Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками 127 / 1605

[JulBarns]

Для Вас данное действие приобретает смысл, если Вы хотите, что бы для Вас поработал конкретный(!) специалист, а он оказывается берет предоплату. А так то, да,. можно выбрать любого.
Это же рынок услуг и выбор за Вами.

Это не так. Я нанимал риэлтора БЕЗ предоплаты и он отлично отработал именно в моих интересах.

В следующий раз его наймёте?
Если да, предоплаты не будет принципиально или готовы будете ему оплатить, как минимум рекламу, поездки, консультации первичные?

Конечно найму. Я оплачиваю комиссию в которую всё вами описанное входит, только по факту сделанной работы.

[Соль]

Это не так. Я нанимал риэлтора БЕЗ предоплаты и он отлично отработал именно в моих интересах.

В следующий раз его наймёте?
Если да, предоплаты не будет принципиально или готовы будете ему оплатить, как минимум рекламу, поездки, консультации первичные?

Конечно найму. Я оплачиваю комиссию в которую всё вами описанное входит, только по факту сделанной работы.

Значит - принципиально) Надеюсь, ему было комфортно с Вами работать или выгодно в итоге.
И в следующий раз ему тоже будет особо нечем заняться. В противном случае, Вас поставят в очередь, за теми, кто в нём заинтересован больше Вас и подкрепил намерения материально.
Чревато упущенной выгодой для Вас.

[Александр Сидоркин]

Если продавец снимет деньги , а ничего не купит детям, сделку признают недействительной,

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

01 декабря 2016 г. г. Москва

Преображенский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Горьковой И.Ю., при секретаре Сергиенко В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1555/16 по иску ОСЗН района Гольяново УСЗН ВАО г. Москвы к Парамоновой лю, Парамонову аа, Вагановой ае о признании договора купли-продажи квартиры недействительным в части

Установил:

