Покупка квартиры, данных по которой нет в ЕГРП 29 / 2363

Николай, спасибо большое за развернутый ответ! Рада, что Вы откликнулись. Мне кажется, что Вы из тех людей, которые любят и умеют «копать глубоко» в теоретических вопросах. Качество редкое, поэтому особенно ценное. Но по некоторым вопросам позиции наши несколько не совпадают.

Николай Тюленев писал(а):
Не было переходного периода.
В соответствии с п.2. ст.33 Закона о госрегистрации "создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется субъектами Российской Федерации поэтапно с учетом их условий и завершается к 1 января 2000 года".

Вот этот период, с момента вступления в силу упомянутого закона и до завершения процесса формирования органов, ответственных за ведение Реестра, я и называю переходным. Обязанность регистрировать установили с 28 января 1998 г. (согласно п.1 приведенной Вами статьи – не позднее 6 месяцев с первой публикации в официальном источнике, а это было «Собрание законодательства РФ», органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, были обязаны приступить к ведению Единого государственного реестра прав), а формирование регистрирующих органов запланировали до 1 января 2000 года. Единственным разумным объяснением этого казуса мне видится отнесение обязанности ведения ЕГРП к существовавшим на тот момент органам, осуществляющим гос. регистрацию. Однако сведения о том, что КМЖ (ДЖП и ЖФ, ДМЖ и пр.) были обязаны вести и вели ЕГРП в соответствии с законом № 122-ФЗ, мне не встречались. Call-центр Росреестра также не подтверждает это предположение. Хотя и не опровергает.

Может, кто-то из практиковавших в то время, вспомнит, как оно было на самом деле?

Николай Тюленев писал(а):
По поводу право притязаний третьих лиц.
В структуре ЕГРП есть подраздел III, в который заносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект. Если в нем нет данных, то это означает, что начиная с 01.01.2000 таковых ограничений \ обременений не накладывалось.

Я бы не стала объединять правопритязания с ограничениями и обременениями. Думаю, эти понятия не тождественны. Хотя термин «правопритязания» и не раскрывается в российском законодательстве (точнее, мне не удалось найти), к притязаниям я бы отнесла намерения создать какие-либо права в отношении объекта, включая заявленные в судебном порядке (впрочем, Росреестр в выписке разделяет и эти понятия). Тут, считаю, никак не получить сведений, если объекта нет в Реестре. Даже если есть, сомнительно. Мне не известен порядок извещения Росреестра о притязаниях. Если есть Постановление об аресте – это ограничение. Если судебное решение – существующее право. С притязаниями сложнее.

По поводу ограничений. Да, совершенно верно: рассчитывать на относительно достоверную информацию после 1 января 2000 года можно. Период с 1998 по 2000 гг. по-прежнему считаю «провальным».

В отношении ранее возникших ограничений/обременений. Если в ЕГРП нет данных, это не значит, что нет и самих ограничений. Порядок регистрации ранее возникших ограничений регламентирован ст. 6 закона № 122-ФЗ.

Николай Тюленев писал(а):

Как узнать остались ли не снятыми ранее наложенные?
Самый простой путь - зарегистрировать ранее возникшее право.

При всем уважении, позволю себе не согласиться. Регистрация ранее возникшего права не даст, на мой взгляд, желаемого результата. При такой регистрации представляется только оригинал правоустанавливающего документа, например ДКП, да кадастровый/технический паспорт объекта (ну и прочая ерунда, вроде заявления, документа об оплате, паспорта). Какой собственник в здравом уме понесет документы об обременении? В Росреестре, конечно, проводится юридическая экспертиза представленных документов. И сотрудники вправе запросить дополнительные документы в порядке межведомственного информационного взаимодействия. Есть ли у них такая обязанность? Вопрос. Регламент проверки – недоступный для посторонних документ. Несет ли Росреестр ответственность за достоверность сведений о ранее возникших обременениях? Вряд ли. Думаю, надежнее заказать выписку из КМЖ. Или какой там орган отвечал за регистрацию в январе 1998 г.? Тоже не панацея, но шанс. ИМХО.

Как мне сказала сотрудник нашего Росреестра, они не делают запросы в органы, которые ранее регистрировали, им это не нужно.
У нас в таком случае нужно обращаться в БТИ.

Attento писал(а):
Может, кто-то из практиковавших в то время, вспомнит, как оно было на самом деле?
Регламент проверки – недоступный для посторонних документ. Несет ли Росреестр ответственность за достоверность сведений о ранее возникших обременениях? Вряд ли. Думаю, надежнее заказать выписку из КМЖ. Или какой там орган отвечал за регистрацию в январе 1998 г.

