Продать из-под ипотеки с мк с покупкой в новую ипотеку 115 / 3925

Юлия Перкова

01.02.18, 22:09
Беляева Елена писал(а):

31.01.18, 23:21
~Юлия~ писал(а):
Есть, говорят, некая волшебная статья/законодательный акт, по которому расходование маткапитала уже считается началом владения недвижимостью (что-то подобное наследству, когда дата возникновения собственности на унаследованную квартиру отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не с даты оформления права собственности). Кто знает? Подскажите, пожалуйста!
Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский (семейный) капитал
Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22 июня 2016 г.

11. Наличие обременения в виде ипотеки на приобретенный за
счет средств материнского (семейного) капитала объект
недвижимости (жилой дом, квартиру) не может служить основанием
для отказа в удовлетворении требования супругов о разделе данного
имущества и определении долей детей в праве собственности на это
имущество.
Пример. К. и С., действующая в своих интересах и в интересах
несовершеннолетнего сына М., обратились с иском к А. о разделе
совместно нажитого имущества и другими требованиями. А. предъявил
встречное требование о разделе квартиры и признании за детьми М. и К.
(сын С. от первого брака) права на ¼ доли квартиры за каждым.
Решением городского суда произведен раздел квартиры,
приобретенной с использованием средств материнского (семейного)
капитала: за С., А., К. и М. признано право собственности на ¼ доли
квартиры за каждым.
Оспаривая решение суда в апелляционном порядке, представитель
ОАО (банка) ссылался на то, что суд первой инстанции не учел, что
приобретенное С. и А. в период брака жилое помещение обременено
ипотекой, обязательство по кредитному договору не исполнено. Поскольку
24
обременение не погашено, определение долей в праве собственности на
квартиру могло быть произведено только с согласия залогодержателя ОАО
(банка).
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой
инстанции без изменения, а апелляционную жалобу представителя ОАО
(банка) без удовлетворения.
При этом суд апелляционной инстанции правильно исходил из
следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не
вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное
не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа
залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без
согласия залогодержателя применяются правила, установленные
подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352,
статьей 353 ГК РФ.
Между тем в указанном случае имеет место определение долей
супругов и их детей в праве собственности на квартиру, что не требует
согласия залогодержателя и не влияет на установленные договором
ипотеки правоотношения, поскольку заложенное имущество (квартира)
находится в общей собственности указанных лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 353 ГК РФ, если предмет залога
остался в общей собственности приобретателей имущества, такие
приобретатели становятся солидарными залогодателями.

оперируя этим пунктом, можно попробовать выделить доли детям, минуя согласие банка, и продавать из под залога с опекой, удовольствие то ещё, но все же вариант.

это интересно!)
Благодарю от всей души)

нет цели выделить доли, но есть цель притянуть опеку к альтернативе, получить разрешение опеки на продажу виртуальных долей в первой квартире с таким же виртуальным наделением долей в покупаемой

...как будто бы переместить действие мк с одной квартиры на другую... обязались выделить долю в этой, а теперь выделим в бОльшей...

натолкнули на мысль: стандартное нотариальное соглашение об определении долей (не судебное, как в примере) пишется после погашения ипотеки, на основании его как раз регпалата наделяет детей долями... а если сделать его заранее, не сдавая в регпалату, и принести в опеку...
вот черт... по-моему, нарушение на нарушении..

01.02.18, 22:23
~Юлия~ писал(а):
нет цели выделить доли, но есть цель притянуть опеку к альтернативе, получить разрешение опеки на продажу виртуальных долей в первой квартире с таким же виртуальным наделением долей в покупаемой
...как будто бы переместить действие мк с одной квартиры на другую... обязались выделить долю в этой, а теперь выделим в бОльшей...

эта цель наказуема по всей строгости.

для виртуальности нужно повторное одобрение Пенсионным нового объекта, а у них все в архив, где к бюджетным деньгам привязан конкретный объект, улетает через неделю после перечисления, и никто с Вами нянькаться не будет.
И да, опека не занимается виртуальными долями, им бы с реальными внятно научиться разбираться....
Возврат только через расторжение. И за повторным использованием возможно придется обращаться в суд. Не тратьте силы понапрасну, попробуйте предложенный вариант, приплюсовав убеждение опеки в перечислении денег детей на счет. Но Росреестр может сильно побычиться при выделении долей детям в заложенной квартире. Помашите Обзором, авось поможет.

~Юлия~,

Насколько велик остаток долга по ипотеке?

01.02.18, 22:45
Беляева Елена писал(а):

01.02.18, 22:23
~Юлия~ писал(а):
нет цели выделить доли, но есть цель притянуть опеку к альтернативе, получить разрешение опеки на продажу виртуальных долей в первой квартире с таким же виртуальным наделением долей в покупаемой
...как будто бы переместить действие мк с одной квартиры на другую... обязались выделить долю в этой, а теперь выделим в бОльшей...
эта цель наказуема по всей строгости.
для виртуальности нужно повторное одобрение Пенсионным нового объекта, а у них все в архив, где к бюджетным деньгам привязан конкретный объект, улетает через неделю после перечисления, и никто с Вами нянькаться не будет.
И да, опека не занимается виртуальными долями, им бы с реальными внятно научиться разбираться....
Возврат только через расторжение. И за повторным использованием возможно придется обращаться в суд. Не тратьте силы понапрасну, попробуйте предложенный вариант, приплюсовав убеждение опеки в перечислении денег детей на счет. Но Росреестр может сильно побычиться при выделении долей детям в заложенной квартире. Помашите Обзором, авось поможет.

нене, у моих ипотека уже заканчивается, мы на реальное выделение долей и так вот-вот попадем... Ваш пример шикарно подойдет для неплательщиков: упс, и больше банк не продаст долговую квартиру с торгов, в ней выделены судом детские доли, сюрприииз....

01.02.18, 22:53
~Юлия~ писал(а):
нене, у моих ипотека уже заканчивается, мы на реальное выделение долей и так вот-вот попадем...

Тогда о чем речь?

01.02.18, 22:23
~Юлия~ писал(а):
а если сделать его заранее, не сдавая в регпалату, и принести в опеку...

и что? дети то официально не собы, опеке развернуться негде, им подавай зарегистрированные доли.

01.02.18, 22:23
~Юлия~ писал(а):
стандартное нотариальное соглашение об определении долей (не судебное, как в примере) пишется после погашения ипотеки

это аксиома?

Юлия Перкова

01.02.18, 23:03
Беляева Елена писал(а):
01.02.18, 22:23~Юлия~ писал(а):
стандартное нотариальное соглашение об определении долей (не судебное, как в примере) пишется после погашения ипотеки
это аксиома?

есть подозрение, что с маткапиталом аксиом не густо... На моей практике писали. Иначе на основании чего регпалата выделит доли детям в квартире, принадлежащей родителям (родители/ль гасят ипотеку, снимается обременение, и квартира в собственности родителей). Вот где прописано, чем еще родители могут выделить долю детям.
В теории еще подарить не запрещено.

01.02.18, 22:55
Елочка писал(а):

01.02.18, 22:53
~Юлия~ писал(а):
нене, у моих ипотека уже заканчивается, мы на реальное выделение долей и так вот-вот попадем...
Тогда о чем речь?

о последщей покупке бОльшей квартиры в ипотеку. Получаем 4х сособственников вместо 2х, из них двое детей со свежей собственностью, то есть опека, плюс уплата налогов, плюс ипотеку в новой квартире пытаться брать с детскими долями очень проблематично, либо детям дополнительно что-то докупать, что накладно...

02.02.18, 00:09
~Юлия~ писал(а):
Иначе на основании чего регпалата выделит доли детям в квартире,

вопрос про аксиому был не к форме, попробуйте пойти к нотариусу и выделить доли детям в заложенной пока еще квартире. И возьмите у него отказ, и огласите нам основания отказа. Но ему тоже Обзором помашите на всякий случай.

02.02.18, 00:15
~Юлия~ писал(а):

01.02.18, 22:55
Елочка писал(а):

01.02.18, 22:53
~Юлия~ писал(а):
нене, у моих ипотека уже заканчивается, мы на реальное выделение долей и так вот-вот попадем...
Тогда о чем речь?
о последщей покупке бОльшей квартиры в ипотеку. Получаем 4х сособственников вместо 2х, из них двое детей со свежей собственностью, то есть опека, плюс уплата налогов, плюс ипотеку в новой квартире пытаться брать с детскими долями очень проблематично, либо детям дополнительно что-то докупать, что накладно...

Вот теперь вы и озвучили проблему.
Лично у вас нет аргументов для опеки при продаже квартиры с детскими долями и альтернативной покупке с новой ипотекой с детьми-собственниками.

Дарю безвозмездно:
1. Гасите ипотеку.
2. Выделяете детям доли соразмерно долям МК (т.е. соответствующие части МК, 1/25 или аналогичную). Четко высчитанную долю.
3. Доли выделяет не Росреестр (как Вы говорили выше), а нотариус Соглашением о выделении и перераспределении долей в связи с использованием МК. Делает далеко не каждый нотариус. Если не найдете, обращайтесь, скажу, кто делает.
Регистрируете в Росреестре Соглашение.
4. Продаете и покупаете с альтернативой с новой ипотекой с детскими долями. Опека дает разрешение на такие сделки. Делала не один раз. Но опеке нужны аргументы со ссылками на НПА.
Это законный путь.

Налоги при продаже детских долей будут смешными.