Истец обратилась в суд с иском к ответчикам Парамоновой Л.Ю., Парамонову А.А. о признании договора купли-продажи квартиры по адресу: . г. в части . доли несовершеннолетнего .я, в отношении покупателя квартиры Вагановой А.Е. и продавца Парамоновой Л.Ю., действующей за своего несовершеннолетнего сына .., применить последствия двусторонней реституции, мотивируя свои требования тем, что . г. в УСЗН Гольяново обратились ответчики с просьбой дать разрешение на совершение сделки продажи ¼ доли трехкомнатной квартиры по адресу: ., собственником которой является их несовершеннолетний сын Парамонов К.А., с одновременной покупкой двухкомнатной квартиры по адресу: . с оформлением в собственность несовершеннолетнего . доли квартиры. На основании распорядительного акта начальника УСЗН района Гольяново . ответчикам было выдано разрешение на продажу квартиры при условии одновременного приобретения альтернативной квартиры и оформления на несовершеннолетнего доли собственности не меньшей, чем в отчуждаемой, с возложением на заявителей обязательства предоставить в месячный срок свидетельство о государственной регистрации права собственности несовершеннолетнего. Ответчиками не были соблюдены условия продажи квартиры с участием несовершеннолетнего, были допущены нарушения его имущественных прав и законных интересов, т.к. истцом была получена информация, что несовершеннолетний не значится правообладателем продаваемой и покупаемой квартиры.
По делу в качестве соответчика была привлечена Ваганова А.Е..
Представитель истца исковые требования в судебном заседании исковые требования поддерживает, просит удовлетворить.
Ответчики Парамонова Л.Ю., Парамонов А.А. в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.
Ответчик Ваганова А.Е. в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя по доверенности, который исковые требования не признал, просит отказать в иске по доводам, указанным в отзыве, из которых следует, что права несовершеннолетнего не нарушались, истцом пропущен срок исковой давности.
Третьи лица Ваганов В.В., Ваганова И.В., их представитель, в судебном заседании полагают заявленные требования не обоснованными, просят отказать в иске.
Третьи лица – представитель Управления Росреестра по Москве, Попова С.М. в судебное заседание не явились, извещались.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу предписаний ст. ст. 45 и 46 Конституции РФ, гарантирующих государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации, в случае нарушения прав несовершеннолетних такие права подлежат судебной защите и восстановлению по основаниям и в процедурах, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 64 Семейного кодекса Российской РФ предусмотрено, что защита прав и интересов детей возлагается на их родителей. Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Семейного кодекса РФ родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей.
Согласно абз. 2 п. 1 ст. 28 ГК РФ к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Согласно п. 1 ст. 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" N 48-ФЗ от 24.04.2008 года опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
Пунктом 1 ст. 166 ГК РФ установлено, что под оспоримой сделкой понимается сделка недействительная по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом, под ничтожной сделкой - недействительная сделка независимо от такого признания судом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судом в ходе рассмотрения дела установлено, что несовершеннолетний . г.рождения, зарегистрированный по адресу: ., являлся собственником ¼ доли в праве общей долевой собственности в трехкомнатной квартиры общей площадью . кв.м., расположенной по адресу: ., на основании договора дарения доли квартиры от . г. (л.д.121), о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права (л.д.18,19)
. г. в УСЗН района Гольяново обратилась Парамонова Л.Ю. и Парамонов А.А. с заявлением о получении разрешения на продажу .доли в праве общей долевой собственности квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему сыну . г.рождения с одновременным приобретением квартиры, расположенной по адресу: ., в которой несовершеннолетнему . будет выделена . доля. (л.д. 11).
Распоряжением начальника УСЗН района Гольяново от . г. N .. "О разрешении совершения сделки продажи доли квартиры» разрешено совершение сделки продажи . доли трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: . с одновременной покупкой двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: . (общая площадь ..м.) с оформлением в собственность несовершеннолетнего .доли в приобретаемой квартире (л.д.135).
Согласно данного распоряжения, заявителей обязали в месячный срок с момента регистрации сделки представить в отдел опеки, попечительства и патронажа УСЗН района Гольяново копию свидетельства о государственной регистрации права собственности несовершеннолетнего. (л.д.14).
Распоряжением УСЗН района Гольяново от . в распоряжение № . внесены изменения, заменены слова «с одновременной покупкой» на слова «с последующей покупкой», и слова «в месячный срок с момента совершения сделки» заменить на слова «в срок до . г.» (л.д.137).
Из материалов дела следует, что . г. Парамонова Л.Ю., действующая за своего несовершеннолетнего сына Парамонова К.А., заключила с Вагановой А.Е. договор купли-продажи . доли квартиры по адресу: ..
Стоимость доли квартиры оценена сторонами в . руб. Указанную сумму покупатель обязуется выплатить продавцу в течение одного календарного дня с момента регистрации перехода права собственности. В соответствии со ст. 408 п.2 ГК РФ продавец обязуется выдать покупателю расписку в получении указанной суммы полностью. (л.д.139)
В ходе рассмотрения дела доказательств передачи указанной денежной суммы по договору, выдачи расписки, суду не представлялось.
Парамоновой Л.Ю. и Парамонову А.А. направлялось уведомление УСЗН района Гольяново от . г. о необходимости сообщить о результатах сделки, которое осталось без ответа (л.д.31).
. г. Преображенский районный суд г. Москвы вынес решение о расторжении договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ., заключенный между Парамоновой Л.Ю. и .. Решение вступило в законную силу (л.д.189)
Из полученной выписки из ЕГРП следует, что собственниками трехкомнатной квартиры по адресу: ., кв.. являются Ваганов В.В., Ваганова И.В. – по . доли в праве общей долевой собственности и Ваганова А.Е. – . доля в праве общей долевой собственности (л.д.200).
Собственником двухкомнатной квартиры по адресу: ., является .. (л.д.201), на основании договора купли-продажи квартиры от . г. (л.д.27).
Таким образом, из представленных документов следует, что долю в праве общей долевой собственности - жилое помещение по адресу: ., в соответствии с условиями выданного разрешения, Парамоновы в собственность несовершеннолетнего сына не приобрели, данная квартира принадлежит на праве собственности ..
Согласно п. 1 ст. 3 "Конвенции о правах ребенка", во всех действиях в отношении детей независимо от того, предпринимаются они государственными или частными учреждениями, занимающимися вопросами социального обеспечения, судами, административными или законодательными органами, первоочередное внимание уделяется наилучшему обеспечению интересов ребенка.
Конституционный Суд Российской Федерации в абзаце первом пункта 3 Постановления от 08 июня 2010 г. N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" указал на то, что забота о детях, их воспитание как обязанность родителей, по смыслу статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации, предполагают, что ущемление прав ребенка, создание ему немотивированного жизненного дискомфорта несовместимы с самой природой отношений, исторически сложившихся и обеспечивающих выживание и развитие человека как биологического вида.
В силу статей 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 17 (часть 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, и во всяком случае их действия не должны приводить к лишению детей жилища. Иное означало бы невыполнение родителями - вопреки предписанию статьи 38 (часть 2) Конституции Российской Федерации - их конституционных обязанностей и приводило бы в нарушение статей 55 (части 2 и 3) и 56 (часть 3) Конституции Российской Федерации к умалению и недопустимому ограничению права детей на жилище, гарантированного статьей 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 38 (часть 2) (абзац первый пункта 4 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П).
По смыслу статей 17 (часть 3), 38 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьей 35 (часть 2), при отчуждении собственником жилого помещения, в котором проживает его несовершеннолетний ребенок, должен соблюдаться баланс их прав и законных интересов. Нарушен или не нарушен баланс прав и законных интересов при наличии спора о праве в конечном счете, должен решать суд, который правомочен, в том числе с помощью гражданско-правовых компенсаторных или правовосстановительных механизмов, понудить родителя - собственника жилого помещения к надлежащему исполнению своих обязанностей, связанных с обеспечением несовершеннолетних детей жилищем, и тем самым к восстановлению их нарушенных прав или законных интересов (абзац третий пункта 4 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. N 13-П).
При таких обстоятельствах, с учетом приведенных выше правовых норм суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению, поскольку при совершении оспариваемой сделки ответчики Парамоновы распорядились имуществом своего несовершеннолетнего сына, не приобрели взамен проданного жилья другую квартиру, лишив ребенка права собственности на жилое помещение без соответствующей равноценной компенсации, что свидетельствует о нарушении оспариваемой сделкой жилищных прав несовершеннолетних.
Таким образом, судом в ходе рассмотрения дела установлено, что в результате сделки купли-продажи спорной квартиры по адресу: ., в котором . доля в праве собственности принадлежала несовершеннолетнему Парамонову К.А., произошло лишение несовершеннолетнего имущества, что противоречит п. 2 ст. 37 ГК РФ.
Доказательства обратному ответчиками не представлены.
Анализируя представленные доказательства в соответствии со ст. 56,67 ГПК РФ, суд признает договор купли-продажи квартиры по адресу: . от . г., заключенный между Парамоновой Л.Ю., действующей от имени своего несовершеннолетнего сына Парамонова К.А., и Вагановой А.Е., возвратив ¼ долю квартиры в собственность несовершеннолетнего Парамонова К.А.
Поскольку в ходе рассмотрения дела суду не представлено доказательств оплаты стоимости . доли квартиры в сумме . руб., суд не рассматривает вопрос о возврате денежных средств, оплаченных по договору.
Поскольку каких-либо доказательств того, что в результате совершенных сделок законные права несовершеннолетнего Парамонова К.А. были соблюдены, а именно, что полученные от продажи спорной квартиры по адресу: ., денежные средства были израсходованы на приобретение квартиры, указанной в распоряжении УСЗН района Гольяново, либо другого жилья с закреплением за несовершеннолетним доли в размере, соответствующем в спорной квартире не представлено.
Доводы ответчика Вагановой А.Е. о том, что жилищные условия ребенка не были ухудшены, и его жилищные права не были нарушены, поскольку он был зарегистрирован и проживал по месту жительства своей матери и что истец избрал ненадлежащий способ защиты прав несовершеннолетнего суд полагает несостоятельными, не основанными на законе. Оснований для отказа в иске истцу не имеется.
Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности суд полагает несостоятельными, поскольку о нарушении прав несовершеннолетнего истцу стало известно при получении выписки из ЕГРП 21.10.2015 г., с данным иском истец обратился в суд 15.12.2015 г., следовательно, сроки исковой давности не пропущены.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от . г. заключенный между Парамоновой лю, действующей от имени несовершеннолетнего сына .., и Вагановой ае в части купли-продажи . доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: .
Возвратить . долю квартиры, расположенной по адресу: . в собственность .. г.рождения.
Решение суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРП о погашении записи о праве собственности Вагановой ае в отношении . доли в праве общей долевой собственности жилого помещения, расположенного по адресу: ..
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.


Судья: Горькова И.Ю.

[Юлия Битузе]

вот так

[Павел_К]

Распоряжением УСЗН района Гольяново от . в распоряжение № . внесены изменения, заменены слова «с одновременной покупкой» на слова «с последующей покупкой», и слова «в месячный срок с момента совершения сделки» заменить на слова «в срок до . г.»

На мой взгляд основа для последующих проблем по этой сделке была заложена после изменения формулировок в распоряжении ОПЕКи. Если бы осталась фраза "с одновременной покупкой", то была бы классическая альтернатива, и доля несовершеннолетнего в продаваемой квартире не могла бы быть продана без одновременной покупки на его имя доли в другой квартире.

[Александр Сидоркин]

Распоряжением УСЗН района Гольяново от . в распоряжение № . внесены изменения, заменены слова «с одновременной покупкой» на слова «с последующей покупкой», и слова «в месячный срок с момента совершения сделки» заменить на слова «в срок до . г.»

На мой взгляд основа для последующих проблем по этой сделке была заложена после изменения формулировок в распоряжении ОПЕКи. Если бы осталась фраза "с одновременной покупкой", то была бы классическая альтернатива, и доля несовершеннолетнего в продаваемой квартире не могла бы быть продана без одновременной покупки на его имя доли в другой квартире.

В своё время помню Подольскся опека давала разрешения «с последующей покупкой».
Связано это было с тем, что там много военных получали квартиры, оформляли соотвественно на всю семью. При переводе в другой регион на службу, нужно было переезжать и продавать квартиру, получая такое разрешение.

[Татьяна Костянова]

Мне вот интересно, а как фактически можно исполнить решение суда по 1/4 доле. То есть там уже есть собственники. Как это делается технически. Если пойти в Росреестр, то от кого из собственников он будет отщипывать 1/4? От всех?