Вопрос о коммунальной квартире.Помогите советом! 31 / 2526

Очень прошу помощи и совета в таком важном для меня вопросе.
Имеется 3х комнатная коммунальная муниципальная квартира. два лицевых счета, общ.площадью 77м.
Две изолированные комнаты по 15м занимает одна семья (общ.45м)
Одна изолированная комната 21м занимает другая семья (общ.32м)
Первая семья желает превратить свои комнаты в отдельную квартиру, ОЧЕНЬ желательно двушку.
Желание второй семьи не известно!
Учитывая, что расселение всей квартиры является более выгодной в конечном результате, хотелось бы совершить именно такую сделку, задействовав всю квартиру.
Достоинства квартиры: очень близко к метро, близко к центру, лесу, тихий район, потолки 3м, большая ванная, туалет. дом кирпичный. Самим оч.нравится, если бы не соседи :du_el:

Собственно вопросы.
1. На какую отдельную площадь могут рассчитывать семьи?
2. Возможно ли совершить сделку расселения не приватизируя всех комнат?? Или все же выгодней сначала приватизация своих комнат семьями, и только потом продажа всей квартиры.( В другой семье есть несовершеннолетние дети, вдруг как-то повлияет этот факт на процесс - не могу понять всех тонкостей приватизации и последующей продажи площади с несовершеннолетними.)
3. Какие доводы привести соседям , чтобы они согласились на расселение, и дальнейшее проживание в отдельной квартире??
4.Каковы должны быть наши действия, чтобы выполнить сделку расселения?? (Здесь хочу упомянуть об одном факте, который сразил меня наповал. Имея на руках некую сумму, достаточную для покупки однушки не менее 33 метров, а если поискать то возможно и двушки и предложив соседям купить такую квартиру, я получила отказ!) :ps_ih:

Никак не могу понять мотивацию соседей и их отказ от отдельной квартиры. :sh_ok:

Как объяснить, что их коммунальная комната не даст им никаких льгот при постановке на очередь?? Если в будущем им понадобиться стать на очередь , то их поставят и из квартиры 33м, потому что их больше чем 3 человека. Или я что -то упустила??
Буду благодарна за любые мысли и советы!

Возможно, соседи рассчитывают на расселение всего дома, и тогда им на троих могут дать 54 м.
А может, у них есть доплата, и они хотят двушку, а не однушку.
А может, они очень привязаны к району...

Вобщем, причин может быть масса. Увы, заочно они не решаются. К риэлтору пробовали обращаться?

Для расселения коммунальных квартир есть давно зарекомендовавшие себя методики.
Первая - все жильцы рассказывают, чего хотят, а риэлтор эти хотелки нивелирует, цифрует и пытается уложить в рыночную стоимость квартиры. При этом он еще должен заложить свою комиссию за это многотрудное дело в стоимость квартиры, и комиссия не должна быть менее 6 процентов, обычно - 10.
Вторая - вычисляется с точностью до цента стоимость каждой комнаты в процентном соотношении от стоимости всей площади, плюс опять же комиссия, квартира выставляется на продажу и при нахождении конкретного покупателя с конкретной суммой каждый из коммунальщиков четко понимает, на что ему плясать - и тогда у него есть возможность получить квартиру поменьше или похуже и даже оставить доплату на свои нужды..Такую методику считаю более прогрессивной и конструктивной, в этом случае коммунальщик выступает не как капризная барышня (хочу - и подайте. а где возьмете - меня не колышет), а как партнер риэлтора в благородном деле уничтожения коммунальной язвы.
Попробуйте применить вторую методику длЯ достижения догворенностей между соседями, или привлеките опытного риэлтора- переговорщика(сейчас называется - медиатор) к решению данного вопроса

Высчитывание до центов, дело, конечно, неплохое. Только оно действует, когда все стороны хотят разъехаться.

А если над кем-то "не капает", то такой вариант не пройдет. Особенно, если этот кто-то владеет самой маленькой комнатой. Тетка в свое время с Садовнической так уезжала. Ее 10 кв. м ни на что интересное не тянули. Соседка "подвинулась", т.к. разъезд нужен был только ей.

"Не спешащих" надо заинтересовывать.

