Продажа доли с умершим сособственником 34 / 3375

zavrelena писал(а):
Даже если это так, жена всё равно наследница первой очереди. Вполне может потом притащить в суд трусы-носки покойного и сказать, что приняла наследство по факту, забрав часть его личных вещей. К тому же, у него ещё и внебрачные дети могли быть...

Незнание закона не освобождает от ответственности. Хорошо бы было что-то подобное в случае принятия наследства, например: Бездействие наследника не освобождает от наступивших последствий. Не принял наследство вовремя, извини, - твои проблемы. А пока существующий закон по наследственным делам плодит мошенников.
Уже хорошо, что, по крайней мере, наследственного имущества при продаже доли в данном случае не касаются, но есть у сособственников право преимущественной покупки. Сложность в том, что в случае смерти одного сособственника могут появиться новые сособственники-наследники.

(Правила ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки распространяются на лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома.)

Татьяна Матвеева писал(а):
Незнание закона не освобождает от ответственности.

Золотые слова. В данном случае, именно Вы не знаете, что принять наследство можно, не обращаясь к нотариусу.

Не принял наследство вовремя, извини, - твои проблемы.

Почему не принял-то? Принял, не обращаясь к нотариусу. Всё в соответствии с законом.

Пробел в законодательстве - согласна. Проблемы у сособственника из-за несовершенства законодательства - согласна. Но такова наша си ля ви, как говорится.

Не хочешь проблем с сособственниками - не приобретай долевую собственность. ИМХО.

zavrelena писал(а):
я бы приложила все усилия, чтобы найти своему клиенту что-то другое. Лезть разгребать косяки другого агентства - себе дороже, а подставлять своего клиента - вообще не вариант. ИМХО.

Посоветовать найти другой объект покупателю (без заморочек) – в стандартной ситуации обычно так и делаем. Но это не тот случай.
Стороны (продавец и покупатель) заинтересованы в сделке. Обратились за консультацией, надо помочь, по возможности.

Заранее прошу прощения за длинные посты.

Итак: Продавцу надо продать, а покупатель желает купить объект (1/2 доли).

Преимущества выбранного объекта:
• Как раз с учетом того, что продаётся доля, цена объекта значительно ниже рыночной стоимости (цена привлекательная).
• Продавец согласен на расчёт с рассрочкой на сумму материнского капитала.
• ½ доли представляет собой 3-комнатную квартиру (общая площадь дома 130 кв.м.) в хорошем состоянии: «заходи и живи». Благоустроенная (свет, вода, газ, отопление).
• Удачное расположение объекта: развитая инфраструктура (рядом школы, сады, магазины, вещевой и продуктовый рынки и т.п.), хорошая транспортная развязка и доступность.
• В целях прекращения общей долевой собственности можно произвести реальный раздел жилого дома, ведущий к прекращению долевой собственности на отчуждаемый объект (ст. 252, 254 ГК). Фактически уже произведён раздел жилого дома, земельного участка и надворных построек: отдельный вход, раздельный учет электроэнергии, воды, газа, раздельные домовые книги. Фактически объект представляет собой 3-комн. квартиру в 2-квартирном жилом доме с земельным участком и надворными постройками.
• С домом приличный земельный участок, на котором в перспективе реально построить при желании коттедж (в этом районе как раз идут коттеджные застройки). На участке новая баня, насаждения, земля под посадки.
• Реально присоединить дополнительно земельный участок.
• Реально выкупить доли сособственников.

zavrelena писал(а):
Пока круг наследников не установлен, риски останутся. Проводить или не проводить сделку, должен решить покупатель, а не советчики с форума. Если он готов взять на себя эти риски и подпишется под этим - проводите, не подпишется - откажитесь от сделки

Я думаю, что это естественно, что решение будет принимать покупатель, а не советчики с форума. Но чтобы принять покупателю решение, надо получить информацию.

Анализируем риски:
• Представляем полный (как мы полагаем) пакет документов на регистрацию сделки и перехода права собственности.
• Если сделка гарантированно регистрируется в 5-дневный срок (материнский капитал), то Продавец готов расчёт подождать до получения документов с регистрации (тогда основная сумма за минусом материнского капитала покупателем пока закладывается в банковскую ячейку).
• Получаем документы после государственной регистрации сделки. Покупатель передаёт деньги, продавец передает ключи от квартиры. Покупатель заселяется.
• С объекта снимается обременение, когда производится окончательный расчёт за объект.
• Но так как есть риск, что регистрирующий орган может запросить дополнительные документы, и регистрация сделки может затянуться на неопределённый срок, а серьёзность намерений продавца и покупателя продать/купить объект подтверждена предварительным договором и задатком (который также пока заложен в ячейку), то основной расчёт за объект предполагается произвести в день передачи документов на государственную регистрацию. В этот же день передаются ключи, подписывается передаточный акт, покупатели заселяются. С покупателями подписывается безвозмездный договор аренды с обязательствами за сохранность имущества на срок до получения ими свидетельства на право собственности.

Цена риска:
Сособственник в течение 1 месяца со дня получения предложения может выкупить долю.
Допустим, что права сособственника (одного из наследников, круг которых пока не определён ни нотариусом, ни судом) были нарушены: жилое помещение продано постороннему в обход сособственника или на иных условиях, то у пострадавшего совладельца сохраняется право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя. Данный срок является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежат отклонению. При этом сособственник не может заявлять требование о признании сделки недействительной. Он вправе требовать только перевода на себя прав и обязанностей покупателя, восстановления нарушенного права. То есть суд вынесет решение в пользу пострадавшего совладельца, претендующего на долю продавца только при условии, если он предварительно положит на депозит суда ту сумму денег, за которую продавец продал свою долю.
В этом случае Покупатель получит обратно свои деньги, а наследник приобретет долю.

