09.06.20, 13:26

Юлия Лурье писал(а):

ТС
Регистрация сделки 9100 евро - что включает, в чем заключается?
Первый раз слышу про такую стоимость оформления, это размером с комиссию агента, 4-5 процентов?

Работа нотариуса и регистрационный сбор, уплачиваемый через нотариуса. Процент зависит от цены недвижимости. Чем дешевле объект, тем больше процент. Для квартиры из примера он составляет 7%.
Комиссия агента (обычно цепочки агентов) оплачивается отдельно и уже включена в стоимость недвижимости.

Подробнее об опыте заграничной жизни в новой книге автора статьи:
"Руководство по нарушению правил. Как достичь личной и финансовой свободы с помощью методов нестандартной жизни", изд-во Экономика, Москва, 2020.

С каждым очередным обесцениванием рубля закрадывается крамольная мысль: а не вложить ли деньги за границей? Раз у нас в стране «все плохо», то на Западе должно быть уж точно не хуже. И первое, куда хочется слить свои кровные, это жилые метры. Заманчиво владеть своей квартирой за рубежом, позволяющей в любой момент приезжать за границу как к себе домой. А если сделать так, чтобы квартира сама себя окупала, то ее покупка выглядит беспроигрышным вариантом. Так ли это на самом деле, давайте посмотрим на примере одной из самых доступных квартир в городе Ницца, на Лазурном побережье Франции.

Итак, самая доступная из квартир — это студия площадью 30 квадратных метров и ценой 130 000 евро. Долгосрочная аренда такой студии будет в районе 600 евро в месяц. Сезонная, в период с июня по август, примерно 600 евро в неделю.
Все сделки с недвижимостью во Франции проходят через нотариуса, который является юристом, «банковской ячейкой» и регистрационной палатой в одном лице. Работа нотариуса и регистрационный сбор, оплачиваемый через нотариуса, прибавят к цене квартиры еще примерно 7% или в нашем случае 9 100 евро (130 000 × 0,07).

Комиссию агентства (7–8% для подобной квартиры) учитывать не будем, так как она уже входит в стоимость недвижимости (130 000 евро) и ее оплачивает продавец.

Для покупки квартиры весьма заманчиво воспользоваться ипотечным кредитом, ведь ставки по нему не более 3% годовых. Так как мы пытаемся увидеть общую картину, давайте рассмотрим вариант покупки квартиры с использованием ипотеки и без нее.

Покупка с использованием ипотечного кредита.
Предположим, покупатель имеет возможность воспользоваться ипотечным кредитом и банк готов дать 60% стоимости квартиры сроком на 15 лет под 3% годовых. В этом случае ежемесячный платеж банку составит 539 евро в месяц. Плата за пользование кредитными деньгами составит 18 961 евро за весь период.

Ежегодно придется платить налог на собственность (примерно 600 евро) и налог на проживание (примерно 600 евро). Второй налог можно переложить на плечи арендатора.

Также ежегодно придется оплачивать услугу привлечения арендатора (600 евро) и контроля своевременности оплаты арендной платы (50 евро в месяц).

За период сезонной сдачи квартиры управляющему за его работу с арендаторами придется заплатить примерно 200 евро в месяц.

Оплата домоуправлению составит примерно 2000 евро в год. А воду, электричество и газ будет оплачивать арендатор.

Доход, полученный с арендатора, облагается подоходным налогом. Для нерезидентов его ставка будет примерно 20%.

Что касается доходов, то самая оптимальная схема сдачи квартиры в аренду выглядит следующим образом: 9 месяцев, с сентября по май, квартира сдается студентам, а в летние месяцы квартира сдается понедельно. То есть доход в течение учебного года составит 5 400 евро (9 месяцев × 600 евро), и в течение двух летних месяцев еще 5 400 евро (9 недель × 600 евро).

Один из трех летних месяцев оставим владельцу квартиры для комфортного отдыха на берегу моря.

Теперь давайте посмотрим финансовый итог покупки квартиры в ипотеку, сможет ли она окупить сама себя и быть удобным местом отдыха на побережье?

Сумма кредита: 78 000 евро (60% от 130 000).
Цена квартиры, оплаченная из собственных средств: 52 000 евро (130 000 – 78 000).
Регистрация сделки: 9 100 евро.
Ремонт, мебель: 6 000 евро.
Итого за квартиру оплачено: 67 100 евро.
Годовой доход: 10 800 евро (5 400 + 5 400).
Подоходный налог: 2 160 евро (20% от 10 800).
Выплаты по кредиту: 6 468 евро (539 × 12 месяцев).
Налог на собственность: 600 евро.
Услуги управляющей компании: 1 400 евро (600 + 50 × 8 месяцев + 200 × 2 месяца).
Оплата домоуправлению: 2 000 евро.
Итого, ежегодный баланс: + 1 828 евро.
За 15 лет владения квартирой собственник потратит 94 520 евро (67 100 + 1 828 × 15).

За последний десятилетний период квартиры на Лазурном берегу подорожали примерно на 11%. Можно предположить, что за последующие 15 лет они, соответственно, подорожают на 16,5% (11 ÷ 10 × 15). Квартира, стоившая 130 000 евро, будет стоить 151 450 евро (130 000 + 16,5%).

Теперь, чтобы вывести окончательный финансовый итог, нужно «вынуть» деньги из квартиры, продав ее. При этом придется заплатить 7–8% агентству и 40% налог на прирост стоимости.

Цена продажи: 151 450 евро.
Комиссия агентства: 10 601 евро (7% от 151 450).
Прирост стоимости: 21 450 евро (151 450 – 130 000).
Налог на прирост стоимости: 8 580 евро (40% от 21 450).
Итого, получено «на руки»: 132 269 евро (151 450 – 10 601 – 8 580).
В результате за 15 лет:

потрачено: 94 520 евро;
получено: 132 269 евро.
Итог: + 37 749 евро.
Рентабельность инвестиции: 37% (37 749 ÷ 101 900 × 100%) за 15 лет. Не густо... но это еще не все.

За прошедшие 15 лет официальная инфляция во Франции составила 21,2%. Предположим, что в течение предстоящих 15 лет инфляция останется прежней. Тогда рентабельность инвестиции, за вычетом инфляции, равна 15,8% (37 – 21,2). Среднегодовая рентабельность получится около 1%... И это при том, что ситуация в примере несколько приукрашена. Не учтены ряд расходов и налогов, а так же не учтены простои во время сдачи квартиры. Подобной недвижимости на побережье — как мусора, поэтому надеяться на беспроблемную сдачу попросту наивно.

Покупка без использования ипотечного кредита.
В этом случае из ранее проведенных расчетов исключаем расходы, связанные с погашением кредита. Финансовый отчет будет выглядеть следующим образом:

Цена квартиры: 130 000 евро.
Регистрация сделки: 9 100 евро.
Ремонт, мебель: 6 000 евро.
Итого за квартиру оплачено: 145 100 евро.
Годовой доход: 10 800 евро (5 400 + 5 400).
Подоходный налог: 2 160 евро (20% от 10 800).
Налог на собственность: 600 евро.
Услуги управляющей компании: 1 400 евро (600 + 50 × 8 месяцев + 200 × 2 месяца). Оплата домоуправлению: 2 000 евро.
Итого ежегодный баланс: + 4 640 евро.
Цена продажи: 151 450 евро.
Комиссия агентства: 10 601 евро (7% от 151 450).
Прирост стоимости: 21 450 евро (151 450 – 130 000).
Налог на прирост стоимости: 8 580 евро (40% от 21 450).
Итого получено «на руки»: 132 269 евро (151 450 – 10 601 – 8 580).
В результате за 15 лет:

потрачено: 145 100 евро;
получено: 201 869 евро (132 269 + 4 640 × 15).
Итог: 56 769 евро.
Рентабельность инвестиции: 39% (56 769 ÷ 145 100 × 100%) за 15 лет.