Я практиковал, но юридическое образование получил лишь в 2004-ом.

Ранее 2000-го оно риэлтору особо не требовалось, т.к. имело место обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом (квалифицированная письменная форма).

При регистрации ранее возникшего права Росреестр запросит у КМЖ сведения о наличии обременений.
внешняя ссылка

Attento писал(а):
ATLANTIK писал(а):
РОанее выписки на объекты, оформленные в собственность до 1998 года, выдавались на ул. Лобачевского, дом 5а, метро Проспект Вернадского.

Может, Лобачевского, 66а? Там отдел по регистрации прав на недвижимость по ЗАО г. Москвы?

Скорее всего Вы правы, я не помню номера дома.

Николай Тюленев писал(а):
Ранее 2000-го оно риэлтору особо не требовалось, т.к. имело место обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом (квалифицированная письменная форма).

C1996-го разрешена простая письменная форма.

Николай Тюленев писал(а):
При регистрации ранее возникшего права Росреестр запросит у КМЖ сведения о наличии обременений.
внешняя ссылка

Из п. 96 Регламента, на мой взгляд, не следует, что гос.регистратор обращается за информацией в другие органы. Дословно там указано, что он «проверяет сведения о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации прав». Не исключено, что имеется в виду сам ЕГРП. Я даже больше склоняюсь именно к такой трактовке. Информация, полученная malutk@ из внутренних источников, также подтверждает эту версию: «им это не нужно». Да уж… Не нужно им. Им ничего не нужно. У наших гос.органов до сих пор «межведомственное информационное взаимодействие» строится по принципу монолога А.Райкина «Кто сшил костюм?» («к пуговицам претензии есть?»). И в своей уверенности, что «им это не нужно» чиновники будут стоять насмерть, как те пуговицы.

Там, где не надо, у них «узкая спц’ализация», так сказать. Зато в других случаях, судя по Регламенту, гос.регистратор и дееспособность способен проверить заочно(п. 94), и подлинность документа установить за 10 минут (п. 97).

Николай Тюленев писал(а):
Я практиковал, но юридическое образование получил лишь в 2004-ом.
Ранее 2000-го оно риэлтору особо не требовалось, т.к. имело место обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом (квалифицированная письменная форма).

Юридическое образование при сопровождении сделок считаю необходимым вне зависимости от требований закона к форме договора. Ни нотариус, ни гос.регистратор не обеспечат полноценную защиту интересов стороны сделки на всех ее этапах. Но это мое личное мнение.

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Ранее 2000-го оно риэлтору особо не требовалось, т.к. имело место обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом (квалифицированная письменная форма).

C1996-го разрешена простая письменная форма.

Евгений, тоже не попали.

На самом деле необходимость нотариального удостоверения договоров купли-продажи недвижимости некоторое время существовала и после вступления в силу 2 части ГК РФ (1 марта 1996 г.), несмотря на то, что возможность использования ППФ была прописана уже в первой ее редакции. Соблюдение нотариальной формы предписывалось ст. 7 Закона о введении в действие ч.2 ГК РФ. Данные нормы сохраняли свое действие до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" № 122-ФЗ.

Сейчас обратила внимание, что ранее неверно указала дату вступления в силу этого закона. По данным правовой базы Консультат+ первая официальная публикация документа была в Собрании законодательства 28.07.1997. Стало быть, положенные шесть месяцев истекают 28.01.1998. Соответственно начало действия закона - 29.01.1998 г. Однако есть другое мнение: вести отсчет с публикации в Российской газете 30.07.1997 г. В таком случае датой вступления в силу закона будет 31.01.1998 г.

Для тех, кто утомился читать вышеизложенные подробности, в двух словах: нотариальное удостоверение ДКП недвижимого имущества перестало быть обязательным с даты вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
C1996-го разрешена простая письменная форма.

А мы до 31.12.1999 по старинке к нотариусу топали ...
Ссылочку скинь на НПА. На всякий случай

Attento писал(а):
Ни нотариус, ни гос.регистратор не обеспечат полноценную защиту интересов стороны сделки на всех ее этапах. Но это мое личное мнение.

И это - правильный ответ!

В этом (полноценной защите) м.б. заинтересовано лишь лицо, которое зависимо от клиента(ов) и его (их) рекомендаций, а не получает з\п из кассы или автоматом в виде пошлины.
Т.е. - риэлтор.