Способы уведомления сособственника 171 / 11934

Kollega писал(а):
Первый раз слышу о таком договоре. Не понимаю, разъясните пожалуйста.

1. Яндекс - Договор в пользу третьего лица
2. ГК РФ - внешняя ссылка

Спасибо Елена и Евгений. Ещё таких не делал, буду теперь знать. Помониторил, но и этот договор то-же стремноват для покупки доли (без согласия содольщиков) для покупателя. Он годится для устранения сособственности у супруга(и) в период брака, да и то, только с близким родственником-покупателем :men:

.

Владимир Снажин писал(а):
Регистраторы, а тем более специалисты на приеме любят ГОВОРИТЬ (указывать, пугать о приостановлениях и отказах в регистрации т.д.), а риэлторы боятся и не хотят думать и пробовать что-либо новое, что в будущем может существенно упростить им жизнь.

Да. Я как риэлтор боюсь, что сделка, совершённая моим покупателем, будет зарегистрирована, а потом оспорена в суде. Пробовать что-то новое хорошо, когда при этом не подвергаешь финансовым рискам своего клиента.
Как бы мне не хотелось упростить в будущем жизнь себе - это не повод усложнять в будущем жизнь своему клиенту. Приостановка регистрации - это полбеды. Оспаривание впоследствии сделки неизвещённым сособственником - вот что смущает.
Поэтому лично я стараюсь ориентироваться не столько на требования ФРС (хотя их, естественно, тоже из виду упускать не следует), сколько на то, как реально обстоят дела с сособственниками (а не формально на бумаге).
Иногда продавцу есть смысл предоставить больший срок (чем законные 30 дней), небольшой дисконт или частичную рассрочку сособственнику и продать долю ему, а не стороннему покупателю, дабы избавить себя от лишних геморов.
Да, обидно, что нельзя продать свою собственность независимо от сособственника, но никто ж не виноват, что собственность у продавца не индивидуальная, а общая долевая - приходится мириться с неудобствами.

Александр Глаголев писал(а):
В ответе ФРС говорится, что нужно известить наследников, а срок прошедший со дня смерти не имеет значения.
Если я правильно понял, известить можно не дожидаясь вступления в наследство, но мне не понятно как ФРС отслеживает наследников? Володь, на практике таким образом извещали?

На практике ФРС пофигу. Если в ФРС нет сведений о смерти одного из собственников, можно направить извещение покойнику, оно вернётся за истечением срока хранения, сделку зарегистрируют, а наследники потом будут судиться с покупателем, если купить хотят.

Не ФРС будет нести бремя финансовых потерь при расторжении сделки, поэтому они могут зарегистрировать всё, что угодно, даже если вместо уведомления фантик от конфеты был отправлен. Покупателя доли это должно беспокоить, а не ФРС.
Если покупатель на 100% уверен, что у наследников нет намерения выкупить долю (и не появится в ближайшее время), то он ничем и не рискует. А если есть сомнения - лучше это выяснить, не полагаясь на слова продавца.

Владимир Снажин писал(а):
Мнение ЭТОГО отдельного регистратора фактически руководство к действию всех остальных в Нижегородской области. Она же подписывает методички, инструкции по правовым вопросам деятельности ФРС Ниж. области.

Если бы мнения отдельных регистраторов в точности совпадали с мнением судей, нам бы в этой теме говорить было не о чем.

Даже если сособственник фактически проживает в др. городе, но имеет определенные виды на покупку доли, то легко может проявить "разумную предусмотрительность и добросовестность", написав в отделение связи по м/н объекта заявление о переправке корреспонденции по адресу фактического проживания.

Закон не ставит в зависимость право преимущественной покупки от того, имеет сособственник какие-то виды или не имеет. Он, может, вчера не имел видов, уехал на заработки, вернётся с деньгами и будет иметь виды.

В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Продавец вполне мог тоже разумно и добросовестно обратиться в УФМС с заявлением о предоставлении сведений о месте жительства гражданина, чтобы его уведомить. Не знаю, предоставляют ли они сведения о регистрации по месту пребывания, но о регистрации по месту жительства предоставляют. Закон не обязывает сособственников бегать за соседями с вопросом "Не продадите ли вы мне долю?". Закон обязывает продавцов уведомлять сособственников.

