Отказ РОНО 45 / 2432

Светлана СНИК писал(а):
Елена, отказ необоснованный. Обращайтесь в любые вышестоящие органы, вплоть до высочайших. Не складывайте руки. Все боятся, но вышестоящих боятся больше, чем прокуратуры. Проверено.

Иногда полезно включать голову - вот это действительно полезно. Чем голосить и нести чушь.

Действительно примерно 2 года назад я высказывал мнение по поводу аналогичной ситуации у коллег. Многие тогда восприняли мнение с недоумением - что-то вроде "наворачиваю я". При желании по поиску найти можно.

Мнение аналогичное, как у Евгения - Сделку продажи с несовершеннолетним разрешить должно, но с перечислением денег на счет несовершеннолетнему.

Разрешить сделку, поскольку в результате двух сделок имущество неса и жилищные условия не ухудшатся.

Но вот только сделки разные и по деньгам никак между собой не связаны. Нес приобретает недвижимость безвозмездно от бабушки, а продает - за деньги. Резонен вопрос - куда уходят деньги неса?

Обычно встречные сделки совершаются как продажа недвижимости неса с одновременной покупкой (приобретением доли в новостройке...), т.е. на деньги неса от продажи приобретается недвижимость несу.

Поэтому когда родственник хочет передать в собственность ребенку недвижимость, чтобы опека дала разрешение, то делать это нужно через ДКП, а не через ДД.
Только и здесь проблемка - согласно ст. 37 ГК близкий родственник не может продать несовершеннолетнему.
Не близкий родственник или вообще не родственник может.

Чтобы не бодаться с ветряными мельницами с туманным исходом, на Практике мы решили:

1) Бабушка передала недвижимость по ДКП более дальнему родственнику. (За неделю ускорив по рассрочке)
2) Более дальний родственник продал несу (с одновременной продажей недвижки неса).

Касаемо Органов опеки - не утруждаются они и сути отказа не раскрывают. А позиция по аналогичным вопросам у Органов опеки в соседних районов запросто может быть разная. И в каких районах сделка продажи с дарением проходит, то шум, имхо, лучше не поднимать.

То есть все сделки, которые были совершены через продажу-дарение, на сегодня являются оспоримыми? :sh_ok:

Владимир Снажин писал(а):
Только и здесь проблемка - согласно ст. 37 ГК близкий родственник не может продать несовершеннолетнему.
Не близкий родственник или вообще не родственник может.

Володь, расскажу тебе недавнее "открытие" одного государственного регистратора в Москве.
Он крикнул "Эврика" и понял простую вещь, что мама отца ребенка не является близким родственником жене отца, которая вправе выступать от имени ребенка в сделке купли-продажи с мамой.
Ага, я этому регистратору почти два года назад говорил именно это. Тогда думать не захотели. Подумал другой регистратор

И сделал.

Чтобы не бодаться с ветряными мельницами с туманным исходом, на Практике мы решили:

1) Бабушка передала недвижимость по ДКП более дальнему родственнику. (За неделю ускорив по рассрочке)
2) Более дальний родственник продал несу (с одновременной продажей недвижки неса).

В принципе, это вариант, если не будут целенаправленно копать и доказывать некую мнимость первой сделки с целью прикрыть вторую.

Касаемо Органов опеки - не утруждаются они и сути отказа не раскрывают. А позиция по аналогичным вопросам у Органов опеки в соседних районов запросто может быть разная. И в каких районах сделка продажи с дарением проходит, то шум, имхо, лучше не поднимать.

У нас уже не проходит. А достаточно всего мелочи - в разрешении заменить одно слово - дарение на отчуждение(которое включает в себя и дарение тоже). При этом опека не рискует абсолютно ничем. Важно именно это вдолбить им в голову. Причем работает исключительно на уровне юриста, а не обычного сотрудника опеки, принимающего документы. Иногда даже уровень главы управы(совещание вместе с юристом).
Я много раз говорил - умный риэлтор тот, который думает и постоянно учится.
А тебе - спасибо, я еще и ДКП в пользу третьего лица(нес) реализую, со временем :men:

Надежда С. писал(а):
То есть все сделки, которые были совершены через продажу-дарение, на сегодня являются оспоримыми?

Практически любая сделка по разным причинам является оспоримой

Главное - какой будет результат - устоит сделка или нет.

По причине "продажа-дарение" сделки должны устоять. Неправомерным может оказаться действие по распоряжению ДЕНЬГАМИ неса, а не распоряжение проданной недвижимости неса.