У меня так подруга не может расселиться уже несколько лет: там комнаты в квартире 12+12+18. Если считать строго по долям, которые указаны в документах, то 12/42 стоимости квартиры получается не на много больше стоимости комнаты, в то время как 18/42 - уже интересно. Тут фишка в том, что риэлтору необходимо сначала оценить стоимость отдельно каждой из комнат вне связи с продажей всей квартиры, и только потом "пилить" дельту между собственниками. А потом корректировать её общий размер в зависимости от покупательского спроса на квартиру.
Вобщем, опытный риэлтор может сделать это достаточно быстро (если все хотят расселяться), а сами жильцы могут годами пытаться договориться (как моя подруга, которая считает, что потеряет, если ещё и риэлтор свой % за расселение квартиры возьмёт).
Ей даже в голову не приходит, что с помощью риэлтора за те годы, что она сидит в 12-метровой комнате, она могла уже трижды переехать без какой-либо доплаты и уплаты налога (если раз в 3 года переезжать).

Если бы я была на месте ТС, я бы не стала предлагать соседям сразу однушку. Сначала я бы предложила им просто расселиться, чтобы посмотреть, как они на это отреагируют (у них могут быть вполне объективные причины не хотеть этого делать). Если соседи выдвигают такие аргументы, что им лучше жить в 21-метровой комнате, чем в однушке с жилой комнатой 17 м. - это даже к лучшему: можно найти им комнату метров 25, да ещё и доплату предложить. Или две комнаты. Или двушку в пригороде. Или ещё какие варианты (может, там муж с женой разводиться собираются и кто-то из них не хочет в совместную собственность квартиру приобретать). Все эти моменты нужно выяснять: в коммунальной квартире необходимо учитывать человеческий фактор, а не только количество бабла, которое готовы соседи отвалить.

Route писал(а):
"Не спешащих" надо заинтересовывать.

Например, если они очень любят свою болонку - завести мастифа или ротвеллера. :lol:

Director писал(а):
Для расселения коммунальных квартир есть давно зарекомендовавшие себя методики.
....При этом он еще должен заложить свою комиссию за это многотрудное дело в стоимость квартиры, и комиссия не должна быть менее 6 процентов, обычно - 10....

Перевожу на русский - наплевать, что вы там хотите, но меньше чем за 6% не подниму со стула. В реале - 6% + еще 4% скрытой комиссии...

Route писал(а):
Высчитывание до центов, дело, конечно, неплохое. Только оно действует, когда все стороны хотят разъехаться.

А если над кем-то "не капает", то такой вариант не пройдет. Особенно, если этот кто-то владеет самой маленькой комнатой. Тетка в свое время с Садовнической так уезжала. Ее 10 кв. м ни на что интересное не тянули. Соседка "подвинулась", т.к. разъезд нужен был только ей.

"Не спешащих" надо заинтересовывать.

Это и есть первая методика и задача медиатора

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Director писал(а):
Для расселения коммунальных квартир есть давно зарекомендовавшие себя методики.
....При этом он еще должен заложить свою комиссию за это многотрудное дело в стоимость квартиры, и комиссия не должна быть менее 6 процентов, обычно - 10....

Перевожу на русский - наплевать, что вы там хотите, но меньше чем за 6% не подниму со стула. В реале - 6% + еще 4% скрытой комиссии...

Евгений, ну что же вы все про себя - в каждой теме про вашу тягу и любовь к скрытой комиссии а, в основном, - про вашу зависть и ненависть к успешным коллегам..Ну, хотите делать скрытую комиссию - делайте, что же вы все время в каждую тему затычка..
И вообще - с утра лучше кефир, он хорошо очищает кишечник в положенных местах.. и без этого на НЕРС - ни- ни.. :ni_zia:

Вообще, коммунальные квартиры - это просто калейдоскоп человеческих отношений. Все люди разные. И у каждого есть свои слабости. Одних соседей может раздражать то, на что другие не обратят внимания или даже обрадуются. Например, если у соседа ревнивая жена - неплохо было бы в свою комнату поселить молодую симпатичную квартирантку (что делать категорически противопоказано, если сосед - одинокий ловелас). Если соседи любят принимать душ в определённое время - "полюбить" занимать ванну за пару минут до этого времени. Некоторых просто раздражает, когда по местам общего пользования соседи постоянно шарахаются. Вобщем, если соседи не хотят расселяться из жадности или вредности - нужно стать для них "плохим" соседом. И тут появится "добрый" риэлтор, который поможет ИМ решить ИХ проблему. :mi_ga_et: