Покупка квартиры через нотариуса по предварительному договору 66 / 688

Еще обсуждается вариант, когда покупатель закрывает долг наличными, сделка проходит через приостановку регистрации
Перед сделкой продавец пишет банку заявление о досрочном погашении ипотеки. В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи, открывают два аккредитива, на которые покупатель переводит деньги, и подают документы на госрегистрацию через МФЦ.Сотрудник МФЦ выдает опись о том, что документы приняты. Когда документы поступают в Росреестр, тот дает приостановку в регистрации. Основание — квартира в залоге у банка продавца и провести переход права собственности невозможно.
Далее на основании описи из МФЦ или отметки Росреестра о приостановке стороны раскрывают первый аккредитив, которыми гасят долг продавца. Банк выдает справку о погашении кредита и закладную с отметкой, что обременение можно снять. Продавец передает эти документы через МФЦ, и регистрацию возобновляют.
Когда договор зарегистрирован, покупатель получает выписку из ЕГРН. Стороны встречаются в банке, и на основании выписки продавец получает доступ к остальным деньгам.

13.01.24, 23:36
Гром77 писал(а):
Еще обсуждается вариант, когда покупатель закрывает долг наличными, сделка проходит через приостановку регистрации
Перед сделкой продавец пишет банку заявление о досрочном погашении ипотеки. В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи, открывают два аккредитива, на которые покупатель переводит деньги, и подают документы на госрегистрацию через МФЦ.Сотрудник МФЦ выдает опись о том, что документы приняты. Когда документы поступают в Росреестр, тот дает приостановку в регистрации. Основание — квартира в залоге у банка продавца и провести переход права собственности невозможно.
Далее на основании описи из МФЦ или отметки Росреестра о приостановке стороны раскрывают первый аккредитив, которыми гасят долг продавца. Банк выдает справку о погашении кредита и закладную с отметкой, что обременение можно снять. Продавец передает эти документы через МФЦ, и регистрацию возобновляют.
Когда договор зарегистрирован, покупатель получает выписку из ЕГРН. Стороны встречаются в банке, и на основании выписки продавец получает доступ к остальным деньгам.

вы рисков покупателя не видите здесь?
такие схемы были у меня в этом году - при большой заинтересованности покупателя в объекте
я в таких случаях выдаю уведомление покупателю, что вижу риски
опять же, последний случай с агентством продавца, директора которого я лично знаю и на НЕРСе он раньше был частенько
8 млн гасили, не хрен собачий

13.01.24, 23:36
Гром77 писал(а):
Еще обсуждается вариант, когда покупатель закрывает долг наличными, сделка проходит через приостановку регистрации
Перед сделкой продавец пишет банку заявление о досрочном погашении ипотеки. В день сделки стороны подписывают договор купли-продажи, открывают два аккредитива, на которые покупатель переводит деньги, и подают документы на госрегистрацию через МФЦ.Сотрудник МФЦ выдает опись о том, что документы приняты. Когда документы поступают в Росреестр, тот дает приостановку в регистрации. Основание — квартира в залоге у банка продавца и провести переход права собственности невозможно.
Далее на основании описи из МФЦ или отметки Росреестра о приостановке стороны раскрывают первый аккредитив, которыми гасят долг продавца. Банк выдает справку о погашении кредита и закладную с отметкой, что обременение можно снять. Продавец передает эти документы через МФЦ, и регистрацию возобновляют.
Когда договор зарегистрирован, покупатель получает выписку из ЕГРН. Стороны встречаются в банке, и на основании выписки продавец получает доступ к остальным деньгам.

Этот вариант ничем принципиально не отличается по рискам покупателя. Все равно возможен разрыв по времени между погашением долга продавца и продажей квартиры покупателю.
Те у продавца перед покупателем возникает не обеспеченный залогом долг, а это принципиально недопустимо..
Другое дело, если бы банк согласился принять деньги на аккредитив, выдать для Росреестра разрешение на погашение обременения в свою пользу и одновременно на установку обременения (залога) в пользу покупателя. И списать деньги с аккредитива после установки РР ограничения в пользу покупателя. Но у покупателя могут быть проблемы и тогда возникают риски для банка.

Если договор о порядке продажи, оплат и снятия-уставновки залогов хороший, и покупателю разрешено пользоваться квартирой до оплаты долга продавцом, то рисков покупателя будет меньше, и возможности продавца игнорировать интересы покупателя убавятся.