К тому же сделки совершались с согласия органов опеки, которые выносили решения, оформленные должным образом.
Очень важно, что Покупатель будет являться добросовестным приобретателем, а такая сделка может быть расторгнута только в случае, когда недвижимость выбыла помимо воли собственника (в данном случае родителей - как законных представителей)

Евгений Палько писал(а):
В принципе, это вариант, если не будут целенаправленно копать и доказывать некую мнимость первой сделки с целью прикрыть вторую.

Главное - чтобы сделка с продажей недвижки неса - была совершена по воле неса (родителей) и согласия органов опеки, тогда покупатель - добросовестный приобретатель, и сделка не должна быть расторгнута, даже если и будет доказана мнимость передачи недвижимости несу.

Евгений Палько писал(а):
У нас уже не проходит. А достаточно всего мелочи - в разрешении заменить одно слово - дарение на отчуждение(которое включает в себя и дарение тоже). При этом опека не рискует абсолютно ничем. Важно именно это вдолбить им в голову. Причем работает исключительно на уровне юриста, а не обычного сотрудника опеки, принимающего документы. Иногда даже уровень главы управы(совещание вместе с юристом).

"Вдалбливать" опекистам как правило проблематично: у них формы, формулировки, регламенты, практика, особое мнение и т.д..., к тому же опасения - как бы на свою з.. проблем не схватить. Общая позиция - лучше перебдеть, чем разрешить.

А вот за формулировку "отчуждение" опекистам и может влететь. Обычно их прокуратура треплет. В нашем случае именно прокуратура стала проверять опеку, когда мы пошли по пути, который я прописал выше.
А если в распоряжении опека прописала "путем отчуждения", далее сделали "дарение", прокуратура может и предъявить им: "Почему отчуждение, а не продажа несу".
Но если удается убедить опекистов, то это будет уже их головная боль, а риэлтору - более быстрый путь к сделке

Покупку в пользу третьего лица не практиковали ни разу (и не слышал об этой практике в НН). Как-то видится большая (с ударением на обоих слогах) мнимость такой сделки.

А в целом продажа с одновременной покупкой несу - более надежно!

Владимир Снажин писал(а):
Главное - чтобы сделка с продажей недвижки неса - была совершена по воле неса (родителей) и согласия органов опеки, тогда покупатель - добросовестный приобретатель, и сделка не должна быть расторгнута, даже если и будет доказана мнимость передачи недвижимости несу.

Этому есть правовое обоснование - п.1 ст. 37 ГК РФ - то, что ты написАл там указано прямо

Но опека "по привычке" знает только п.3 этой статьи и как правило п.1 даже не читают. Иногда существование этого пункта для них тоже является открытием, представляешь?

"Вдалбливать" опекистам как правило проблематично: у них формы, формулировки, регламенты, практика, особое мнение и т.д..., к тому же опасения - как бы на свою з.. проблем не схватить.

Именно. Руководство - важнее своя попа, чистая перед прокуратурой, чем верное разрешение, нужное в каждом конкретном случае и ДЕЙСТВИТЕЛЬНО в интересах н/с.

А вот за формулировку "отчуждение" опекистам и может влететь. Обычно их прокуратура треплет. В нашем случае именно прокуратура стала проверять опеку, когда мы пошли по пути, который я прописал выше.
А если в распоряжении опека прописала "путем отчуждения", далее сделали "дарение", прокуратура может и предъявить им: "Почему отчуждение, а не продажа несу".

Идиотов и в прокуратуре хватает. Отчуждение включает любой путь передачи недвижимости - и к-п и дарение и пр. И ответственность за путь несет родитель, а не сотрудник опеки. Вот это как раз трудно вдолбить. Они, блин, считают себя бункером против атомной войны, но туда легко проникает крыса...

Но если удается убедить опекистов, то это будет уже их головная боль, а риэлтору - более быстрый путь к сделке

Володь, как указал выше - у них нет головной боли, если подумать.
Ровно похожая ситуация была почти 20 лет назад, когда смогли убедить разные опеки, что разрешение продажи с "последующей" покупкой(новостроя, например) никак не влияет на их законность разрешения и из личные попы. Так и здесь. Нужно время и прецеденты.

Покупку в пользу третьего лица не практиковали ни разу (и не слышал об этой практике в НН). Как-то видится большая (с ударением на обоих слогах) мнимость такой сделки.

