Здравствуйте!

На сегодняшний момент ситуация такова - по факту, на Бали нет права полной частной собственности для иностранцев (так называемого Freehold). Но государству, которому выгодны иностранные инвестиции, идет навстречу инвесторам. В 2004г. был принят последний акт, закрепивший права на собственность для иностранцев. Сегодня они следующие:

- для частных инвесторов - Hak Pakai (Right to Use), право использования. Безусловное право владения строением, находящимся на земельном участке. Оформляется через земельный комитет. Выдается государственный сертификат. Права собственника (на которого выписан сертификат Freehold Hak Milik) блокируются. Hak Pakai может быть оформлен как на землю, находящуюся во владении юр. лица по праву Hak Guna Bangugan (Right to Build), так и на Hak Milik. Для частного лица лучшего всего покупать ту недвижимость, на которую есть право собственности на живого индонезийца, оформленное как Freehold. То есть на земельный участок будет 2 сертификата - один на землю, он остается у индонезийца. Второй - на строение на этой земле. Если есть сертификат Hak Pakai, индонезиец ничего со своей землей сделать не сможет - все сделки регистрируются нотариально и оформляются через земельный комитет, как я сказал. Т.е. если ему что-то стукнет в голову и он припрется к нотариусу со своим сертификатом, тот проверит сертификат и обнаружит, что больше у индонезийца нет никаких прав на эту землю до окончания действия Hak Pakai. Данное право собственности оформляется первоначально на 25 лет, но вы сразу можете заплатить нотариусу за пролонгацию на 25 лет и обновление еще на 25 лет. Скажу честно - однозначного мнения о максимальном сроке владения нет - одни говорят 75 лет, другие 100 лет. Но здесь есть один важный момент. Если иностранец хочет продать свое право, мнение индонезийца на этот счет его не интересует, он просто продает, а нотариус выписывает сертификат на новый срок действия. Вопрос - вы уверены, что вам нужна будет эта земля через 75 лет? Скорее всего, нет. Свое право вы можете завещать, подарить, продать, наследовать. Т.е. мы рекомендуем оформлять право на 50 лет, а потом переоформлять его на другого члена семьи. Отвечаю на вопрос - чем это отличается от Freehold. Ограничение заключается в том, что купив сертификат на здание, вы это здание должны построить. И здание должно быть построено в течени 25 лет - т.е. оно построено, приносит доход, нанимаются люди, рабочая сила - а это главное. Если через 25 лет земля продолжает стоять пустой - до свидания, вы лишаетесь вашего права и земля возвращается к индонезийцу, который может продолжать курить на ней бамбук дальше. Для чего это сделано? Для того, чтобы сохранить национальное достояние - природу, племена и т.д. Если открыть законы - есть шанс, что очумевшие от кризиса рокфеллеры найдут возможность скупить пол-индонезии, вырубить лес, племена прогнать и оставить после земля выжженную землю, острова и т.д.

Правда, по слухам, кто-то там все же хочет лоббирует принятие закона, открывающего Freehold (Hak Milik) для иностранцев. Будет ли это сделано? Неизвестно. Вообще вы многое можете загадывать на 20-50-75 лет? Можно вспомнить, что было в России чуть больше, чем 75 лет назад, чтобы строить прогнозы лет на 10-15 вперед и вряд ли больше.

А что можно сделать за 15 лет? При правильном выборе недвижимости, а также управляющей компании, которая будет сдавать её в аренду растущему потоку туристов, вы легко можете получить всю стоимость себе назад за 5-12 лет. Почему такой разброс. Гарантированно вам дают возврат инвестиций 5-8% годовых на первые 3-5 лет. Потом вы будете получать 40-60% от дохода от сдачи в аренду, поэтому выбор оператора для вас очень важен. Например, на Бали есть не самые понтовые отели, но со средним показателем ocupacy rate больше 90%. Вопрос - кто больше счастлив в плане инвестиций? Владелец Four Seasons Residence с загруженностью 40% или владелец пяти номеров в отеле с загруженностью 92%?

Поэтому идеального варианта нет. Вы всегда будете вынуждены находить компромис - цена / размер / месторасположение / роскошь собственной жизни. Больше всего денег приносят односпальные виллы под управлением правильных операторов (20% годовых? Легко! + 15-20% рост цен). Хотите зарабатывать больше? Приготовьте тысяч 700 и за 3-4 года их можно вырастить в 2 раза. Объясню - покупаете землю (ни в коем случае ни сам - для проверки чистоты также нужны связи - ищите компанию, у которой есть индонезийские корни. Отвечу - у нас есть) в правильном районе, неторопливо готовитесь к стройке (пару лет), за это время земля в правильном районе подрастет процентов на... 70-80%, строите хорошую виллу, продаете где-то за 1,5-1,7 млн. Не хотите строить - не стройте, скупайте землю кусочек за кусочком, потом продадите под отель оптом.

Возвращаясь к вопросу собственности. Такое же право, как для частных лиц, есть и для юридических. Если земля для Вас - бизнес, то вы регистрируете PMA (инвестиционную компанию с иностранным участием), заводите туда индонезийца за 1% и потом оформляете собственность по праву HGB (Hak Guna Bangugan). Оно также оформляется как на Freehold, так и на другой HGB (который может принадлежать местной компании). Если HGB на HGB, то нужно посмотреть на сроки действия сертификата.

В последнее время появилось еще такое право Strata Title, это что-то типа HGB, только для нескольких лиц. Это решение, которое было найдено, чтобы как-то оформлять покупку апартаментов, кроме аренды.

Ну и долгосрочная аренда тоже есть на Бали. И по аренде можно покупать. Но только если вы доверяете имени управляющей компании. Ну например, апартаменты в Nusa Dua Golf Resort по аренде (там просто ничего другого нельзя) почти все проданы. Оператор обещает через 50 лет просто разбить стоимость аренды земли на всех собственников и пролонгировать договора. Вопрос - можно ли этому верить? Да кто его знает. Как купят арабские шейхи весь Novotel... Но это риски, характерные вообще для всего рынка недвижимости в целом.

Надеюсь, у меня получилось прояснить ситуацию.
Что-то еще можно почитать на нашем сайте внешняя ссылка - см. ответы на вопросы на главной странице и в разделе "Жизнь на Бали"