По возможности, исключаем риски:
• Берем выписку из ЕГРП (агентство по эксклюзивному договору на продажу даже не удосужилось выписку из ЕГРП взять). Надеемся, сюрпризов не будет: 1 собственник, 2 сособственника, один из которых умерший.
• Сособственницу (сестру умершего) везём к нотариусу и получаем нотариальный отказ от преимущественного права покупки доли. Договоренность с ней уже есть, главное застать её в здравии.
• В ЗАГСе получаем дубликат свидетельства о смерти на умершего сособственника.
• Нотариальный отказ и дубликат прикладываем в пакет документов на сделку.

Умерший сособственник был молод, около 20-ти лет, умирать не собирался, завещания не оставил. Значит, рассматриваем наследство только по закону.
К наследникам 1-ой очереди относятся:
• Дети, родившиеся в зарегистрированном браке или отцовство подтверждено.
• Супруг, состоявший с наследодателем в зарегистрированном браке.
• Родители умершего (была только мать).

Продавец подсуетился и узнал адрес бывшей супруги умершего. У них был ребенок, умер. Предстоит встреча с ней для выяснения обстоятельств: был ли зарегистрирован и расторгнут брак и когда, когда умер ребёнок.
(При расторжении брака бывший супруг утрачивает право на наследство)

 Если выясняется, что брак был зарегистрирован и не был расторгнут до смерти сособственника, то готовим нотариальный отказ от преимущественного права покупки доли ещё и от бывшей жены умершего сособственника.

• Если выясняется, что их ребенок умер после смерти сособственника, то в этом случае мама ребенка (бывшая жена сособственника) будет его наследником и также в этом случае надо получить от нее нотариальный отказ от покупки доли.

• Выясняем, жива ли мама умершего сособственника, так как выяснилось, что действительно, в своё время сособственников (брата и сестру) вместе с их мамой выселили из квартиры в этот дом за большие коммунальные долги. (Уже выяснили, мама жива и проживала (-ет) вместе с детьми.) Готовим тоже нотариальный отказ от преимущественного права покупки

Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью. Предполагается, что на момент открытия наследства все наследники препятствий для обращения в нотариальную контору в срок, установленный ГК РФ, не имели.

Срок принятия наследства.
Наследство может быть принято в течение 6-ти месяцев со дня возникновения у них права наследования. Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять наследство в течение 3-х месяцев со дня окончания 6-месячного срока.

(Правила ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки распространяются на лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома.)

Сестра и мама наследодателя фактически приняли наследство, так как проживали и проживают в месте открытия наследства, то есть там, где проживал последнее время и умер наследодатель (распоряжаются, пользуются, поддерживают в надлежащем состоянии имущество наследодателя).

Так как фактическое вступление во владение частью имущества рассматривается как принятие всего наследства, в чём бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, то бывшая супруга умершего сособственника, скорей всего, тоже фактически приняла наследство.

Восстановление пропущенного наследником срока.
Суд может восстановить срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил названный срок по другим уважительным причинам и при условии, что пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение 6-ти месяцев после того, как причины пропуска указанного срока отпали.

Владея ситуацией, заранее исключаем возможные риски, не теряя времени даром.

СКА писал(а):
Нам хлеба не надо - проблему давай!
Добро пожаловать в клуб мазохистов-покупателей!
Или цена за этот гимор эквивалентна стоимости бутылки кефира которым потенциальный покупатель будет отмачивть после сделки пошатнувшийся на нервной почве желудочно-кишечный тракт?

Ситуация с долями, да ещё и с умершим сособственником непростая. Понимаем, что не владея темой, совет просто так не дашь. Поэтому, если есть у кого аналогичная практика, опыт, знания, просим прокомментировать изложенное, указать на ошибочные доводы. Будем всем очень признательны.

В купле-продаже недвижимости объекты в долях встречается часто, а нужную информацию по таким сделкам найти непросто, поэтому, очень надеюсь, что невпустую обсудим на НЕРСе эту тему – многим может пригодиться в дальнейшем. Спасибо!

Тань, раз стороны так заинтересованы в сделке, пусть продавец подарит покупателю какую-нибудь 1/100 долю, и будет вам при покупке оставшейся части и гарантированная регистрация, и сособственников не надо будет разыскивать...

Татьяна Матвеева писал(а):
• Если сделка гарантированно регистрируется в 5-дневный срок...

Нет и не будет такой гарантии в Вашей ситуации. Вам очень повезёт, если её без приостановок зарегистрируют. Я бы даже сказала, повезёт, если вообще зарегистрируют.

Татьяна Матвеева писал(а):
Данный срок является пресекательным

Ой ли... Нет единого мнения по этому поводу. На усмотрение судьи. Срок начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Поэтому очень рекомендую, если Вы всё-таки пойдёте на эту сделку, уведомить тех же предполагаемых сособственников об уже совершённой сделке. Вот тут как раз получили-не получили направленное уведомление, уже не так важно, ибо фраза "должно было узнать" Вам в помощь. Проходит 3 месяца (не с момента совершения сделки, а с момента уведомления о её совершении) - и тогда сособственники уже идут лесом.

zavrelena писал(а):
Тань, раз стороны так заинтересованы в сделке, пусть продавец подарит покупателю какую-нибудь 1/100 долю, и будет вам при покупке оставшейся части и гарантированная регистрация, и сособственников не надо будет разыскивать...

Дарение, на мой взгляд, тоже хороший вариант, именно в том варианте, как Вы предложили, а оставшаяся доля - договор купли-продажи по цене 1/2 доли. Но опять есть риск признания Дарения - притворной сделкой (сделки с намерением создать правовые последствия, но прикрывающие своей формой другие сделки), и как результат: сделки Купли-продажи - недействительной.