Гром77, закладная бумажная или электронная, как быстро банк готов ее найти и погасить?
Без ответов на эти вопросы сложно обсуждать схему сделки.
Например в МКБ в этом году закладную выдали за час на руки при досрочном погашении деньгами Покупателя.

14.01.24, 00:52
R5Linger писал(а):
если бы банк согласился принять деньги на аккредитив, выдать для Росреестра разрешение на погашение обременения в свою пользу

по уступкам так делает втб

14.01.24, 00:52
R5Linger писал(а):
одновременно на установку обременения (залога) в пользу покупателя

зачем залог в пользу покупателя?

Тот же втб подаёт заявление в росреестр о снятии залога с одновременной подачей (электронной или на бумаге через регистраторов) договора уступки, аккредитив один на всю сумму, условие раскрытия в тч заявление продавца о полном досрочном погашении ипотеки

Но это все зависит от банка, если банк говорит, что ему плевать как вы будете продавать, то для покупателя все не оч хорошо

Также возможен выкуп чужой ипотеки другим банком с ипотекой покупателя там, с договором поручительства продавца по кредитнику покупателя
Покупатель был с ипотекой Альфы, который гасил ипотеку продавца в совкоме, по кредитнику покупателя альфы продавец = поручитель, с обязательствами по погашению кредита своего в совкоме, по снятию обременения, по подаче договора на регистрацию. Если продавец получает бабки и не закрывает свой кредит, не подаёт на регистрацию договор, то покупатель получается не оплачивает свою ипотеку = сумме долга продавца и продавец теперь платит ипотеку покупателя, тк он поручитель
Для покупателя гемор, но это хоть что-то в плане снижения рисков
На остаток аккредитив естественно

14.01.24, 02:51
ruzik писал(а):
Также возможен выкуп чужой ипотеки другим банком с ипотекой покупателя там, с договором поручительства продавца по кредитнику покупателя
Покупатель был с ипотекой Альфы, который гасил ипотеку продавца в совкоме, по кредитнику покупателя альфы продавец = поручитель, с обязательствами по погашению кредита своего в совкоме, по снятию обременения, по подаче договора на регистрацию. Если продавец получает бабки и не закрывает свой кредит, не подаёт на регистрацию договор, то покупатель получается не оплачивает свою ипотеку = сумме долга продавца и продавец теперь платит ипотеку покупателя, тк он поручитель
Для покупателя гемор, но это хоть что-то в плане снижения рисков
На остаток аккредитив естественно

Да вы ж все время забываете, все это в том случае, если покупателю дают кредит на эту сумму, сейчас не 2018
Январь 2024. Все изменилось.
Что было и что будет- разные сути.
Сейчас можно идти на схему выкупа залога только в тех банках, которые открывают отдельные аккредитивы

Короче,возврашаясь к теме
Покупку с преддоговором можно рассматривать только тем покупателям, которые хорошо знают, что дальше делать, если основной договор по каким-то причинам не состоится

14.01.24, 02:51
ruzik писал(а):
Также возможен выкуп чужой ипотеки другим банком с ипотекой покупателя там, с договором поручительства продавца по кредитнику покупателя
Покупатель был с ипотекой Альфы, который гасил ипотеку продавца в совкоме, по кредитнику покупателя альфы продавец = поручитель, с обязательствами по погашению кредита своего в совкоме, по снятию обременения, по подаче договора на регистрацию. Если продавец получает бабки и не закрывает свой кредит, не подаёт на регистрацию договор, то покупатель получается не оплачивает свою ипотеку = сумме долга продавца и продавец теперь платит ипотеку покупателя, тк он поручитель
Для покупателя гемор, но это хоть что-то в плане снижения рисков
На остаток аккредитив естественно

Для покупателя больше , чем гимор. Продавец по-прежнему волен не продавать квартиру после погашения долга, а взыскать с продавца (он же поручитель по кредиту покупателя) не всегда возможно, долг может остаться на бумаге.

14.01.24, 00:54
Ольга Панкратова писал(а):
закладная бумажная или электронная, как быстро банк готов ее найти и погасить?
Без ответов на эти вопросы сложно обсуждать схему сделки.
Например в МКБ в этом году закладную выдали за час на руки при досрочном погашении деньгами Покупателя.

Если продавец заранее решил, что не хочет продавать по навязанной ему пораженческой цене, то скорость погашения закладной не имеет решающего значения, если ипотечный долг уже оплачен. Платеж назад не откатить.
Как мудро писали выше, нужно погашать закладную с одновременным обременением в пользу покупателя, тогда продавец не сможет продать на сторону.