Рентабельность инвестиции, за вычетом инфляции, равна 17,8% (39 – 21,2). Среднегодовая рентабельность получится 1,18 %. Опять курам на смех.

Можно ли считать, что французская квартира сама себя окупит? В обоих случаях, что с ипотекой, что без нее, — конечно же нет. Если сохранить квартиру в собственности, то с использованием ипотечного кредита она полностью вернет вложенные в нее деньги только через 35 лет (15 лет + 94 520 ÷ 4 640). Без ипотеки побыстрее, «всего» через 31 год (145 100 ÷ 4 640). Если такая ситуация вам кажется нормальной, «это же Европа», тогда почему бы не рассмотреть варианты с окупаемостью 100 или 200 лет?

«Зато у меня будет квартира», — может возразить упрямый читатель. Да, действительно будет, и не только она, но еще и многолетняя головная боль в придачу, если не выразиться покрепче. В итоге квартира, купленная за границей, скорее всего будет продана. И основной заботой будет не прибыль, а минимизация убытков. В России, даже с учетом постоянного обесценивания рубля, можно вкладывать деньги гораздо, гораздо более эффективно.

Покупка квартиры оправдана только в том случае, когда ее цель сделать жизнь более комфортной. При этом нужно отдавать себе отчет, что в итоге владение подобной недвижимостью приведет к финансовым потерям. Если они не имеют значения или вышеприведенные доводы оказались неубедительными, то, конечно же, покупайте квартиру.

Небольшое дополнение: может возникнуть мнение, что французы недалекие в финансовом плане люди, раз рентабельность их инвестиций настолько незначительна. Но это не так. Они умеют инвестировать в недвижимость. Даже на жилых помещениях некоторым удается достигнуть 40% рентабельности (без учета налогов). А уж 12–15%, — совсем не редкость. Но для подобных результатов здесь нужно жить, быть глубоко в теме и напряженно работать.

Те, кто когда-то умно распорядился деньгами, купил квартиры для сдачи в аренду, имеет неплохое дополнение к основному доходу. Как правило, это уже состоявшиеся люди. У них есть семья, дети. И все было бы замечательно, если бы не снижение основного дохода в связи с экономическим кризисом. Стало сложно сохранить прежний уровень жизни и все чаще мучает вопрос: как увеличить арендный доход с имеющейся недвижимости?

В зависимости от готовности изменить свою жизнь, существует несколько способов увеличения арендного дохода.

Первый способ.
Самый консервативный. В любой момент позволяющий "откатить" ситуацию к прежнему уровню и не требующий от владельца серьезных усилий. Речь о посуточной сдаче квартир в аренду.
Плюсы: увеличение дохода примерно в два раза.
Минусы: у владельца появляются новые обязанности. Нужно активно рекламировать квартиры на рынке посуточной аренды, организовать регулярную уборку и ремонт квартир, организовать встречу и проводы постояльцев. Сдача квартир в аренду превратится в дополнительную работу, занимающую несколько часов в неделю. Величина оплаты за эту работу будет равна разнице между доходом от посуточной сдачи и доходом от долгосрочной сдачи квартиры. В цифрах ситауция следующая:
Предположим, у владельца имеется две квартиры в Москве стоимостью примерно 14 млн руб. каждая. Арендный доход равен 110 тыс руб. в месяц с обеих квартир. Сдавая эти же квартиры посуточно, собственник получит применно 176 тыс руб. в месяц. И это при условии, что квартиры будут пустовать не более 20% времени ежемесячно. Разница между посуточной и долгосрочной арендой составит 66 тыс. руб.
Стоит ли полученный доход дополнительных усилий или нет, каждый решает для себя самостоятельно. Но если вы считаете, что не стоит, переходите к следующему способу увеличения дохода.

Второй способ.
До этого способа нужно созреть, поскольку потребуется немалые интеллектуальные усилия, что бы продраться сквозь чащу заблуждений и стереотипов. Хотя сам способ предельно прост: продать квартиры и купить готовые коммерческие помещения с арендаторами.
Среди всего многообразия нежилых помещений, наиболее распространены офисы и торговая недвижимость. Самыми доступными по цене и выбору являются офисы. Но именно в их доступности и кроется подвох. Офисов слишком много, аренда низка, а арендаторы редко бывают надежными. Им не сложно переехать в другой офис без потери клиентуры и ущерба для бизнеса. В отличии от торговой недвижимости. Арендаторы помещений под магазины вынуждены тратить немалые деньги и время на раскрутку нового места. Одно это способно надолго привязать их к конкретной недвижимости. Поэтому, при выборе коммерческого помещения, стоит рассматривать только торговую недвижимость.
Купить такие помещения можно с доходностью, в среднем, 12% годовых. Для нашего владельца квартир это означает увеличение дохода примерно до 280 000 руб. в месяц (28 000 000 х 0,12 / 12). Почти в три раза. Очень неплохо. Но потребует работы и глубокого погружения в тему.
Кстати, сейчас, в период кризиса, можно найти торговые помещения в ближнем Подмосковье стоимостью от 8,5 млн рублей. И это с надежными арендаторами.
Но что делать тем, кому хочется большего? Им подойдет третий способ инвестирования.

Третий способ.
Позволяет не только увеличить доход, но и преумножить сумму капитала. Речь про создание торгового помещения из квартиры на первом этаже. Легким этот способ не назвать, но и доходность его существенно выше. Придется серьезно заморочиться: найти надежных подрядчиков для перевода квартиры в нежилой фонд, найти и приобрести саму квартиру, провести строительные работы и сдать готовое помещение в аренду. Этот способ позволяет создать помещение с доходностью в среднем 17,5% годовых. И это без учета удорожания самого объекта! Оно происходит за счет смены назначения помещения и доходности, превышающей рыночную.
Возращаясь к нашему примеру владельца двух квартир в Москве посмотрим, на что он мог бы рассчитывать.
Ежемесячная доходность составит примерно 400 000 руб. (28 000 000 х 0,175 / 12).
Сумма прироста капитала будет равна примерно 12 млн руб. Увеличившись с 28 до 40 млн руб. (400 000 х 12 / 0,12).
Где: "400 000 х 12" - годовой доход с аренды, а "0,12" - среднерыночная величина доходности коммерческого помещения в случае его продажи.

В заключение хотелось бы отметить несколько существенных моментов.
1. Выбирая коммерческое помещение или квартиру на первом этаже, для создания такого помещения, важно не суетиться. Очень рискованно западать на первый попавшийся вариант. Стоит внимательно изучить несколько десятков объектов прежде, чем принимать решение о покупке.
2. Продавать свои арендные квартиры нужно исключительно путем сложной сделки. Т.е. одновременно продавать квартиру и покупать нежилое помещение. Если же вы покупаете квартиру под перевод в нежилой фонд, то в цепочке сделки скорее всего будет уже три объекта: ваша квартира, квартира для перевода и альтернативная квартира прежнему владельцу для переезда на новое место жительства. При проведение сложных сделок обязательно следует пользоваться услугами надежных риелторов. Не имея опыта в этой сфере легко совершить массу досадных ошибок.
3. Став владельцем коммерческой недвижимости вы должны будете открыть ИП, расчетный счет и научиться работать с арендаторами. Все это не сложно и требует не так много времени для освоения.
4. Сроки перевода в нежилой фонд в Москве, на данный момент, составляют около двух лет. В ближайшем Подмосковье - около полугода. Это нужно учитывать при принятии решения о выборе местоположения будущего нежилого помещения.

Итак, реальный способ увеличения арендного дохода состоит в замене арендных квартир на коммерческую недвижимость. Чем больше времени и сил вы будете готовы потратить на эту операцию, тем на больший доход можете рассчитывать.