Еще задачка про право пользования и н/с 94 / 2194

GreetS писал(а):
Считаю, что покупатель прав в данном случае. Арест и последующая продажа квартиры с торгов "очищает" квартиру от всего что там было ранее :от ареста, залога, права пользования ею владельцами и членами его семьи.

Не совсем. Если уж по уму, то надо было по суду переводить на залогодержателя, снимать всех с учета, а потом на торги.
Но это ведь долго и муторно.
А в этой ситуации Покупатель прекрасно знал, что еще зарегистрированные пользователи, знал о том, что квартира заложена. Не позже выяснилось, как написано в статье, а знал ДО сделки.

К тому же закон не требует...испрашивать согласия органов ОПЕКи, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети( несобственники).

Это регпалата не требует. А регпалата - не закон. Люди у нас (да и риэлторы зачастую) искренне считают, что если регпалата чего то не требует, то она права на 200%, а это не так. А закон, строго говоря, требует.
Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного
...2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
внешняя ссылка
Эта сделка влекла за собой возможное лишение права пользования н/с.

А вообще во избежания аналогичных геморроев лучше принимать в залог только такие квартиры (когда их закладывают, как обеспечения выполнения договора займа например), где нет прописанных людей вообще.

Именно, с решением суда о прекращении права пользования и, желательно, о принудительном выселении.

Продавцом кстати в таких торгах в рамках исполнительного производства выступает Росимущество. Т.е государство.

Не обязательно. Залогодержатель, например, либое физическое или юридическое лицо.

Конституционный суд РФ (КС) 24 марта огласил постановление, в котором предписал федеральному законодателю создать правовой механизм, при котором будет обеспечен баланс прав и законных интересов всех участников рынка недвижимости, в том числе членов семей прежнего собственника жилья, которое было продано за долги.

Согласно материалам пресс-службы суда, на которую ссылается "Интерфакс", КС РФ отметил, что оспоренная ст.19 закона о введении в действие Жилищного кодекса не определяет права членов семьи бывшего собственника жилья, который заложил квартиру и не выплатил долг. В связи с этим, установил суд, отсутствует и механизм защиты этих прав при обращении взыскания на такое жилье. Применение же для этих целей оспоренной нормы приводит к нарушению прав нового собственника, который не знал об обременении жилья.

Как уточняет РАПСИ, КС рассматривал конституционность статьи 19 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", которая позволяет толковать права членов семьи бывшего собственника проданной квартиры в доме жилищно-строительного кооператива (ЖСК) как права лиц, прекративших семейные отношения с собственником приватизированного жилого помещения.

В деле заявителя оспариваемая норма позволила судам сохранить право пользования жилым помещением за лицами, получившими такое право при вселении в дом ЖСК, в случае обращения взыскания на это жилье как на заложенное имущество. По мнению заявителя, такая практика нивелирует значение института залога недвижимости.

"Подобная неопределенность правового регулирования свидетельствует о несоответствии Конституции РФ оспариваемой нормы и требует внесения в действующее законодательство (жилищное, гражданское, семейное, о регистрации прав на недвижимое имущество, об ипотеке и т.д.) изменений и дополнений", - говорится в материалах.

КС РФ указал, что необходимо обеспечить прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, чтобы новые собственники были в курсе обременений. При этом сохранение обременений, о которых отсутствуют сведения в едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно стать юридически невозможным.

"По сути, в соответствии с постановлением КС РФ, федеральному законодателю надлежит создать правовой механизм, обеспечивающий баланс прав и законных интересов всех участников рынка недвижимости, их эффективную защиту и реализацию", - подчеркивается в материалах.

До внесения соответствующих изменений в законодательство члены семьи прежнего собственника, включенного в ордер, могут сохранить право пользования жильем. Новому собственнику спорного жилья необходимо обеспечить защиту его имущественных интересов.

Агентство РАПСИ напоминает, что КС рассматривал жалобу петербуржца Адама Богатырева, который приобрел на публичных торгах трехкомнатную квартиру, расположенную в доме ЖСК и оформил ее в собственность. Позже выяснилось, что в квартире зарегистрированы и постоянно проживают ее бывшие собственники с семьей, которые не исполнили договор займа, обеспеченного залогом жилья, вследствие чего квартира и была выставлена на торги. Заявителю удалось выселить супругов-должников, однако их дочь с двумя несовершеннолетними детьми, по решениям судов, сохранила право проживания в квартире, поскольку она еще в 1993 году была включена в ордер на предоставление этой квартиры.

Сергей А. Шевченко писал(а):
КС РФ указал, что необходимо обеспечить прозрачность информации о правах третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, чтобы новые собственники были в курсе обременений. При этом сохранение обременений, о которых отсутствуют сведения в едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должно стать юридически невозможным.

Насколько я понял, будет предложено снимать обременение в виде права пользования при регистрации права собственности нового собственника при наличии таких обременений. А при их отсутствии - не ставить при сделке, на всякий случай.
Ну пока, собственно и все. Как было - так и есть. А пока они поправки разработают.....

Сергей А. Шевченко писал(а):
Конституционный суд РФ (КС) 24 марта огласил постановление...

получается росреестр обяжут регить обремениния в егрп на жилые помещения при наличии лиц, имеющих право бессрочного пользования ими