Помогите, пожалуйста, профессиональным советом, как продать квартиру в Чертаново-Южном 338 / 7599

Уважаемая Luba52, я подбираю для клиентов квартиру в пешей доступности от м. Южная и м. Пражская. У Вас действительно сложная ситуация. Моё мнение, нужно не отказываться от риэлторов, но и не нанимать первых попавшихся, а выбирать из лучших профессионалов.
Собраться за столом переговоров со специалистом, у которого более лет работы в недвижимости. Должны быть нарисованы все возможные схемы достижения результата, с цифрами и пояснениями. Желательно, чтобы все профессиональные и общедоступные базы были под рукой и заранее проведен полный аналитический анализ продаваемых и проданных квартир, как в районе продажи Вашей квартиры, так и в районе покупки альтернативы.
Далее Вы с супругом подумав и посоветовавшись со специалистом принимаете решение.
Вы правильно, обратились на форум, так как чувствуете, что при определенном опыте и знании Ваша задача будет решена.

Елена Ааль писал(а):
Уважаемая Luba52, я подбираю для клиентов квартиру в пешей доступности от м. Южная и м. Пражская. У Вас действительно сложная ситуация. Моё мнение, нужно не отказываться от риэлторов, но и не нанимать первых попавшихся, а выбирать из лучших профессионалов.
Собраться за столом переговоров со специалистом, у которого более лет работы в недвижимости. Должны быть нарисованы все возможные схемы достижения результата, с цифрами и пояснениями. Желательно, чтобы все профессиональные и общедоступные базы были под рукой и заранее проведен полный аналитический анализ продаваемых и проданных квартир, как в районе продажи Вашей квартиры, так и в районе покупки альтернативы.
Далее Вы с супругом подумав и посоветовавшись со специалистом принимаете решение.
Вы правильно, обратились на форум, так как чувствуете, что при определенном опыте и знании Ваша задача будет решена.

Спасибо!
Я просто поискав варианты при маячивших на горизонте покупателях, поняла что вариант всегда находится, тот или этот. Главное прикладывать усилия и не сдаваться. Ну и на специалиста надежда конечно...

Luba52
А как удалось так быстро найти-выбрать риэлтора?

Владимир Романенко писал(а):
Luba52
А как удалось так быстро найти-выбрать риэлтора?

А что копаться? Форумы риэлторские читаю, интуитивно к кому-то возникает интерес и доверие. Такой человек тут не один, просто не стала долго выбирать, ошибиться можно при любом раскладе, даже со знакомыми. Да и дело по-большому счету в удаче и покупателе, а риэлтор это опора, который поможет пройти трудности, человек показался грамотным и осторожным.

Luba52 писал(а):
Владимир Романенко писал(а):
Luba52
А как удалось так быстро найти-выбрать риэлтора?

А что копаться? Форумы риэлторские читаю, интуитивно к кому-то возникает интерес и доверие. Такой человек тут не один, просто не стала долго выбирать, ошибиться можно при любом раскладе, даже со знакомыми. Да и дело по-большому счету в удаче и покупателе, а риэлтор это опора, который поможет пройти трудности, человек показался грамотным и осторожным.

Тогда остаётся лишь одно...
Пожелать вам удачи!
Всё будет хорошо! :co_ol:

Владимир Романенко писал(а):
Luba52 писал(а):
Владимир Романенко писал(а):
Luba52
А как удалось так быстро найти-выбрать риэлтора?

А что копаться? Форумы риэлторские читаю, интуитивно к кому-то возникает интерес и доверие. Такой человек тут не один, просто не стала долго выбирать, ошибиться можно при любом раскладе, даже со знакомыми. Да и дело по-большому счету в удаче и покупателе, а риэлтор это опора, который поможет пройти трудности, человек показался грамотным и осторожным.

Тогда остаётся лишь одно...
Пожелать вам удачи!
Всё будет хорошо!

Спасибо! Сдавать буду через вас...

ИринаВладимировна писал(а):
Татьяна R писал(а):
Квартира хорошая. Место дрянь. Сейчас мимо проезжаю, специально посмотрела.
Почему ни один не сказал: Фу, мусоросжигательный завод в пол километре. И окна, кроме как на парк и храм, еще и на эти трубы выходят.
Это самый первый дом от МСЗ.
До метро там пешком не 15-20 мин, а все 25-30 .

это правая сторона. Все минусы в цене уже отражены. По левой стороне на миллионы выше цены. По правой стороне цены Бирюлево.

Там еще опускаться и опускаться или ждать лоха ::yaz-yk:

.

Luba52 писал(а):
У нас проблем с выпиской до сделки нет. Это одна неделя. Просто лень совершать телодвижения без конкретной движухи по квартире. Но с агентом это обговорим. Как сделать лучше и в какие сроки.

Про мусоросжигатель, там уже лет-цать шведское оборудование очистное стоит и он никого не напрягает.

По цене метра в соседней девятиэтажке продавать смысла нет, потому что мне самой двушка в соседней девятиэтажке не нужна...

А покупатель был из района Бирюлёво-Товарное с жд станцией прямо под окнами, по ставнению со старым жильем сказал тут у нас рай...)))

Дома у станции разные и с Вашей стороны, т.е. в Западном, и в противоположном, т.е. в Восточном. Есть весьма приличные с вполне отличной публикой.

Глобально ничем у Вас дом не отличается от Бирюлево. Та же опа.
Не представляю себе человека, который в зравом уме из одного Бирюлево фактически поедет в другое :)-(:

.
На Пражской у шаговой доступности от метро за деньги, которые Вы продаете можно купить 2-ку в панельной 12-ти этажке :za_da_va_la:

.
Не большой, скажу я Вам, проигрыш, а то еще и в выигрыше покупатель останется :ya_hoo_oo:

. Близость метро, мсз дальше, парковых зон несколько, цивилизация в виде ТЦ и магазинов и куча других плюсов.
Поэтому Вы покупателя возьмете только ценой :popcorn1:

.

ИринаВладимировна писал(а):
:co_ol: абсолютно правильно - есть районы похуже чем Пражская. Бирюлевцы с завистью смотрят на ваши дома. Уже не говорим про Котельники, Дзержинский, Капотню. Есть кому продать

Вот уж и с завистью :bra_vo:

? Вам лично кто-то сказал или сами придумали :lol:

?
Бирюлевцы смотрят с завистью на дома у Пражской, Южной, Янгеля. Но никак не на дома по Дорожной улице. Поверьте мне на слово :-ok-:

.
Котельники и другие перечисленные Вами в другой локации находятся. Их сравнивать не корректно :ne_ne_ne:

.

А насколько стремно брать квартиры от банков?
Сейчас правда нет предложений, но на будущее?

Татьяна R писал(а):

На Пражской у шаговой доступности от метро за деньги, которые Вы продаете можно купить 2-ку в панельной 12-ти этажке .
Не большой, скажу я Вам, проигрыш, а то еще и в выигрыше покупатель останется . Близость метро, мсз дальше, парковых зон несколько, цивилизация в виде ТЦ и магазинов и куча других плюсов.
Поэтому Вы покупателя возьмете только ценой .

.

Какой ценой по вашему мнению? Вы сами покупатель или риэлтор?

На Пражской, Южной, Янгеля дома такой планировки дороже. В двенадцатиэтажках маленькая кухня и ванная. В Москве смотрят на расположение, инфраструктуру и метраж, это то, что продается...расположение проигрываем, метраж выигрываем, т.е. опять же плюсы и минусы.

Моим шагом до метро 17 минут, шагом сына-15, более спокойным 20, 30 минут будет идти бабушка с клюкой. Автобусы и маршрутки ходят сплошной вереницей, т.к. за нами Бирюлево и около дома остановка дополнительная с 3-го Дорожного.

Ради интереса смотрела хорошую трешку в Бирюлево, которую можем купить по цене нашей двушки, задала маршрут по карте, вышло 40 минут на автобусе до Пражской. Чертаново у нас однако...

Luba52
Здравствуйте.
Вся ваша проблема в локации. Я несколько месяцев искал похожую двушку в САО Коровинское-Дмитровское шоссе у МКАД. Цены там близки к ценам вашего района, как и уровень спроса. Из самых дешевых вариантов мы смотрели в конце Коровинского шоссе с видом на ТЭЦ-21 продавали аналогичную двушку. Начинали они с 7800. Неделю назад она мне пришла по подписке из ЦИ за 6300. Это реальный объект, я его видел. Хотя, через пару кварталов от этого места подобные объекты хорошо уходят по 7500. Сейчас рынок дает покупателю большой выбор, в связи с чем рынок более четко разделился на сегменты, и особенно остро стоит вопрос локации. Покупатель очень придирчиво выбирает. По цене ликвидных объектов неликвид продавать нет смысла. Более того, дисконт даже в 20% мало что решает. При продаже неликвидных объектов, самый эффективный способ-привлечение покупателей из других, более низких сегментов. Традиционно, любой покупатель выходя на рынок старается купить объект по минимальной цене. На стыке цен более дорогого и более дешевого сегментов, попадаются объекты из обоих сегментов. Покупатель, изначально рассчитывающий на более низкий сегмент, смотрит объекты из более высокого, в надежде отыскать алмазик. Только чудес не бывает. Большинство объектов из ценового дна имеют массу пороков, как правило юридического характера. В вашем случае, ваш недостаток это локация. Покупатель из более низкого сегмента с большой вероятностью может принять вашу локацию и купить ваш объект, потому что он по техническим характеристикам лучше. Вам уже писали о покупателях 9-ти этажек. Вот именно среди них нужно искать вашего покупателя, если хотите продать в течении 2-3 месяцев. Если вы готовы годами ждать своего покупателя, то можно продавать вашу квартиру по вашей цене. Это тоже возможно, но когда придет такой покупатель, не известно. Это будет либо очень простодушный человек, либо тот, кому надо именно у вас. Вы писали, что нашли на форуме агента. Само по себе, это наверное хорошо. В вашем случае, если ваш агент профессионал, он вам рассказал то, о чем я написал выше. Если нет, вас обманывают. Агенту нужен заработок, и это нормально. Продавать ваш объект по вашей цене-тратить свои ресурсы впустую. На такое способны только новички. Они будут надеяться со временем вас утоптать по цене, до реальной рыночной. Вы уже прошли этот путь, и в очередной раз наступать на те же грабли вам будет очень больно. Потратите время и нервы. Если хотите выручить цену, указанную в вашем объявлении, делайте все сами. Фото у вас приемлимые, описание тоже. Регулярно следите за выходом рекламы. Добавьте объявления на разные рекламные площадки, повесьте свой баннер на окна. Ежедневно ходите гулять по району и делайте расклейку объявлений на подъездах и в людных местах. Вам нужно просто набраться терпения, регулярно осуществлять реальные действия на продвижение объекта и ждать. Рано или поздно, покупатель придет.