.