Законопроект Метлиной о долях. 303 / 2367

Мурзюша

Спасибо Александр. Я полностью согласен с большинством участников форума в том, что своё - это своё, а чужое - это чужое. А законопроект предлагает даже не просто по произволу отбирать у собственников долей их имущество - а ещё хуже. Он предлагает вариант, когда собственник должен будет платить за свою долю налоги и коммунальные платежи, но ни использовать свою долю для проживания, ни как-то ещё распорядиться ей не сможет. До этого не додумались даже оголтелые коммунисты, которые в послереволюционные годы отбирали у богатеев квартиры в пользу бедняков)))

Но, чисто теоретически, из праздного любопытства, хочу предложить рассмотреть несколько ситуаций. Как бы уважаемые участники форума предложили их законодательно урегулировать.

Вот например несколько лет назад на форуме была тема про долю - сейчас не найду ссылку, но суть в следующем. Четырёхкомнатная квартира в Сокольниках была приватизирована на семь человек - ну положим на момент приватизации там были зарегистрированы бабушка-дедушка, две их дочери, ребёнок одной дочери и два ребёнка второй. Сейчас один из этих детей, собственник 1/7 доли - вырос, у него появились своя жена и ребёнок, жить в таком "колхозе" они не хотят - хотят себе отдельную квартиру, пусть далеко от центра или даже за МКАД. Денег на свою квартиру и даже на ипотеку нет и не предвидится, собственники остальных 6/7 долей квартиры выкупить его долю не могут/не хотят. И собственник 1/7 спрашивал у участников форума - что ему делать в такой ситуации, как заставить собственников остальных 6/7 продать эту квартиру и поделить деньги - а если это невозможно, то как продать свою 1/7 хотя бы за сколько. Мнение большинства участников форума было в том, что так поступать нехорошо) но суть вопроса в том, что если бы был принят закон об обязательной продаже долевых квартир, то эту квартиру продали бы с аукциона? Из-за собственника 1/7 доли, которая там равна всего половине комнаты? А если бы у него была 1/50? А 1/100? 1/1000? )))

Или вот Вы, Александр, предлагаете после принудительной продажи долей селить малоимущих бывших дольщиков в социальное жильё и оплачивать аренду за счёт вырученных за долю денег. Во-первых - а что делать, когда деньги кончатся? Может быть, этих денег за долю будет очень мало. Или даже не мало, но инфляция разгонится так, что на вырученные от продажи доли деньги через несколько лет можно будет с шиком пообедать в Макдональдсе, но не оплачивать много лет арендные платежи? А самое главное, практически невозможно будет все это организовать - построить это жильё под аренду и т.п. Государство не будет этим заниматься, на это нужны большие деньги, а оно самоустраняется от решения проблем, связанных с долевой собственностью. Застройщикам это тем более нафиг не нужно - мы уже лет 20-25 слышим, что застройщики будут строить дома чисто под аренду (по рыночной цене), однако на практике не происходит даже этого - что уж говорить про социальное жильё под аренду для малоимущих)

И ещё. Квартиры бывают с очень серьезными юридическими изьянами. Например, там отказники от приватизации. Или кто-то вовремя не заявил о своём праве на наследство и может в любой момент обратиться в суд за защитой своих прав. И т.д.и т.п.до бесконечности - Вы знаете это не хуже меня. Как принудительно продавать такие квартиры? Кто их купит?) Наверно, покупатель найдется даже на такую квартиру - но цена будет значительно ниже рыночной?

И ещё одно. Допустим, квартира с замечательными документами. Её, конечно, можно продать с аукциона. Если она находится в Москве) или каком-то другом крупном городе. А если она где-нибудь в Карабаново? Или в Петровске-Забайкальском? Или даже ещё хуже, в посёлке с 500 жителей в 100 км от Петровска-Забайкальского?) Там просто нет спроса на квартиры, и её в принципе никто не купит. Ни по какой цене. И как Вы предлагаете прописать в законе действия в такой ситуации?

23.02.22, 12:53
Людмила Воронина писал(а):

23.02.22, 12:41
Что?Где?Когда? писал(а):
Куда проще - запретить продажу на сторону и - пускай дальше грызутся... или убивают друг друга.
Да.
Это действительно ПРОЩЕ,
Хоть и незаконно.

Пока незаконно, но если примут в редакции Метлиной - хана "слабым" содольщикам. Ну, а ненавистные рейдеры переквалифицируются в управдомов или ещё кого-нибудь)) Останутся немногие - через фиктивный брак и прочие хитрые схемы оформлять.

23.02.22, 13:03
Мурзюша писал(а):
Мнение большинства участников форума было в том, что так поступать нехорошо) но суть вопроса в том, что если бы был принят закон об обязательной продаже долевых квартир, то эту квартиру продали бы с аукциона? Из-за собственника 1/7 доли, которая там равна всего половине комнаты? А если бы у него была 1/50? А 1/100? 1/1000? )))

Если перед остальными содольщиками замаячит аукцион - деньги найдутся. А малькие доли вообще плодить не нужно. Есть социальные нормы для проживания человека. На полметре жить нельзя, вот никак. Эти доли нужно сразу обращать в деньги через какой-то механизм. Или должны быть доли "без возможности проживания", определены параметры таких долей. Возможно, в квартире все доли окажутся "без возможности проживания". Допустим, в однокомнатной есть четыре доли и эти люди не семья, то есть не супруги + дети. А дальние родственники или не родственники. Вот все их доли должны быть "без возможности проживания", чтобы никому не было обидно.

И еще я бы добавила возможность брать ипотеку под покупку доли содольщиком у уполномоченного банка. Только для выкупа другой доли в одной и той же квартире, где уже имеется доля у выкупающего. Им мог бы стать ДОМ. РФ или Сбер тот же. Чтобы не получилось, что денег на выкуп доли брать неоткуда. В залог бы шли доля выкупающего и покупаемая доля.

23.02.22, 13:42
Татьяна Костянова писал(а):
И еще я бы добавила возможность брать ипотеку под покупку доли содольщиком у уполномоченного банка. Только для выкупа другой доли в одной и той же квартире, где уже имеется доля у выкупающего. Им мог бы стать ДОМ. РФ или Сбер тот же. Чтобы не получилось, что денег на выкуп доли брать неоткуда. В залог бы шли доля выкупающего и покупаемая доля.

Может не понял мысль, но и так это есть - только в залог шла вся квартира полностью, а сумма кредита под цену покупаемой доли. У Сбера (лет 10 назад у ВТБ) такое было.

23.02.22, 13:49
Uncle mike писал(а):

23.02.22, 13:42
Татьяна Костянова писал(а):
И еще я бы добавила возможность брать ипотеку под покупку доли содольщиком у уполномоченного банка. Только для выкупа другой доли в одной и той же квартире, где уже имеется доля у выкупающего. Им мог бы стать ДОМ. РФ или Сбер тот же. Чтобы не получилось, что денег на выкуп доли брать неоткуда. В залог бы шли доля выкупающего и покупаемая доля.
Может не понял мысль, но и так это есть - только в залог шла вся квартира полностью, а сумма кредита под цену покупаемой доли. У Сбера (лет 10 назад у ВТБ) такое было.

Такое и сейчас возможно, если после выкупа доли вся квартира будет принадлежать ипотечнику.
Предложение выше - расширяет круг возможных вариантов.

Мурзюша,
Мое предложение - это всего лишь одно из предложений. Цель - начать именно обсуждение общей ситуации, чем больше предложений, и комментариев, тем продуктивней будет обсуждение. Но также правильно выше написали, что надо предлагать что то итоговое в различные инстанции, без этого наши мысли так и останутся мыслями в этой теме.

23.02.22, 13:03
Мурзюша писал(а):
но суть вопроса в том, что если бы был принят закон об обязательной продаже долевых квартир, то эту квартиру продали бы с аукциона? Из-за собственника 1/7 доли, которая там равна всего половине комнаты? А если бы у него была 1/50? А 1/100? 1/1000? )))

Если остальные собственники не могут позволить себе выплатить рыночную стоимость 1/7 доли квартиры, или взять кредит и выплачивать - то да, квартиру ставить на торги. Почему собственник 1/7 доли должен оплачивать коммуналку, налоги, и сам оплачивать кредиты за новое свое жилье, только потому, что остальные собственники не могут/не хотят выкупить его долю? Это общее имущество, со всеми вытекающими. Может он согласиться в рассрочку продать, ниже рынка, но быстрее или еще какие варианты будут - ведь не во всех семьях сводится к тому, чтобы извлечь материальную выгоду по максимуму. Но и класть шестерым на одного - такого тоже не должно быть. Поверьте, во многих ситуациях найдутся и деньги, и возможность оплатить кредит, когда будет понимание, что иначе все будет только хуже, чем сегодня. Когда на рейдера, засевшего в квартире будет мощный рычаг. Люди будут понимать, что нельзя пользоваться общим имуществом в одного, и класть на других только потому, что они считают что то несправедливым, потому, что сособственник не может ответить и тд.

23.02.22, 13:03
Мурзюша писал(а):
Или вот Вы, Александр, предлагаете после принудительной продажи долей селить малоимущих бывших дольщиков в социальное жильё и оплачивать аренду за счёт вырученных за долю денег. Во-первых - а что делать, когда деньги кончатся? Может быть, этих денег за долю будет очень мало. Или даже не мало, но инфляция разгонится так, что на вырученные от продажи доли деньги через несколько лет можно будет с шиком пообедать в Макдональдсе, но не оплачивать много лет арендные платежи?

Нужно не надеяться на деда мороза, а трудиться и зарабатывать на жилье, использовать то, что останется с продажи, искать пути добавления денег и покупать хоть комнату, или живя в бараке, работать, брать соц ипотеку и тд. А от инфляции никто не застрахован, если человек не способен зарабатывать, чтобы оплатить хотя бы аренду барака, то кто за него должен что то делать? Мы говорим о взрослом, работоспособном населении.

