Николай Тюленев писал(а):

Как говаривал мой друг и учитель Александр Шурухт:
"Если клиент готов работать с кем угодно, а не только со мной - это не мой клиент"

Ставить плюсы не умею, но мне кажется, это верный подход.

Владимир Грохотов писал(а):

Мне грамотный риэлтор может быть нужен, а не бесконечно тараторящая полусумасшедшая тётка с горящими глазами, которая слова не даст вставить, не говоря уже о моих пожеланиях, ссылаясь на мою занятость.

Эта тетка – довольно популярная разновидность сотрудников крупных АН. Ещё бывает мальчик-зомби со стеклянным взглядом, который не в состоянии запомнить объем информации, которым владеет тараторящая тетка, и поэтому разговаривает короткими заученными штампами, вставляя их иногда к месту, но чаще невпопад. Любой вопрос, требующий расширенного ответа, вводит мальчика в длительный ступор. А для того, чтобы объяснить ему элементарный юридический термин, нужно предварительно пройти спец.подготовку педагога-дефектолога. Хуже него может быть только «профи», который, не заморачиваясь мат.частью, 5-10-15 и более лет привык делать так, как он привык, вне зависимости соответствует ли это требованиям действующего законодательства или нет. И тут бессильна даже спец.подготовка.

Опыт показывает, что внимание покупателя нужно обращать на тот факт, что любые денежные средства по приобретению имущества вносятся только тому, кто обладает правом распоряжаться им. Другими словами, аванс/задаток/пр. можно внести исключительно ХОЗЯИНУ квартиры, но НИКАК НЕ АГЕНТСТВУ.

Собственник может поручить выполнять некоторые действия своему представителю. Однако, если вы недостаточно хорошо знаете правовую основу регулирования института представительства, лучше ни в какие отношения без личного участия хозяина квартиры не вступать. Следует также понимать, что внесенный агентству аванс не может быть зачтен в счет ваших обязательств по ДКП квартиры. Т.е. либо на вас останется долг в размере аванса, внесенного ненадлежащему лицу, либо вам придется внести эту сумму ещё раз, теперь уже тому, кому причитается – продавцу.

В случае с ТС юристы банка не позволят заемщику ввязаться в сомнительную схемы оплаты, тут у них свой интерес, но другим покупателям, возможно, пригодятся эти знания при самостоятельной подготовке сделки.

Что касается первоначального вопроса ТС об ответственности продавца. Считаю оптимальным вариантом до внесения каких-либо денежных средств (аванса, задатка и пр.) заключение предварительного ДКП квартиры, в котором помимо существенных условий основного договора подробно будут прописаны условия возврата предоплаты. Чем хорош ПДКП: в случае уклонения одной из сторон, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Кстати, теперь по ПДКП можно и задаток брать. Были прецеденты, где суд признавал задатком внесенную до заключения основного договора сумму, несмотря на отсутствие денежных обязательств непосредственно в самом предварительном договоре. Задаток, помимо порядка его возврата, еще хорош тем, что позволяет взыскать с ответственной за неисполнение стороны причиненные убытки сверх суммы задатка.

В любом случае, как бы ни называлась сумма предоплаты, порядок ее возврата должен быть аналогичным возврату задатка. Каждая из сторон, по вине которой произошел срыв сделки, должна отвечать одинаковой суммой. Возврат продавцом «аванса» нельзя считать формой его ответственности. Вернуть чужие деньги – это не ответственность, а долг. Если в срыве виноват продавец, он должен внести покупателю точно такую же сумму. Т.е. возврату подлежит двойная сумма полученных денежных средств. Это совершенно нормально и справедливо для обеих сторон. И мотивацию продавца стимулирует.

Николай Тюленев писал(а):

Если вносимся напрямую собственнику, то ведем задушевную беседу о причинах продажи и фиксируем проявления неискренности.
Если же агенту, то тут главный вопрос: откуда дровишки клиенты?
Коли старые знакомые, или по рекомендации пришли - нормально. А ежели с улицы заглянули или с рекламного телефона сняты - чур -чур.

Т.е. Вы действительно будете рекомендовать клиенту отказаться от сделки, если риэлтор продавца объекта был найден по рекламе? А ежели сказал, что «старые знакомые», то всё ОК?

Честно говоря, не понимаю, что могут дать задушевные беседы в таком случае. Не любой добросовестный продавец планирует использовать денежные средства от продажи одной квартиры для покупки другой. Хотя, бесспорно, у большинства именно такой мотив. Но рассчитывать, что мошенники этого не знают, на мой взгляд, непредусмотрительно. Разумеется, если у злоумышленников имеются скрытые мотивы, правдоподобная легенда будет составлена безупречно и отрепетирована так, что поверил бы Станиславский. И риэлтор будет другом детства, и объект для альтернативы подобран по счастливому стечению обстоятельств как раз у старинного клиента того же риэлтора. Язык невербальных знаков мошенники знают получше любого риэлтора. Даже техники НЛП сейчас доступны любому желающему и, к сожалению, не всегда они используются во благо.