Если почтальон, а тем более нотариус написал: "Адресат отказался от получения", то доказывать на суде, что это был не сособственник, придется уже самому сособственнику, что в абсолютном большинстве случаев вряд ли ему удастся. Пока сособственник не докажет обратного утверждение в виде документа будет считаться истинным. Если ещё учесть, что официальный документ подписан официальным незаинтересованным лицом, то слова хитромудрого сособственника и его свидетелей судья поставит под сомнение и не сочтет как доказательство.

Да, определённая сложность в доказывании есть. НО! Если в адресе, куда направляется уведомление, сособственник проживает один. А если это коммунальная квартира? Где отметка почтальона, что именно тот, кто является адресатом, отказался от получения? Он в квартиру заходил и прямо ему в комнату стучал или его в квартиру не пустили?

Резюме:
Чтобы риски расторжения были минимальными в случае, если сособственнику не удалось вручить уведомление, следует сделать следующее.
1. Получить расширенную выписку в УФРС, где указан адрес последнего известного места жительства сособственника. Направить телеграмму по этому адресу.
2. Написать заявление в УФМС с просьбой предоставить адрес места жительства гражданина (по данным из расширенной выписки). В течение месяца будет ответ - направить телеграмму туда.
3. Направить телеграмму в адрес объекта.
И если продавец не выполнил хотя бы одного пункта из трёх, его позиция о "недобросовестности" сособственника в суде будет выглядеть слабовато.
Долго и муторно? Да. Но кто сказал, что общей долевой собственностью должно быть так же легко и просто распоряжаться, как частной? Не хочешь проблем с долевой собственностью - не ссорься с сособственниками.
Как говорится, "Не плюй в колодец, вылетит - не поймаешь!" (с)

Постскриптум
Отдельные регистраторы и руководители УФРС могут руководствоваться в работе какими угодно внутренними инструкциями: не они расплачиваются за расторжение сделок, совершённых в обход закона.
Продавец, хоть и имеет законную обязанность уведомлять сособственника, тоже почти ничем не рискует (разве что компенсацией сособственнику судебных расходов): деньги он получил.
Все риски ложатся на покупателя. Поэтому заинтересован в надлежащем уведомлении сособственника именно он. И если он всё-таки купил такую долю, я бы порекомендовала ему направить уведомление о её покупке по трём вышеперечисленным адресам. Тут закон как раз ограничивает сроки предъявления иска тремя месяцами с момента, когда сособственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права. И если он не получил извещения ни по одному из трёх адресов - суд ему откажет в удовлетворении иска, если он пропустит трёхмесячный срок для его предъявления.

zavrelena2 писал(а):
Владимир Снажин писал(а):
Регистраторы, а тем более специалисты на приеме любят ГОВОРИТЬ (указывать, пугать о приостановлениях и отказах в регистрации т.д.), а риэлторы боятся и не хотят думать и пробовать что-либо новое, что в будущем может существенно упростить им жизнь.
Да. Я как риэлтор боюсь, что сделка, совершённая моим покупателем, будет зарегистрирована, а потом оспорена в суде. Пробовать что-то новое хорошо, когда при этом не подвергаешь финансовым рискам своего клиента.

Подвергать финансовым рискам своих Клиентов, когда проводишь "эксперименты", да ещё если не уверен в результате - безусловно, не стОит.
Более того, в своей практике стараемся не подвергать Клиентов и рискам, связанным с возможной потерей времени (например в связи с приостановлением регистрации), с возможными доп. трудозатратами и нервотрепкой.
Но что мешает Вам, как и др. риэлторам (профессиональнее - когда это делают юристы компании) предварительно обратиться в ФРС с запросом (сейчас это удобно делать в эл. виде), посетить нужного специалиста-регистратора или руководителя ФРС в общественной приёмной ФРС ( В НН общественная приемная работает уже несколько лет - а у Вас как?), спросить мнения нескольких знакомых регистраторов и специалистов ФРС, использовать успешную практику коллег, подготовить собственное юр.обоснование своему "новшеству"..?

Например, Ваша мысль с "личным" уведомлением и получением "личного" отказа в ППФ (на случай возможного суд.разбирательства) выглядит очень даже применимой в практике для случаев, когда сособственник просто СИЛЬНО ЗАНЯТ и к нотариусу, н-р, просто нет времени доехать.
В этом случае и вопрос решается, и время драгоценное свое и даже копеечка экономится.
А при желании для "контрольной подстраховки", можно дополнительно телеграмму отправить.

Но нужно пробовать! Чтобы упростить СВОЮ и КЛИЕНТОВ жизнь, хотя бы в будущем.

Приведу лишь некоторые примеры, которые успешно удалось претворить с ФРс-ми в жизнь:

1. БТИ любило давать справки о тех. характеристиках с фразой "Действительна в течение 6 месяцев"
По истечении 6-ти месяцев все бегали, платили деньги (и немалые) за новые ускоренные справки.
Мы добились того, что по тем же "просроченным" справкам совершали сделки в течение 5-ти лет.
Сейчас в абсолютном большинстве случаев нам вообще не нужна тех. документация.

2. Уведомления сособственникам. Все бегали к нотариусам, чтобы они направляли письма, потом выдавали свидетельства. Процесс затягивался уже не на 1 месяц, а на 2 + трудозатраты+ деньги. Также возникали сложности, когда сособственик приходил к нотариусу и что-нибудь недовольно бормотал. Нотариус отказывался выдавать Свидетельство, дабы впоследствии у нотариуса не возникло проблем.
Опробировали телеграммы - быстро, внезапно для сособственника и недорого. Эффектно и Эффективно!

3. Сделки с наследственными квартирами. Традиционно - свидетельство о вступлении в наследство регистрировали (Месяц!) и только потом делали сделку. "Объяснились" с ФРСниками, попробовали и уже лет 5 делаем сделки, предварительно не регистрируя Свидетельство о вступлении в наследство.

4. Ускоренная регистрация. Регистрация в 5 раб. дней сейчас для нас - накатанная норма. И всё законно и без доп. "приплат".

zavrelena2 писал(а):
Поэтому лично я стараюсь ориентироваться не столько на требования ФРС (хотя их, естественно, тоже из виду упускать не следует), сколько на то, как реально обстоят дела с сособственниками (а не формально на бумаге).

С сособственников "начинаем" работу и "анализируем и сособственников", и возможную экономическую заинтересованность сособственников оспорить сделку.
Собственно об этом же и писАл выше.

zavrelena писал(а):
2. Написать заявление в УФМС с просьбой предоставить адрес места жительства гражданина (по данным из расширенной выписки). В течение месяца будет ответ - направить телеграмму туда.
3. Направить телеграмму в адрес объекта.

Поддерживаю - обычно в 2 адреса и направляем телеграммы.

zavrelena писал(а):
Продавец, хоть и имеет законную обязанность уведомлять сособственника, тоже почти ничем не рискует (разве что компенсацией сособственнику судебных расходов): деньги он получил.
Все риски ложатся на покупателя.

А какие именно риски могут лечь на Покупателя?

zavrelena писал(а):
Не ФРС будет нести бремя финансовых потерь при расторжении сделки, поэтому они могут зарегистрировать всё, что угодно, даже если вместо уведомления фантик от конфеты был отправлен. Покупателя доли это должно беспокоить, а не ФРС.

И для ФРС есть страшилка:

Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.
Федеральный орган в области государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом несет ответственность за своевременность и точность записей о праве на предприятие как имущественный комплекс, объект недвижимого имущества, расположенный на территории более одного регистрационного округа, в Едином государственном реестре прав, за необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав и уклонение от государственной регистрации прав на данные объекты недвижимого имущества, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.

Статья 31.1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение
1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей.
3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Владимир Снажин писал(а):
А какие именно риски могут лечь на Покупателя?

Риск вместо приобретения комнаты предоставить беспроцентный кредит продавцу на срок от покупки до решения суда о переводе на сособственника прав покупателя. И этот срок может быть от полугода до пары лет. Плюс головная боль, связанная с судом и арестом купленной доли. По-моему, это немалый риск. Тем более в условиях роста цен.

Владимир Снажин писал(а):
И для ФРС есть страшилка

Что страшилка есть - хорошо. Только для регистраторов она не страшная. Страшная будет, если граждане её применять научатся. Вы можете привести хоть одно решение суда, согласно которому казна кому-то что-то выплатила за косяки ФРС?

Могу:

внешняя ссылка