как мы проверяем квартиры 358 / 4205

22.01.24, 10:34
Николай Тюленев писал(а):
При таком подборе команды Вы ни чего не купите.

Зря вы так. Идея правильная ... как в известной пословице "Не догоню, так хоть согреюсь".
Да и предложение "платить за косяки" тоже выглядит неплохо. Нет косяков - нет оплаты.

22.01.24, 09:56
Ostas писал(а):
Риэлтор нам говорил, что продавцы абсолютно прозрачные, а они оба (или сын только не помню уже) на учете в ПНД.
Я (для себя) сделал вывод - что сделку должен проверять юрист по имущественному праву, гражданскому кодексу. И скажем так - специалист по поиску информации. И это должны быть отдельные товарищи, которые получают как раз заинтересованы в том, что бы сделка не состоялась. Потому что они получают оплату за найденный косяк в документах и соответственно - повторное обращение по следующему объекту.

Жаль, что Вы имели опыт работы с таким "риелтором". Пропустить пнд/НД это детская ошибка. Правильно обязать собственника самому получить справку (это кстати в авансовом соглашении прописывается) и помимо этого проверить по своим каналам эту информацию для подтверждения. По поводу отдельных товарищей, Вы не думали о том, что они могут быть такой же компетенции , как тот "риелтор", купил Вам у пндшника "сказочный лес"?

А может быть и хуже, т.к. указанные Вами специалисты по определению практически не участвуют в сделках с недвижимостью и соответственно не имеют навыков, которые есть у профессионального риелтора. Неужели за время проведённое на форуме, Вы для себя не отметили ху из ху здесь? Или Вы думаете , что два указанных Вами специалиста будут дешевле и лучше, чем специалист с Нерса?

Такие "клиенты" как наш ТС здесь тоже важны. Мы их, конечно, не любим за неприкрытую тягу к халяве. Зато, они дают нам повод раскрыть тему недвижимости вновь и вновь. Другим, как говорится, в назидание.

Yaroslav

Возникает судебная тяжба из-за квартиры стоимостью много-много миллионов рублей. Начинают Так-же консультироваться в интернете. Исковое илр ответ на иск, за 1000 рублей в интернете, сам схожу, не дурак же, правда на моей строне, судья поймёт. .А с противоположной стороны матерные адвокаты. И... Всё. Победила не правда, а профи адвокаты.
Сколько таких консультаций у меня было. Когда люди приходили постфактум. Когда уже всё, аста ловиста, ловить нечего.

22.01.24, 11:08
Yaroslav писал(а):
Возникает судебная тяжба из-за квартиры стоимостью много-много миллионов рублей. Начинают Так-же консультировать в интернете. Исковое илр ответ на иск, за 1000 рублей в интернете, сам схожу, не дурак же, правда на моей строне судья поймёт. . А с противоположной стороны матерные адвокаты. И... Всё. Победила не правда, а профи адвокаты.
Сколько таких консультаций у меня было. Когда люди приходили постфактум. Когда уже всё, аста ловиста, ловить нечего.

Я так понимаю что "укушенные и ужаленные" жизнью тоже нужны. Общаясь с такими потерпевшими общество начинает приобретать иммунитет от глупости и самоуверенности.

Иногда приходили люди проигравшие дела, которые явно должны были выиграть. Нанимали адвокатов. Я спрашиваю, сколько заплатили? Они говорят, 30-100 тыс. Дела серьёзные, я расценки знаю. Говорил, что нормальный адвокат за такие деньги в принципе не работает по таким делам. Просто не серьёзно. Какой спецталист, такой и результат. Таких случаев тоже было очень много.

1. Зачастую в компетенцию риэлтора входит не столько юридическая проверка, а концептуально главный для клиента вопрос, определяющий для него на 5-7 лет ближайшие лет, а стоит ли вообще "ЭТО" покупать. И если стОит, то по какой цене? И насколько покупка удовлетворит его запросы или потребности ?
В вторичном рынке авто есть такие машины - те кто их покупает становится "последним" хозяином.
В недвижимости, то же много таких объектов.
Стандартная оговорка потом "мы для себя покупали, на думали о продаже"...
2. На рынке масса неликвидных объектов, масса объектов с неустранимамыми техническими или юридическими пороками. Кто их будет покупать, или кому мы будем всё это продавать ?
Так что оба варианта имеют право на жизнь / дуализм в рынке недвижимости

22.01.24, 11:33
Cвятoслав Tеплов писал(а):
1. Зачастую в компетенцию риэлтора входит не столько юридическая проверка, а концептуально главный для клиента вопрос, определяющий для него на 5-7 лет ближайшие лет, а стоит ли вообще "ЭТО" покупать. И если стОит, то по какой цене? И насколько покупка удовлетворит его запросы или потребности ?
В вторичном рынке авто есть такие машины - те кто их покупает становится "последним" хозяином.
В недвижимости, то же много таких объектов.
Стандартная оговорка потом "мы для себя покупали, на думали о продаже"...
2. На рынке масса неликвидных объектов, масса объектов с неустранимамыми техническими или юридическими пороками. Кто их будет покупать, или кому мы будем всё это продавать ?
Так что оба варианта имеют право на жизнь / дуализм в рынке недвижимости

Хороший пост!

22.01.24, 10:48
Александр Тестянов писал(а):
Жаль, что Вы имели опыт работы с таким "риелтором".

Да сколько уже было таких вот "историй" и сколько из них имеют хоть какое-то отношение к правде?

И, самое главное, вот эта фраза в них звучит постоянно:

22.01.24, 09:56
Ostas писал(а):
Риэлтор нам говорил, что продавцы абсолютно прозрачные, а они оба (или сын только не помню уже) на учете в ПНД.

Всегда интересуюсь, а что значит "говорил"? Ну, хотя бы мамой клялся или просто сказал "я проверил, квартира чистая - можно брать?" Ни тебе документов, ни заключения, ничего не было? А вы куда, такие прекрасные и умные, смотрели?
И откуда вдруг выяснилось, что все продавцы - отбитые напрочь, если риэлтор "все проверил"?
В качестве примера, в самом начале обсуждения очередной "знаток" скинул ссылку - вот мол, как "юристы" хорошо квартиры проверяют, рекомендую.
Текста много - под спойлер.

внешняя ссылка

Ирина решила купить квартиру на вторичном рынке
Ирина Васильева решила купить квартиру на вторичном рынке в Подмосковье, но перед этим воспользовалась услугой «Юридическая проверка» от Домклик.
Через несколько дней она получила правовое заключение с экспертным мнением «Объект недвижимости рекомендован к приобретению при выполнении необходимых условий, указанных в правовом заключении».
Для анализа Ирина Васильева предоставила важные документы — выписку из ЕГРН и договор купли-продажи.

Что выяснилось в ходе юридической проверки
В ходе юридической проверки эксперты узнали, правообладателем недвижимости являлся Купцов А.Г.
Изначально квартира была приватизирована Онегиным Е.П., затем перешла в собственность Онегиной Т.В. на основании договора дарения. Далее квартиру продали новому владельцу Боброву, а Бобров продал Купцову, текущему продавцу.

Почему эксперты рекомендовали квартиру к покупке
Квартира была рекомендована к приобретению: при тщательном анализе документов и юридической проверке от Домклик не было выявлено никакой негативной информации (ни судебных процессов, ни ограничений или обременений).
Единственный момент, который вызывал сомнения юристов заключался в том, что в течение одного года с квартирой было совершено две сделки. Из-за того, что квартира отчуждалась несколько раз за короткий промежуток времени, была вероятность оспаривания сделки по отчуждению квартиры заинтересованными лицами, что могло привести к утрате права собственности на объект недвижимости. Данное обстоятельство было указано юристами в заключении.

В итоге Ирина купила квартиру по договору купли-продажи, право собственности было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке.

Наследница подает в суд и пытается отобрать квартиру
Спустя несколько месяцев после того, как Ирина купила квартиру, гражданка Парамонова — наследница предыдущего правообладателя (Онегиной Т.В.) — подает в суд. Возбуждается уголовное дело по ст. 159 ч. 4 УК РФ — мошеннические действия, повлекшие лишение права гражданина на жилое помещение, вступает в силу постановление Реутовского суда о наложении ареста на квартиру.
Спустя еще пару месяцев Реутовский городской суд признает недействительными цепочку договоров купли-продажи квартиры и требует вернуть квартиру в собственность гражданке Парамоновой.
Апелляция и принятие нового решения вышестоящим судом
Ирина Васильева была уверена в законности сделки, ведь она подтверждена экспертами, которые делали юридическую проверку и дали правовое заключение. Ирина подает апелляцию в вышестоящий суд.
И уже через несколько месяцев Московской областной суд отменяет все решения Реутовского городского суда — при рассмотрении дела в суде первой инстанции неправильно были применены нормы материального права.
Установив, что истец не принял должных мер по оформлению выморочного имущества в собственность, а бездействие публично-правового образования как участника гражданского оборота, в данном случае администрации Реутова, не оформившего в разумный срок право собственности, создало предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.
Как итог всего этого — Ирина Васильева, которая воспользовалась сервисом «Юридическая проверка» от Домклик, выиграла суд, сохранила квартиру и деньги — она проявила разумные меры предусмотрительности и проверила недвижимость перед покупкой.

В общем, юристы - молодцы, они все проверили, а когда выяснилось, что ничего они не проверили, они подали апелляцию и выиграли дело. Каким образом - непонятно, но это не имеет значения. Это стандартный текст про юристов ... который непонятен ни простым смертным, ни риэлторам.
Просто хочу обратить внимание вот на это.
В ходе юридической проверки эксперты узнали, правообладателем недвижимости являлся Купцов А.Г.
Изначально квартира была приватизирована Онегиным Е.П., затем перешла в собственность Онегиной Т.В. на основании договора дарения. Далее квартиру продали новому владельцу Боброву, а Бобров продал Купцову, текущему продавцу.
Почему-то в ходе юридической проверки юристы не указали КТО именно продал квартиру Боброву. Понимаю, что это никому не интересно ... но все-таки? По идее, кроме собственника (Онегиной Т.В.) ее никто продать не мог ... но тогда с какой радости наследник одного из предыдущих собственников (а не предыдущего собственника, как указано в рассказе) ухитряется выиграть суд у собственника нынешнего?
Неизвестно. Но все вышеописанное прекрасно характеризует и тех, кто проверяет, и тех кто пишет об этом.

Поэтому очень важно провести оценку фактических и вероятных рисков и иметь документ подтверждающий, что при приобретении квартиры проводилась официальная юридическая проверка.

22.01.24, 11:38
Олег Назаров писал(а):
Всегда интересуюсь, а что значит "говорил"? Ну, хотя бы мамой клялся или просто сказал "я проверил, квартира чистая - можно брать?" Ни тебе документов, ни заключения, ничего не было? А вы куда, такие прекрасные и умные, смотрели?

Да, именно что говорил. Мы такие умные получили форму номер один, справку из НД, и пошли в ПНД, где и получилось узнать некоторые обстоятельства, после чего от покупки разумеется отказались.
В итоге мы без риэлтора купили квартиру, через лет 6 её продали (тоже без риэлтора) и всем довольны.
Кстати - в ваших примерах уже много полезной информации содержится.
кстати - покупать квартиру, в которой право собственности переходило недавно вообще странно, как по мне.
Еще кстати интересный момент, вспомнил.
Товарищи ловили группу там одну, которая делала следующее
- находят человека, который уехал в места лишения свободы, делали паспорт на его данные, но со своей фотографией и продавали квартиру.
Это так - в качестве идеи, что личность продавцов и прошлых хозяев надо смотреть по базам судимости, сейчас вроде есть он лайн тоже.