Почему нет спроса на квартиру? 207 / 5714

kot6561 писал(а):
Вы меня опять "заинтриговали" . Я конкретно имел ввиду типовые однушки в блочке площадью до 42 м. Лавочкина, Ярославского с ремонтом от строителей.

Да с ними все просто, с Лавочкина, ж-к Восток как я понял имеете ввиду.
У застройщика там же, на следующий год сдача, какая цена ... 37 за квадрат верно,за 42-46 метров. В готовых рядом 43-44 за квадрат, ведь так?
Станет застройщик по 34 продавать, по 40 в готовых будет. Альтернатива

kot6561 писал(а):
izumrud писал(а):
Вообще не в люфте дело.
Люфт - это следствие.

Следствие? Думаю точное ценообразование для рынке недвижимости это удел Советского государства. Нынче все как то менее определено. Кроме того покупатели ведь не профи, чтоб все мелочи, типа трубы, вид из окна, школа, дорога, транспорт, пластиковые/не пластиковые окна, двери, обои, мебель, соседи... вместе агрегировать. Квартира это как покупка машины - нравиться, по цене устраивает - берет. Не нравиться, по цене устраивает - не берет. Нравиться - по цене не устраивает - все равно берет в ипотеку...

Немного освободился, попытаюсь сформулировать.

рыночная цена - вещь относительная.На рынке недвижимости всегда есть люфт.

Дело в том, что рыночная цена - это не только относительная, но и динамически зависимая величина.
Зависит она от величины платежеспособного спроса в данный момент времени, от его колебаний в предыдущие и последующие моменты времени. И от взаимных ожиданий продавцов и покупателей - т.е., попыток угадать - как же будет колебаться этот спрос в будущем (психологическая составляющая).

Если рынок спокойный, то тренд с некоторой долей погрешности можно угадывать. Люфт можно просчитать.
Если рынок непредсказуемый - люфт надо брать с запасом.

Теперь возьмем условный пример.
В городе N на 1 июля находилось в продаже 160 квартир одного типа (почти одинаковых).
из них 40 по цене 6000, 40 по цене 6100, 40- по 6200, и 40 - по 6300.
рыночная цена - это 6000. Правильно?
Хм...

А теперь смотрим в динамике.
Допустим с 1 по 15 июля в городе N били копытом 10 срочных реальных покупателей, и к 15 числу - десять самых лучших и дешевых квартир было куплено.
Как изменилась рыночная цена для оставшихся 20 среднегорячих покупателей, и для 50 "холодных" покупателей?
- по-моему, никак..

Допустим с 1 по 15 июля в городе N было 40 срочных реальных покупателей, и к 15 числу - все сорок самых дешевых квартир было куплено.
Как изменилась рыночная цена для оставшихся 60 среднегорячих покупателей, и для 200 "холодных" покупателей?

- как минимум, она уже составляет 6200. Да?
Но это еще не все. Начинают происходить нелинейные процессы в голове продавцов еще непроданных квартир. Они смотрят, что дешевые квартиры выметаются со свистом, и, есессно, начинают подымать цены на свои хатки. Рыночная цена начинает ползти вверх.

Третий вариант,
Допустим с 1 по 15 июля в городе N было 5 срочных покупателей, и к 15 числу - 5 квартир ушло.
Теперь уже у оставшихся 15 среднегорячих покупателей и 20 "холодных" покупателей в голове начинаются нелинейные процессы: "А вдруг мы не угадаем, поспешим, а через месяц смогли купить за 6000?"
- абзац...

Т.е., "люфт" рыночной цены очень сильно привязан к такому фактору, который мало кто может просчитать - "количество реальных покупателей".