Как раз лучше. Когда мать, получив деньги от продажи, распоряжается ими самостоятельно и на благо н/с(п. 1 ст.37), выступая как самостоятельное лицо с близким родственником, но при этом оформление идет на н/с. Хорошо и четко описано в ст. 430 ГК РФ. Но тоже нужно, чтобы кто то крикнул Эврика из государственных регистраторов :lol:

Ну да ладно, будет что то новенькое по этому вопросу - снова поделюсь. Некоторым умных риэлторам даже покажу документы

А в бестолковых руках это оружие опасно

Евгений Палько писал(а):
Володь, расскажу тебе недавнее "открытие" одного государственного регистратора в Москве.
Он крикнул "Эврика" и понял простую вещь, что мама отца ребенка не является близким родственником жене отца, которая вправе выступать от имени ребенка в сделке купли-продажи с мамой.
Ага, я этому регистратору почти два года назад говорил именно это. Тогда думать не захотели. Подумал другой регистратор И сделал.

Интересный ход, конечно, и ситуация тоже... Но Ст 37 ГК:

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Читаю так: Мама действует за ребенка - покупает у свекрови. Да, между собой мама ребенка и свекровь не близкие родственники, но свекровь - мама супруга опекуна, и представлять подопечного при заключении сделки мама не может.

К тому же оба родителя являются опекунами ребенка, в НН для сделки с несом требуется согласие обоих родителей - по сути оба являются представителями неса при сделке.

Мое мнение, не должен регистратор регить такую сделку.

Владимир Снажин писал(а):
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Читаю так: Мама действует за ребенка - покупает у свекрови. Да, между собой мама ребенка и свекровь не близкие родственники, но свекровь - мама супруга опекуна, и представлять подопечного при заключении сделки мама не может.

К тому же оба родителя являются опекунами ребенка, в НН для сделки с несом требуется согласие обоих родителей - по сути оба являются представителями неса при сделке.

Мое мнение, не должен регистратор регить такую сделку.

Объясняю.
1. Касательно правильности прочтения.
Сделка между свекровью и матерью ребенка. Мать - опекун.
Читаем:
3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Перевожу на русский - мама не вправе заключать конкретную сделку со своими близкими родственниками, которые одновременно являются близкими родственниками н/с. Конкретная сделка с конкретными персоналиями. Здесь нет сделки с супругом опекуна. Трактовка "их" можно применить и применяется для конкретного персоналия - мамы. Ст. 37 описывает взаимоотношения в целом и обширно для правоспособности опекунов и близких родственников, а тут надо рассматривать исключительно как частный случай из общего и не забывать про п.1 ст. 37 - ты прочитай:
1. Опекун или попечитель распоряжается доходами подопечного, в том числе доходами, причитающимися подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.
Почему применимость п. 3 ни у кого не вызывает сомнений и только он применяется для защиты имущественных интересов н/с, а про п. 1 резко забыли? На мой взгляд, в нем наиболее понятен смысл.
Далее.
2. Касательно заявления отца ребенка. Верно - он дает согласие на распоряжение имуществом его ребенка. Снова читаем п. 1 ст. 37.
К тому же, он дает согласие на факт изменения имущества, а не на путь, каким образом это будет сделано. Может опека скажет, что ему надо выдать несколько миллионов долларов своему ребенку, но это будет в условии распоряжения. Но не на момент подачи и уж тем более не в сделке. Вот если он будет выступать как покупатель у своей матери в отношении внука - тогда да - прямое нарушение.
Почувствуй разницу в этих двух моментах. Он колоссальна.
3. Регистратор тоже знает законы и как правило лучше, чем сотрудники опеки. И ему видно, что и как выполняется юридически с имуществом н/с. И не его дело контролировать дальнейшее, если в управлении имуществом н/с последний только выигрывает. А уж оценку давать - тем более.
Я со многими серьезными юристами говорил по этой ситуации, причем профессионалов высочайшего уровня. Все как один говорят - налицо управление имуществом н/с, налицо с разрешения опеки и налицо улучшение. Прямого нарушения п. 3 ст. 37 ГК РФ нет. Один даже так сказал - безукоризненный прецедент и щелчок по носу законодателю

Светлана СНИК писал(а):
Елена, отказ необоснованный. Обращайтесь в любые вышестоящие органы, вплоть до высочайших. Не складывайте руки. Все боятся, но вышестоящих боятся больше, чем прокуратуры. Проверено.

Светлана, вышестоящим органом, является Департамент образования, мы подали жалобу и согласно регламенту они должны были либо удовлетворить ее, либо отказать нам, а они нас послали в суд)
Завтра выложу скан.
А вообще, мы уже пошли на мировое соглашение с РОНО, все уладили.
Еще раз спасибо всем.