Выросшие аппетиты у риелторов 224 / 7232

Ольга Меркулова писал(а):
Не одобряют квартиру ипотечнику - возвращаем аванс, удерживается лишь, да с трудом, расходы на получение оценки, справок.

Надо плотнее работать с покупателем и его менеджером в банке, заранее просчитывать "слабые" места квартиры по отношению к стандартам этого банка. Советовать контрагентам получать несколько одобрений, в конце концов.
Оценку делает сам покупатель, за свои.

Юлия Лурье писал(а):
Ольга, наши договора - на сайте. Договора, составленные юристами ПРОСТОРА - действительно, являются преимуществом ПРОСТОРА, даже по сравнению с тем, в котором я ранее работала - там договор при принятии аванса был НА УСЛУГИ,и там всегда возвращали все, здесь(почитайте, он ив открытом виде на сайте) - совсем иное.Эти договора действительно работают, уже даже при моей работе в ПРОСТОРЕ накоплена положительная судебная практика.

Договоры иезуитские, на самом деле. Хотелось бы, например, посмотреть, как юристы агентства определяют хотя бы для себя, что входит в "смешанный" договор о внесении авансового платежа. Смешанный договор всегда состоит из элементов других договоров, поименованных ГК. Что мы видим здесь?

В 2.1.2.-2.1.3. агент обязуется оказать покупателю услуги (подготовка документов, извещение), при этом по п. 3.3. агент не оказывает покупателю каких-либо услуг на возмездной или безвозмездной основе. Тут либо крестик снять, либо трусы надеть.

По тексту договора декларируется, что аванс вносится в счет стоимости объекта и засчитывается в полную стоимость приобретения объекта. Так в счет стоимости объекта или в стоимость приобретения?

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем обязательств или досрочного расторжения им договора по независящим от агента причинам, покупатель выплачивает агенту неустойку в форме штрафа в размере аванса. При этом договор автоматически расторгается (4.3.).

Каким образом, аванс в счет приобретаемого объекта становится штрафом перед агентством? Иначе говоря, как сумма предварительной оплаты, уплачиваемая покупателем продавцу, поступает в качестве штрафа агенту, который "не оказывает покупателю каких-либо услуг на возмездной или безвозмездной основе"?

Такого рода "смешанные" договоры рассчитаны на лопоухих зайцев. Ежели желаете увидеть отношение к ним в прогрессивной судебной среде - рекомендую Постановление Пленума ВАС от 14.03.14 № 16. Там доходчиво описано, на каком месте судебная система вскорости будет крутить такие договоры.

Bloomington писал(а):
Чтобы вы понимали мою логику: мои интересы определяю и реализую я сам. Если продавцам квартир спокойнее работать с риэлторами, в моих интересах оплатить их спокойствие. Я уважительно отношусь к этому факту и в знак уважения плачу на 0,5 больше. Плачу, еще раз, из своих, потому что других в сделке нет.

В ваших интересах купить хорошую квартиру по хорошей цене, а не отдать дань уважения, оплатив спокойствие продавца захотевшего чтоб на рынке его интерес представлял риэлтор, здесь вы лукавите.
Думаю и в вашем выборе были альтернативы от прямых собственников, но на 10% больше платить им, у вас просто не было желания.
Все остальное слова...для лопоухих зайцев.

Bloomington писал(а):
ATLANTIK писал(а):
Вот такой парадокс, несмотря на то, что деньги принимают из ваших рук, тем не менее деньги не ваши, а продавцов, и защищают эти риэлторы не ваши интересы, а интересы своих продавцов. И до тех пор, пока вам с их продавцом по пути, они будут защищать и ваши интересы тоже, но как только дорожки разойдутся, увы, риэлторы уйдут со своими продавцами, а не останутся с вами. Селяви, как говорят французы.

Ну мы же не дети, зачем вы мне про деньги продавцов? Это мои собственные деньги, которые риэлторы захотели в виде части комиссии, мы это не раз проговаривали. Ну дописал мне продавец на авансовом про довнесение - это разве меняет суть дела? Я не про бумажки, а про экономику процесса.

Чтобы вы понимали мою логику: мои интересы определяю и реализую я сам. Если продавцам квартир спокойнее работать с риэлторами, в моих интересах оплатить их спокойствие. Я уважительно отношусь к этому факту и в знак уважения плачу на 0,5 больше. Плачу, еще раз, из своих, потому что других в сделке нет.
Но если мне сообщают, что нужно оплачивать не только чужую рыбку-прилипалу, но и приходить со своей, поскольку чужая без неё воротит нос - это чересчур.

Да хватит оправдывать свою собственную жадность и на белое говорить, что это черное. Вы вносите собственнику любыми частями стоимость квартиры, уведенную вами в рекламе, а отдает ли часть стоимости квартиры собственник риэлтору, или любовнице Кате или в детский фонд - не ваше дело.. или вы будете утверждать, что передавая деньги за приобретаемую вами квартиру содержите его любовницу или помогаете детскому фонду?

Елена Борисовна. писал(а):
При неодобрении банком кредита аванс вернуть продавец ОБЯЗАН. Любой суд укажет на это.
Расходы на ипотеку, в том числе и на оценку, и на ПНД-НД и т.п., оплачивать должен исключительно покупатель-заёмщик, это его риски. Оплата - вперёд, естественно.

Речь в данном случае не о неодобрении кредита,
здесь речь идёт о неодобрении выбранного объекта.
Вариант рассмотрения объекта двумя разными банками, конечно отлично, но для этого как минимум должен быть на этот момент одобрен кредит в двух разных банках.
Не думаю, что клиент будет заморачиваться этим, потом могут быть различные условия.
Тут есть один нюанс: часто в рекламных объявлениях мы пишем: возможна ипотека.
А вот действительно возможна она или не возможна можно узнать только после рассмотрения банком именно объекта.
Кругом одни засады.
А для Блюмингтона мы рыбы-прилипалы, обидно.
Спасибо за совет по поводу менеджера банка, однако менеджер банка ничего не решает и отказ никто нам обосновывать не собирается.
И в результате к прилипале ничего так и не прилипло... Радуйтесь.

Именно об одобрении банком кредита на КОНКРЕТНЫЙ объект я, естественно, и говорю. Странно было бы говорить о другом, это общеизвестно.
Никто в этой ситуации не имеет права не возвращать кредит. Но об этом, разумеется, надо писать в договоре.

Елена Борисовна. писал(а):
Именно об одобрении банком кредита на КОНКРЕТНЫЙ объект я, естественно, и говорю. Странно было бы говорить о другом, это общеизвестно.
Никто в этой ситуации не имеет права не возвращать кредит. Но об этом, разумеется, надо писать в договоре.

Витиевато. Не возвращать кредит - это нечто.

Ольга Меркулова писал(а):
Елена Борисовна. писал(а):
Именно об одобрении банком кредита на КОНКРЕТНЫЙ объект я, естественно, и говорю. Странно было бы говорить о другом, это общеизвестно.
Никто в этой ситуации не имеет права не возвращать кредит. Но об этом, разумеется, надо писать в договоре.

Витиевато. Не возвращать кредит - это нечто.

Ну понятно , что Елена Борисовна описАлась.. речь про аванс..

Юлия Лурье писал(а):
Ну понятно , что Елена Борисовна описАлась.. речь про аванс..

Да, именно

Новосельцев писал(а):
В ваших интересах купить хорошую квартиру по хорошей цене, а не отдать дань уважения, оплатив спокойствие продавца захотевшего чтоб на рынке его интерес представлял риэлтор, здесь вы лукавите.
Думаю и в вашем выборе были альтернативы от прямых собственников, но на 10% больше платить им, у вас просто не было желания.

Конечный интерес, вы правы, в хорошей квартире по хорошей цене. Но сделка имеет несколько этапов. Чтобы играть в одну игру, я сначала должен принять ее правила и уважать ее участников. Следовательно, мой начальный интерес в том, чтобы мы сыграли слаженно, а для этого нужно понять и разделить интересы и мотивы всех игроков.

По поводу прямых собственников, которых многие осуждают, как и ССР: вопрос только в мизерном количестве в этом историческом моменте. Например, редкий соб продаёт достаточно много объектов, чтобы платить циану, а те, которые не жалеют монет, - у них не те объекты, которые мне интересны. Поэтому смотрите абзац 1.

Юлия Лурье писал(а):
Да хватит оправдывать свою собственную жадность и на белое говорить, что это черное. Вы вносите собственнику любыми частями стоимость квартиры, уведенную вами в рекламе, а отдает ли часть стоимости квартиры собственник риэлтору, или любовнице Кате или в детский фонд - не ваше дело.. или вы будете утверждать, что передавая деньги за приобретаемую вами квартиру содержите его любовницу или помогаете детскому фонду?

Перенос с больной головы на здоровую. Заметьте, это не я по нелепому с точки зрения закона договору отжимаю трехконцовый аванс у несостоявшегося покупателя, радуясь, что тот не предложил внести в типовую форму вашего агентства (ППВАС № 16 про типовые формы прочитали, надеюсь?) условия по банку и страховой.
Я-то как раз заплатил трём замечательным частникам их комиссию, полностью осознавая зряшность (по факту), но и необходимость (по историческому моменту) этого. Четвёртого мне было не надобно. :a_g_a:

Ольга Меркулова писал(а):
Вариант рассмотрения объекта двумя разными банками, конечно отлично, но для этого как минимум должен быть на этот момент одобрен кредит в двух разных банках.
Не думаю, что клиент будет заморачиваться этим, потом могут быть различные условия.

Это очень важно. Моя история: 2 банка, оба из десятки.
Один супер-пупер с точки зрения клиентского сервиса, опытный в рознице, но ставка грустная.
Второй ад и Израиль по бизнес процессам: одобрение кредита и квартиры происходят одновременно и занимают около 3 недель, никаких официальных бумаг, все одобрения и подтверждения на словах, отделы между собой не контачат, толковый менеджер по ипотеке только 1 на весь московский регион, первая открываемая ипотека в регионе (руководитель отдела кредитования в открытую говорил, что "потренируемся на кошках, а потом пойдет", называл меня продавцом на сделке..) Но условия супер.
Когда в очередной раз забуксовало на ровном месте согласование квартиры в банке 2, я начал перекидывать сделку в банк 1 (где даже чужая страховая и оценщик пошли на ура), параллельно жалуясь письменно и устно в головной офис банка 2. Сделка через день, а отдел андеррайтинга просто не выходит на связь. В итоге перенеслись еще на 2 дня - я до этого пошел на перенос из-за зарубежного круиза риэлтора альтернативы, мне пошли навстречу по банковским заморочкам. Я ж говорю, уважение и понимание рулят.
В итоге, банк 2 выстрелил благодаря волшебному пинку штаб-квартиры.

Ольга Меркулова писал(а):
Спасибо за совет по поводу менеджера банка, однако менеджер банка ничего не решает и отказ никто нам обосновывать не собирается.

Больше настойчивости, по-другому никак.