Новый вид коммуналки? Доля в таунхаусе. 55 / 7030

Автор, комнату не рекомендую покупать, так как при продаже модет быть гемор отказы брать - надо быть готовым потерять в цене, чтобы продать (дарением всегда продадите, но будете платить налог на дарение, плюс дарением за полную цену комнату покупатель не захочет покупать). Плюс сейчас многие предпочтут однушку в области, чем комнату в Москве - то есть спрос на комнаты не тот, что лет 10 назад.

Ivaan писал(а):
Автор, комнату не рекомендую покупать, так как при продаже модет быть гемор отказы брать - надо быть готовым потерять в цене, чтобы продать (дарением всегда продадите, но будете платить налог на дарение, плюс дарением за полную цену комнату покупатель не захочет покупать). Плюс сейчас многие предпочтут однушку в области, чем комнату в Москве - то есть спрос на комнаты не тот, что лет 10 назад.

В таких темах (доли в доме, танхаусе и.т.д.) до дарение и продажи скорее всего (в 90%) дело не дойдет а вот снос и суд это вероятный путь.

Ivaan писал(а):
Плюс сейчас многие предпочтут однушку в области, чем комнату в Москве - то есть спрос на комнаты не тот, что лет 10 назад.

Тем не менее, отслеживаю комнаты в некоторых районах Мск и вижу, что цены по-прежнему не снизились, а то и задрали некоторые после 1 февраля на 1-2 сотни. Но и стоят некоторые комнаты месяцами, как впрочем и квартиры в той же Н.Москве. Пример: в 2012г. была куплена 1-комн квартира в Московсом (ПМГП) за 4 080 руб. Хочет продать за 4800. Нет желающих.

Евгений Палько писал(а):
Вот и я про то. ИЖС же! И все, приехали
Людм не читают, что индивидуальное - это индивидуальное, а не многоквартирное.

А тут еще штука какая - ВАС признаки многоквартирности перечислил.
Т.е. какие-то блокированные дома многоквартирники, какие-то нет, какие-то вообще индивидуальные жилые, которые могут быть только на долях, а вот в некоторых домах по большинству признаков по суду, несмотря на общие стены, блоки могут быть оформлены индивидуальными жилыми домами (под это дело в снипах уже внесены, кстати, поправки), но только по суду и только сейчас, пока список объектов ограничен так, как сейчас.
Но исходя из того, как сейчас строят, вся эта толпа будет противоречить земле по ВРИ)

Про то и речь, что признаки многоквартирности, а не индивидуальности

В том то и дело, что местная администрация/суды/активисты ищут в самостоях признаки многоквартирности, а не индивидуальности. О чем и писали несколько месяцев назад в какой-то теме на этом форуме...
500 метров, с двумя лестницами и несколькими входами может быть признан многоквартирником, а может и нет, но индивидуальный он всегда :lol:

Это я к тому, что под определение "индивидуальный дом" много чего подходит. Поэтому если мы что-то построили и назвали это "индивидуальным домом", т.к. ни каких общих стен с другими домами у нас нет, то это ещё ни чего не значит.

А вот если мы на двух соседних участках построили два индивидуальных дома (вообще без каких либо признаков многоквартирности) и сблокировали их, то это будет ДВА индивидуальных дома на двух разных участках.
По два блокировать можно, на это есть соответствующий снип. По три в ряд уже нельзя - это будет таунхауз. И под него действительно необходимо особое ВРИ участка.

Путаница возникает ещё от того, что таунхаузы официально у нас называется блокированными домами. Отсюда заблуждение, что ЛЮБОЕ блокированное жильё это таухауз, который можно строить только на ЗУ с соответствующем ВРИ. Как ранее писал - это не так! Два индивидуальных дома на двух соседних участках сблокировать можно!
И это будут отдельное свидетельства на участок и на дом, а не доля!

Блокировать - это значит мы можем построить их близко-близко друг к другу. Так, что у них конструктивно общая стена получается. Собственно, оставлять 0,5 метра неразумно - усложняется обслуживание стен (между которыми 0,5 метра) - их надо красить, следить за их состоянием, снег убирать и т.д....

И это не будет нарушением градостроительных норм и это не будет долевой собственностью!

Другой случай:
строят один дом, а потом разделяют участок и выделяю доли в натуре. Таким образом уходят от долёвки и, соответственно, геморов, связанных с преимущественном правом покупки и т.д....
По такому пути идут некоторые частные застройщики. Например, приведённый по ссылке выше пример (д. Агафониха). Участок уже разделён. Дом пока нет (по-моему). Но в выделении долей (1/2 и 1/2) в натуре проблем не возникнет... (в данном случае).

