Это я поняла. Но тем не менее, зная и соглашаясь со всеми нюансами дальнейшего владения и распоряжения этой комнатой, оснований ничтожной считать сделку нет?
А если сделка имеет место быть, то почему не может быть задатка?

Я просто хочу разобраться.

Получается ерунда.

Собственник имеет право увеличить на своем участке свой дом - все законно.
Имеет право продать долю в доме -все законно.
Имеет право занять средства для постройки (договор инвестирования -смешанный договор, включающий и этот аспект) - все законно.
Вместо денег собственник может рассчитаться долей в доме -все законно.

А все в месте - э-ле-мен-тар-но НЕЗАКОННО ???