А просчитать психологическую составляющую еще тяжелее. Люди абсолютно непредсказуемо выбирают из окружающей среды информацию, на основе которой делают прогнозы.
Вчера слышал по телику, что в затопляемых территориях в Приамурье собираются принудительно выселять жителей.
Люди никак не могут поверить, что их дома затопит :ne_ne_ne:

А попробуйте доказать человеку, что надо снижать цену :cry_ing:

Изумруду.
Классные рассуждения! :co_ol:

Очень точно описано что происходит. Согласен на 10000% что в первую очередь уходят самые дешевые объекты, на остальные цена растет, потом немного падает, опять растет и ищется где то золотая середина.
Однако когда я говорил про люфт я имел ввиду немного другое.
Первое. Временные/сезонные колебания. Например, в апреле (когда спад продаж тока перерастает в уверенный рост) можно купить однушку за 1900. В начале июня уже можно продавать за 1950-2000 - уйдет в лет. В январе опять спад - можно брать за 1750-1850 и опять к апрелю-маю она уже уходит за 2000.
Второе. Покупаем готовую квартиру с ремонтом за 2100 и сразу выставляем за 2200.
Третье. Об этом уже писалось и не раз. Покупаем убитую, делаем ремонт и выставляем процентов на 20 дороже.
Четвертое. Счастливчик из Самарканда получает наследство и приезжает на два дня продать свою двушку и выставляет объект за 2200 за 2000. Принцип "сейчас или никогда".
Вот он и люфт. И чем же он определяется, есть ли жесткие правила его установления - однозначно нет.
Цены на примерно одинаковые объекты всегда колеблются в районе 5-10% как минимум. Если применить эти "правила" к примеру автора ветки, то получается что его люфт и составляет до 600 тыс. руб. на заявленную стоимость. Остается один вопрос: вверху люфта автор сейчас или нет???

izumrud писал(а):
...
рыночная цена - вещь относительная.На рынке недвижимости всегда есть люфт.

Дело в том, что рыночная цена - это не только относительная, но и динамически зависимая величина. ...

Юрий,

kot6561 писал(а):
когда я говорил про люфт я имел ввиду немного другое.
... Временные/сезонные колебания.
... Принцип "сейчас или никогда"...

А для меня люфт - это ТОРГ.
Насколько участники сделки уступят друг другу...

kot6561 писал(а):
Изумруду.
Классные рассуждения!
Очень точно описано что происходит. Согласен на 10000% что в первую очередь уходят самые дешевые объекты, на остальные цена растет, потом немного падает, опять растет и ищется где то золотая середина.

Спасибо

Завершу мысль.

Неужели в Москве действительно так трудно продать квартиру???
У нас в Краснодаре месяц-два при совпадении цены с рыночной. А если чуток дешевле, да еще и с мебелью вообще в месяц, а то и в неделю уложишься. При этом так или иначе продается все, даже дому конца 19-го века))) Неужели в Москве настолько сложнее идут продажи???

Как мы только что выяснили "продасться всё по рыночной цене" не может быть в принципе.
Рыночность цены продразумевает, что на рынке в момент продажи осталось еще много объектов по НЕрыночной цене

(я понимаю, что есть куча специальных случаев, но не будем застревать)

Для ТС - задача риэлтора состоит в концентрации спроса (А.П.Оганесян, и товарищи (с))
Покупатели, желающие приобрести примерно такой же объект, как у Вас, звонят или по общей рекламе, или по рекламе на другие похожие объекты. А Ваш риэлтор перенаправляет их хотелки на Ваш объект.
Тем самым увеличивая вероятность покупки

Как на рисунке (Деньги, как дождик, падают равномерно на всю поверхность рынка

)

izumrud писал(а):
Покупатели, желающие приобрести примерно такой же объект, как у Вас, звонят или по общей рекламе, или по рекламе на другие похожие объекты. А Ваш риэлтор перенаправляет их хотелки на Ваш объект.
Тем самым увеличивая вероятность покупки

Вот тока риэлторов много и агентств много. В результате принцип работает конечно, но не всегда как хочется :ni_zia:

kot6561 писал(а):
izumrud писал(а):
Покупатели, желающие приобрести примерно такой же объект, как у Вас, звонят или по общей рекламе, или по рекламе на другие похожие объекты. А Ваш риэлтор перенаправляет их хотелки на Ваш объект.
Тем самым увеличивая вероятность покупки

Вот тока риэлторов много и агентств много. В результате принцип работает конечно, но не всегда как хочется

Да

если еще риэлторов больше, чем объектов в продаже, ... тады ой :sh_ok:

и надо искать среди них того, у кого воронка бОльшего диаметра
профессионализм, а не то, что все подумали :smu:sche_nie: