Предлагаю на обсуждение формулу определения внешнего (экономического) износа.
Для расчета берутся официальные данные из бюджета города, общая доходная часть бюджета, и собственные доходы города за вычетом дотаций и т.д.). Эти данные являются общедоступными и корректируются каждый год.


Что такое - внешний (экономический) износ?

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и других качественных параметров окружения. (Источник 1)

Экономическое устаревание характеризуется потерей стоимости актива, вызванной внешними факторами, например изменениями, понизившими спрос, или возросшей конкуренцией.
Внешний (экономический) износ выражается в снижении функциональной пригодности недвижимости, вызванном внешними по отношению к ней негативными факторами: общим упадком района, неудачным местоположением объекта и т.д. Он рассчитывается двумя способами:
Методом связанных пар продаж
Методом капитализации рентных потерь
Экономический износ = Потери в арендной плате Х Валовой рентный мультипликатор (Источник 2)

Внешний износ определяется как снижение желательности или срока полезности в результате факторов, внешних по отношению к объекту, таких как экономическое развитие или изменение окружающей среды, которые оказывают влияние на соотношение спроса и предложения на рынке. Внешний износ всегда было принято считать неустранимым. (Словарь терминов по оценке недвижимости)


Все по разному, трактуют внешний износ, вопрос так когда возникает внешний износ.

На примере:
В Челябинской области есть город Юрюзань.
внешняя ссылка
В советское время в этом небольшом городе выпускали холодильники «Юрюзань» на механическом заводе, который был единственным, город процветал, строили многоэтажные дома и т.д.. Потом завод приватизировали и успешно обанкротили. Сейчас холодильники не делают. Люди уезжают. Цены на квартиры смешные. Город медленно умирает.

Так вот гибель градообразующего завода привела к снижению денежного потока в этот город, к уменьшению денежной массы, что наглядно видно, если посмотреть бюджет города. Это привело к увеличению ВНЕШНЕГО ИЗНОСА, к снижению рыночной стоимости земельных участком, и стоимости строений. К снижению рыночной стоимости недвижимости не только на окраинах города, но и в центе города.


Формула для определения внешнего (экономического) износа

Ивнеш = (1 – (собственные средства доходной части бюджета города) / (численность города) / 4500) .

при условии что Дс/Ч меньше 4500 руб/чел.


Отношение собственных средств доходной части бюджета города к численности населения города меньше 4500 рублей на человека, приводит к тому, что у инвестора исчезает предпринимательский доход, строите становиться не выгодно.


Стоимость замещения здания = Себестоимость строительства + Прибыли предпринимателя – Все виды износа.

В данном случае внешний износ играет важнейшую роль в формуле:

РС = РС земельного участка + стоимость замещения участка.