23.02.22, 13:03
Мурзюша писал(а):
А самое главное, практически невозможно будет все это организовать - построить это жильё под аренду и т.п. Государство не будет этим заниматься, на это нужны большие деньги, а оно самоустраняется от решения проблем, связанных с долевой собственностью. Застройщикам это тем более нафиг не нужно - мы уже лет 20-25 слышим, что застройщики будут строить дома чисто под аренду (по рыночной цене), однако на практике не происходит даже этого - что уж говорить про социальное жильё под аренду для малоимущих)

Не такие большие деньги, чтобы поставить бараки, но вы правы, в этом должно участвовать государство. Либо давать преференции застройщикам. Без поддержки государства тут в любом случае ничего не получится. Нынешний закон, в котором виде его хотят принять, не подразумевает поддержку государством вообще. Только запретить продажу, а дальше .... как хотите. То есть только ухудшат ситуацию, которая и так на пределе.

23.02.22, 13:03
Мурзюша писал(а):
И ещё одно. Допустим, квартира с замечательными документами. Её, конечно, можно продать с аукциона. Если она находится в Москве) или каком-то другом крупном городе. А если она где-нибудь в Карабаново? Или в Петровске-Забайкальском? Или даже ещё хуже, в посёлке с 500 жителей в 100 км от Петровска-Забайкальского?) Там просто нет спроса на квартиры, и её в принципе никто не купит. Ни по какой цене. И как Вы предлагаете прописать в законе действия в такой ситуации?

Надо думать вместе, а не по одиночке. Вот вы задали много вопросов, а хотя бы одно предложение сделали? Подумайте тоже над всеми вопросами, которые вы задали, и скажите свое предложение. не надо равняться на мое предложение, оно одно ИЗ. Навскидку если не покупают с торгов, то значит оно не имеет материальной ценности, и оставить все, как есть, с возможностью содольщиков отказаться от своих долей в пользу остальных, чтобы хотя бы не платить налог и коммуналку.

И да: еще одно из предложений, по результатам торгов определенную сумму перечислять в фонд, который этим всем будет заниматься, оттуда деньги будут уходить на погашение расходов по торгам, какие то деньги тратиться из фонда на строительство бараков и тд. Во первых, снизиться нагрузка на государство, во вторых, содольщики будут чаще договариваться полюбовно, так как с совместной продажи каждый получит больше, чем от продажи с торгов))

И еще: нет в мире справедливости, у каждого она своя. Будут какие то отдельные случаи, которые не будут вписываться в общие правила, может в таких случаях будет решать комиссия от фонда?

Предлагайте свои варианты ответов на свои и другие вопросы, просто задавать вопросы без своих предложений нет смысла. Критикуешь - предлагай)

И еще одно: помимо того, как решать вопросы, нужно также на законодательном уровне продумать, как в будущем изначально снизить появление количества долей на имущество. Лечить болячки дольше и дороже, чем предотвращать их профилактика.

23.02.22, 13:49
Uncle mike писал(а):

23.02.22, 13:42
Татьяна Костянова писал(а):
И еще я бы добавила возможность брать ипотеку под покупку доли содольщиком у уполномоченного банка. Только для выкупа другой доли в одной и той же квартире, где уже имеется доля у выкупающего. Им мог бы стать ДОМ. РФ или Сбер тот же. Чтобы не получилось, что денег на выкуп доли брать неоткуда. В залог бы шли доля выкупающего и покупаемая доля.
Может не понял мысль, но и так это есть - только в залог шла вся квартира полностью, а сумма кредита под цену покупаемой доли. У Сбера (лет 10 назад у ВТБ) такое было.

Я говорю о той ситуации, когда есть, к примеру 3 содольщика, не особо между собой ладящие. Один хочет продать долю. Предлагает двоим оставшимся. Один из содольщиков хочет выкупить. Но третий то тут ни при чем. С чего это ему свою долю в залог банку отдавать. Между тем, при стоимости квартиры 20 млн, цена доли 6,7 млн. условно и это не маленькие деньги. Потреб на них могут и не дать или только на 5 лет. Должна быть возможность ипотеки по спецпрограмме. Коммерческим банкам это не выгодно, гемморойно и не нужно. Должно поддержать государство. В этом случае в залог пойдет доля, которую выкупают + доля та, что уже есть. То есть суммарная стоимость долей в залоге будет 13.3 млн. И эта поддержка ипотечная только на долю, выкупаемую содольщиком. Не на долю никак, покупаемую сторонним покупателем. Чтобы содольщик мог увеличить свою долю. Мера поддержки и ухода от мелких долей.

23.02.22, 14:42
Антипов Александр писал(а):
И да: еще одно из предложений, по результатам торгов определенную сумму перечислять в фонд, который этим всем будет заниматься, оттуда деньги будут уходить на погашение расходов по торгам, какие то деньги тратиться из фонда на строительство бараков и тд. Во первых, снизиться нагрузка на государство, во вторых, содольщики будут чаще договариваться полюбовно, так как с совместной продажи каждый получит больше, чем от продажи с торгов))

Супер! И польза и стимул)