В "Андреевском парке" и в "Баранцево Лайф" дуплексы строятся по первому пути. И там свидетельство на участок и свидетельство на дом (половинку дуплекса), а не доля!
Кто не верит - велком в "Андреевский парк" или "Баранцево Лайф"

Там как раз их офис (в Баранцево).
Но дуплексы строил застройщик-партнёр, который на ранней стадии посёлка выкупил у них участки.
Не суть...

P.S.
Просто, если мы видим объявление о продаже дуплекса в снт или ИЖС (ЛПХ), то это не означает автоматически, что это продажа какой-то мутной доли, завтра постройку объявит незаконной, снесут и т.д. и т.п.
В случае ТС всё очевидно, но бывают и законные дуплексы (в снт-днп, ижс), которые продаются как отдельные объекты недвижимости, а не доли!

Andreeviliaa писал(а):
А вот если мы на двух соседних участках построили два индивидуальных дома (вообще без каких либо признаков многоквартирности) и сблокировали их, то это будет ДВА индивидуальных дома на двух разных участках.
По два блокировать можно, на это есть соответствующий снип. По три в ряд уже нельзя - это будет таунхауз. И под него действительно необходимо особое ВРИ участка.

Илья, а не существует у нас никаких дуплексов, квадрохаусов, таунхаусов и т.д.
А чем докажете, что это не один дом теперь?) У Вас разве обе части отдельностоящие?
Вы в таком случае стали просто частями одного дома. И у нас действительно не запрещено становиться частями одного дома.
И СНиПы действительно подскажут как это соорудить допустимо. Ну недооформили документы и никто пока не заставил.
От того, что пока никто не заставил, это становится правильным?

При определении что такое индивидуальный жилой дом суды ссылаются на ст.48 и ст.49 Градостроительного кодекса, где указан объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

По домам Росстандартом дополнительно зарегистрированы в соответствующих документах следующие понятия, например:

Дом жилой одноквартирый - дом, предназначенный для постоянного совместного проживания одной семьи и связанных с ней родственными узами или иными близкими отношениями людей.

Дом жилой блокированный - блокированные дома, состоящие ИЗ ДВУХ И БОЛЕЕ пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок. Минэкономразвития дополнительно разъяснил, что участки таких блоков могут быть отдельными при условии отсутствия признаков многоквартирности.

Блок жилой автономный - жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков*, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками

Чердак - пространство между перекрытием верхнего этажа, покрытием здания (крышей) и наружными стенами, расположенными выше перекрытия верхнего этажа.

Признаки многоквартирности сформулированы Президиумом ВАС и СНиП 31-01.
Многоквартирные имеют признаки такие как:
- квартиры, жилые блоки, которые могут находиться в т.ч. друг над другом;
- есть помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (например, имеют межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахт, общие коридоры, технический этаж, чердак, подвал, крыша, в которых имеются инженерные коммуникации* и иное оборудование*, обслуживающие более одного помещения в доме, тех. подвалы).
* заметьте, что речь о в целом коммуникациях и оборудовании в принципе, а не только централизованных.

Итак имеем, блокированные дома что с выделенными участками, что с не выделенными в натуре под каждый блок, - это все равно блокированные дома.

Как жилой дом можно зарегистрировать жилой автономный блок, если:
- он таковым является по техническим характеристикам (одной общей стены без проемов для этого недостаточно),
- имеет отдельный участок не менее нормативного размера, который установлен в каждом районе,
- соответствует ВРИ.

Однако если, например, 2-10 блоков сидят на одном счетчике, или один от другого подключен к газу и у каждого блока не индивидуальный договор с Мосэнергосбытом/газовщиками/теплосетями, или общий септик, или одна артезианская скважина на 2 и более блоков, то такие блоки теряют свою автономность и не важно выделен у них в натуре участок или не выделен, а техническая характеристика потеряна - значит или каждый блок в доме часть жилого дома, или доля жилого дома.

Что касаемо ВРИ.
Держим в уме, что несоответствие возведенного строения целевому назначению земельного участка, на котором оно расположено, является достаточным основанием для признания постройки самовольной и для возложения на лицо, осуществившее эту постройку, обязанности ее снести. Статья под это добро уже есть. Верховный суд из раза в раз это подтверждает, так что не будем предполагать иного.

Смотрим классификатор ВРИ. Ищем блокированные дома с автономными жилыми блоками:
Блокированная жилая застройка:
- размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры, имеющего одну или несколько общих стен с соседними жилыми домами (количеством этажей не более чем три, при общем количестве совмещенных домов не более десяти и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке* и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
- разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур;
- размещение индивидуальных гаражей и иных вспомогательных сооружений;
- обустройство спортивных и детских площадок, площадок отдыха.

* что не запрещает выдел земельного участка под блок в натуре, ведь квартир в доме нет.

Наличие в блокированном доме жилых автономных блоков на данный момент ни коим образом не говорит о несуществовании блокированного дома в целом, как и наличие квартир не нивелирует существование многоквартирного дома как объекта. Не получается сейчас опираться на ВРИ ИЖС или ЛПХ только потому что жилые блоки дома будут автономными. НПА под это нет.
На данный момент если сидеть на ИЖС, ЛПХ и т.п., значит жилой автономный блок надо оформлять или как долю дома, или как часть дома. :nez-nayu:

Я конечно не виду проблем в том, чтобы договориться с инженерами, чтобы они не заметили продолжения дома. Скажут, что когда отстреливали не было за стеной ничего. Потом пристроили. Отстреляют по границам и все. Ну подумаешь "домик" с некоторыми нарушениями построен и прямо по границе участка стоит, но ведь и ввод в эксплуатацию пока не требуется.
На участок блок посадил, кадастровый номер и паспорт получил, декларацию на 1 листик заполнил, документики в реестр отнес и через пару недель получаешь свидетельство о госрегистрации права на жилой дом. Какие проблемы-то свидетельство получить и всем его показывать? Никаких.
Вешки на свои "квартирки" то же без проблем свидетельства получали. Ну а здесь на "дом" свидетельство получат. Делов-то на 25-27 тысяч.
Только вот мяч после этого уже попадает на сторону Администрации и кадастровой палаты. Когда они захотят гол пробить... а фиг его знает, но пробить его будет не сложно.

Andreeviliaa писал(а):
строят один дом, а потом разделяют участок и выделяю доли в натуре. Таким образом уходят от долёвки и, соответственно, геморов, связанных с преимущественном правом покупки и т.д....

Доля внатуре - это доля. А не самостоятельный объект недвижимости.

По такому пути идут некоторые частные застройщики. Например, приведённый по ссылке выше пример (д. Агафониха). Участок уже разделён. Дом пока нет (по-моему). Но в выделении долей (1/2 и 1/2) в натуре проблем не возникнет... (в данном случае).

И снова будет доля.

В "Андреевском парке" и в "Баранцево Лайф" дуплексы строятся по первому пути. И там свидетельство на участок и свидетельство на дом (половинку дуплекса), а не доля!

Что такое половинка? Доля.

Кто не верит - велком в "Андреевский парк" или "Баранцево Лайф" Там как раз их офис (в Баранцево).
Но дуплексы строил застройщик-партнёр, который на ранней стадии посёлка выкупил у них участки.
Не суть...

P.S.
Просто, если мы видим объявление о продаже дуплекса в снт или ИЖС (ЛПХ), то это не означает автоматически, что это продажа какой-то мутной доли, завтра постройку объявит незаконной, снесут и т.д. и т.п.

Именно это и означает. На ИЖС только индивидуальный дом может стоять. Если он не индивидуальный по своей сути - привет от грейдера с бульдозером.

Евгений Палько писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
строят один дом, а потом разделяют участок и выделяю доли в натуре. Таким образом уходят от долёвки и, соответственно, геморов, связанных с преимущественном правом покупки и т.д....

Доля внатуре - это доля. А не самостоятельный объект недвижимости.

Andreeviliaa писал(а):

По такому пути идут некоторые частные застройщики. Например, приведённый по ссылке выше пример (д. Агафониха). Участок уже разделён. Дом пока нет (по-моему). Но в выделении долей (1/2 и 1/2) в натуре проблем не возникнет... (в данном случае).

И снова будет доля.
...
....

Но доле доле рознь.
Одно дело (как в случае ТС) когда это доля в праве + (ВОЗМОЖНО) соглашение о порядке пользования, что по сути не даёт гарантий неизменности этого порядка в будущем...

Другое дело выделенная часть дома как самостоятельный объект права + выделенный (размежёванный) земельный участок.
Ни каких заморочек с определением порядка пользования, преимущественным правом покупки, сдачей в наём.
Действительно, затеять снос/реконструкцию своей части без согласования затруднительно.
Но так ли это важно для покупателя ~~половинки дуплекса~~ части дома, построенного в соответствии с нормами, из современных материалов (с большим сроком службы)? С рациональной планировкой.
Что там надо реконструировать/ремонтировать/сносить или пристраивать?
Это же не часть избушки на курьих ножках 50-60-х годов постройки, которая только по документам жилая.

Очевидно, как для покупателей так и для самого застройщика выгоднее иметь выдел долей внатуре и отдельные участки.
К этому и стремятся индивидуальные застройщики дуплексов, если они не совсем дураки конечно:)
Другое дело, что не всегда такой выдел легко осуществить постфактум, когда дом уже построен.
Например, есть требования к минимальным площадям участков в снт и ижс...

Соответственно, когда продаётся доля в праве и сопровождается словами продавца - вы без проблем сможете потом выделить долю в натуре и т.д...
Стоит проявить особую осмотрительность...

P.S>
Данная борьба с самотроями-многоквартирниками, борьба с нарезкой участков по 1-2 сотки и т.д. может иметь последствия и для порядочных собственников, которые не собираются строить многоквартирник в снт, а, скажем, просто хотят купить у соседа 1-2 сотки себе под гараж.

Перераспределение (если общая граница), тоже не выход, если один из участков оказывается по площади меньше нормы.
А если через дорогу, то вообще ни как. :-(

Евгений Палько писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
...
...
P.S.
Просто, если мы видим объявление о продаже дуплекса в снт или ИЖС (ЛПХ), то это не означает автоматически, что это продажа какой-то мутной доли, завтра постройку объявит незаконной, снесут и т.д. и т.п.

Именно это и означает. На ИЖС только индивидуальный дом может стоять. Если он не индивидуальный по своей сути - привет от грейдера с бульдозером.

А вот здесь не совсем понятно.

Речь о том, что два собственника соседних участков могут договориться и построить два индивидуальных дома (каждый на своём участке) и сблокировать их.
В своём стремлении они будут руководствоваться СНиПом "Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений".
В котором сказано, что допускается блокировка жилых и хозяйственных построек на смежных участках, при соблюдении противопожарных требований.
Если собственники смежных участков договорятся, что с целью экономии своих средств у их домов будет общий фундамент, общая стена (без проёмов) и общая крыша (и при условии соблюдения противопожарных требований), то это автоматически означает, что их индивидуальные дома станут после постройки одним домом? Так как каждый дом в отдельности утратил свойство индивидуальности?
Местная администрация будет (или не будет - откажет

) выдавать два разрешения на строительство или одно на двоих и сразу на один дом, но на двух застройщиков?
Что значит "допускается блокировка жилых строений на смежных участках"?

в маниакальном стремлении не нарушить "мутное" определение индивидуальности жилого дома, собственники соседних участков построят свои дома:
- близко-близко друг к другу, но каждый в границах своего участка
- на отдельных фундаментах
- соответственно, будут выполнены деформационные швы
- тоже и с "общей стеной", т.е. это будут две стены между которыми выполнен деформационный шов заполненный эластичным материалом.
- без общей кровли
- из негорючих материалов, например, кирпича или аналогичных каменных материалов
- будет выполнена противопожарная отсечка.
- естественно отсутствие общих проёмов, разделение коммуникаций и т.д...
Такие постройки допускают даже снос одной части без каких либо последствий для другой...

Опустим пока финансовую целесообразность такого строительства, которая (целесообразность) , к слову, весьма сомнительна

Если жизненные планы изменились и один (или сразу оба) собственника решили продать свои дома, то в объявлении о продаже он (они) напишут, что продаётся дуплекс. Ну как бы почти наверняка так напишут

Евгений, встретив такое объявление, сразу посчитает, что это доля и не будет рекомендовать своему клиенты связываться с такой покупкой. А что на самом деле?

Индивидуальными они быть не перестанут, но, как верно заметила Асти, они теперь стали похожи на дома блокированной застройки, которые разрешается строить только на участках с соответствующем ВРИ.
Спасибо Асти за это

(кроме шуток, благодарю за разъяснения по теме).

И действительно, ищут сейчас в "подозрительных" стройках на ижс/днп (или даже просто в проектах) не отсутствие признаков индивидуальности или нарушение правил застройки для индивидуальных домов (не более трёх этажей, ограничение на площадь застройки и т.д.). А ищут присутствие признаков других типов жилых строений - многоквартирности, блокированных жилых домов.

Как быть в данной правовой коллизии?

P.S.'
Всё таки склонен считать, что как минимум для уже построенных ~~дуплексов~~ двух сблокированных индивидуальных домов на смежных участках ни каких последствий не возникает. Особенно, если были получены разрешения на строительство и соблюдались все вышеперечисленные требования. По крайней мере пока мне не известно случаев внесения в список объектов с признаками многоквартирности двух сблокированных домов на смежных участках.

ВикторВ писал(а):
Бараки в СНТ теперь кличут таунхаусами и малоэтажными жк

Ну всякое бывает. Домик сейчас продаю. Смотрели,так спрашиваю: На первый дом документ есть,на землю есть,а где на второй? Как где? Видишь хозблок? Это и есть дом :lol: