Ищу Риэлтора\юриста покупка 2-ки в Москве 116 / 3523

Раздумья писал(а):
OMG 7 страниц меньше чем сутки, я пока читать не стал
....т.е. этому человеку от силы придется съездить с нами пару-тройку раз, вся его работа заключается в как можно большей гарантии совершении сделки, за эту пустяковую услугу я готов отдать 50-100тыр, считаю это предложение великодушным !

Класс! Денег особо платить не хочу, но хочу гарантий. Хрена се "пустяковая услуга"...
Мне это напомнило самый разгар кризиса - эй вы, риэлторы, у меня тут навалом денег, целых 4-5млн. рублей, ну ка, пока я тут курю беломор и продаю джинсы на Черкизоне, накидайте свои предложения, куда я могу вложить свое состояние....
Заканчивалось все одинаково - или покупали на 20-30% дороже через полгода-год или платили за бестолковую работу риэлторам безумный деньги. А риэлторы в сторонке посмевались над таким "владельцем мира" и делали свою работу, но без участия такого хотельщика

Не читали, говорите? Тогда зачем Вы это написали тут?

Lamp писал(а):
Вы там ранее обмолвились ,что у вас ипотека. А сейчас пишите что квартира в хруще тоже подойдет. Ваш банк одобрит квартиру в панельной пятиэтажке-хруще, даже если она не под снос в данный момент?

Там нет понимания вообще - ни рынка, ни количества труда риэлтора и вообще понимания - зачем он. Есть понимание, что риэлтору не хочется платить 100тыр, а в реале - не больше 50тыр. Но при этом - подавай гарантии

Породистая и обученная собака не бросится на тухлый кусок мяса, а привыкшая есть с помойки - запросто. Здесь примерно так же. Но при этом хочется, чтобы собака с помойки непременно должна стать породистой и воспитанной, если ей дадут этот тухлый кусок мяса. Вот такие ожидания...

Ищу человека или группу людей готовых сделать меня богатым и счастливым за свой счет. Труд, ум, платные услуги не предлагать.

Николай Тюленев писал(а):
Если вносимся напрямую собственнику, то ведем задушевную беседу о причинах продажи и фиксируем проявления неискренности.
Если же агенту, то тут главный вопрос: откуда ~~дровишки~~ клиенты?
Коли старые знакомые, или по рекомендации пришли - нормально. А ежели с улицы заглянули или с рекламного телефона сняты - чур -чур.

Т.е. Вы действительно будете рекомендовать клиенту отказаться от сделки, если риэлтор продавца объекта был найден по рекламе? А ежели сказал, что «старые знакомые», то всё ОК?

Честно говоря, не понимаю, что могут дать задушевные беседы в таком случае. Не любой добросовестный продавец планирует использовать денежные средства от продажи одной квартиры для покупки другой. Хотя, бесспорно, у большинства именно такой мотив. Но рассчитывать, что мошенники этого не знают, на мой взгляд, непредусмотрительно. Разумеется, если у злоумышленников имеются скрытые мотивы, правдоподобная легенда будет составлена безупречно и отрепетирована так, что поверил бы Станиславский. И риэлтор будет другом детства, и объект для альтернативы подобран по счастливому стечению обстоятельств как раз у старинного клиента того же риэлтора. Язык невербальных знаков мошенники знают получше любого риэлтора. Даже техники НЛП сейчас доступны любому желающему и, к сожалению, не всегда они используются во благо.

Что касается первоначального вопроса ТС об ответственности продавца. Считаю оптимальным вариантом до внесения каких-либо денежных средств (аванса, задатка и пр.) заключение предварительного ДКП квартиры, в котором помимо существенных условий основного договора подробно будут прописаны условия возврата предоплаты. Чем хорош ПДКП: в случае уклонения одной из сторон, другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Кстати, теперь по ПДКП можно и задаток брать. Были прецеденты, где суд признавал задатком внесенную до заключения основного договора сумму, несмотря на отсутствие денежных обязательств непосредственно в самом предварительном договоре. Задаток, помимо порядка его возврата, еще хорош тем, что позволяет взыскать с ответственной за неисполнение стороны причиненные убытки сверх суммы задатка.

В любом случае, как бы ни называлась сумма предоплаты, порядок ее возврата должен быть аналогичным возврату задатка. Каждая из сторон, по вине которой произошел срыв сделки, должна отвечать одинаковой суммой. Возврат продавцом «аванса» нельзя считать формой его ответственности. Вернуть чужие деньги – это не ответственность, а долг. Если в срыве виноват продавец, он должен внести покупателю точно такую же сумму. Т.е. возврату подлежит двойная сумма полученных денежных средств. Это совершенно нормально и справедливо для обеих сторон. И мотивацию продавца стимулирует.

Attento писал(а):
Считаю оптимальным вариантом до внесения каких-либо денежных средств (аванса, задатка и пр.) заключение предварительного ДКП квартиры, в котором помимо существенных условий основного договора подробно будут прописаны условия возврата предоплаты.

Не учли мелочи - если риэлтор продавца даст добро за заключение последним оного ПДКП. В Москве на вторичке это есть только у ипотеки Сбербанка.

Кстати, теперь по ПДКП можно и задаток брать.

А вот теперь подробнее - что значит теперь? Уже лет 5 идут споры разного рода юристов, в том числе весьма сильных - о легитимности оплаты по ПДКП.

В любом случае, как бы ни называлась сумма предоплаты, порядок ее возврата должен быть аналогичным возврату задатка.

Опять же - при условии, что продавец готов пойти на это. Для него это - заморочки и не более. Это редкость, исключение и работает на неликвиде(в том числе и очень дорогих квартирах)

И мотивацию продавца стимулирует.

Нет тут мотивации продавца. Завтра ему сосед за бутылкой предложит на пару сотен тысяч дороже и вся мотивация коту под хвост

Опыт показывает, что внимание покупателя нужно обращать на тот факт, что любые денежные средства по приобретению имущества вносятся только тому, кто обладает правом распоряжаться им. Другими словами, аванс/задаток/пр. можно внести исключительно ХОЗЯИНУ квартиры, но НИКАК НЕ АГЕНТСТВУ.

Собственник может поручить выполнять некоторые действия своему представителю. Однако, если вы недостаточно хорошо знаете правовую основу регулирования института представительства, лучше ни в какие отношения без личного участия хозяина квартиры не вступать. Следует также понимать, что внесенный агентству аванс не может быть зачтен в счет ваших обязательств по ДКП квартиры. Т.е. либо на вас останется долг в размере аванса, внесенного ненадлежащему лицу, либо вам придется внести эту сумму ещё раз, теперь уже тому, кому причитается – продавцу.

В случае с ТС юристы банка не позволят заемщику ввязаться в сомнительную схемы оплаты, тут у них свой интерес, но другим покупателям, возможно, пригодятся эти знания при самостоятельной подготовке сделки.

Attento писал(а):
Опыт показывает, что внимание покупателя нужно обращать на тот факт, что любые денежные средства по приобретению имущества вносятся только тому, кто обладает правом распоряжаться им. Другими словами, аванс/задаток/пр. можно внести исключительно ХОЗЯИНУ квартиры, но НИКАК НЕ АГЕНТСТВУ.

Собственник может поручить выполнять некоторые действия своему представителю. Однако, если вы недостаточно хорошо знаете правовую основу регулирования института представительства, лучше ни в какие отношения без личного участия хозяина квартиры не вступать. Следует также понимать, что внесенный агентству аванс не может быть зачтен в счет ваших обязательств по ДКП квартиры. Т.е. либо на вас останется долг в размере аванса, внесенного ненадлежащему лицу, либо вам придется внести эту сумму ещё раз, теперь уже тому, кому причитается – продавцу.

В случае с ТС юристы банка не позволят заемщику ввязаться в сомнительную схемы оплаты, тут у них свой интерес, но другим покупателям, возможно, пригодятся эти знания при самостоятельной подготовке сделки.

Простите, это Вы сейчас кому пишете?

Attento писал(а):
Опыт показывает...

Чей опыт? Ваш? Простите, как кого? Риэлтора? Юриста?

Владимир Грохотов писал(а):
Мне грамотный риэлтор может быть нужен, а не бесконечно тараторящая полусумасшедшая тётка с горящими глазами, которая слова не даст вставить, не говоря уже о моих пожеланиях, ссылаясь на мою занятость.

Эта тетка – довольно популярная разновидность сотрудников крупных АН. Ещё бывает мальчик-зомби со стеклянным взглядом, который не в состоянии запомнить объем информации, которым владеет тараторящая тетка, и поэтому разговаривает короткими заученными штампами, вставляя их иногда к месту, но чаще невпопад. Любой вопрос, требующий расширенного ответа, вводит мальчика в длительный ступор. А для того, чтобы объяснить ему элементарный юридический термин, нужно предварительно пройти спец.подготовку педагога-дефектолога. Хуже него может быть только «профи», который, не заморачиваясь мат.частью, 5-10-15 и более лет привык делать так, как он привык, вне зависимости соответствует ли это требованиям действующего законодательства или нет. И тут бессильна даже спец.подготовка.

Attento писал(а):
Николай Тюленев писал(а):
Если вносимся напрямую собственнику, то ведем задушевную беседу о причинах продажи и фиксируем проявления неискренности.
Если же агенту, то тут главный вопрос: откуда ~~дровишки~~ клиенты?
Коли старые знакомые, или по рекомендации пришли - нормально. А ежели с улицы заглянули или с рекламного телефона сняты - чур -чур.

Т.е. Вы действительно будете рекомендовать клиенту отказаться от сделки, если риэлтор продавца объекта был найден по рекламе? А ежели сказал, что «старые знакомые», то всё ОК?

Речь идет о степени взаимного доверия и авторитетности мнения риэлтора в глазах собственника.
Если "встретились случайно", то с большой вероятностью могут случайно же и расстаться.
Особенно, если мотивация на сделку у продавца не самая высокая. Это первое.

Второй момент - квалификация агента. С немотивированным на результат клиентом Профи работать не будет, т.к. ему так есть чем себя занять.
Точить якоря - удел новичков, которым на первых порах важен любой процесс, лишь бы что-то делать.

Разумеется, если у злоумышленников имеются скрытые мотивы, правдоподобная легенда будет составлена безупречно и отрепетирована так, что поверил бы Станиславский. И риэлтор будет другом детства, и объект для альтернативы подобран по счастливому стечению обстоятельств как раз у старинного клиента того же риэлтора.

Открою Вам маленький секрет: злоумышленники вообще стараются обходиться без риэлторов со стороны будущей жертвы, и, почувствовав в контрагенте опасность, они могут предложить покупателю кинуть помощника, или просто уйдут искать другого лоха. Благо, желающих прикупить дисконтную квартиру всегда предостаточно.

Язык невербальных знаков мошенники знают получше любого риэлтора. Даже техники НЛП сейчас доступны любому желающему и, к сожалению, не всегда они используются во благо.

На счет "получше любого" - не соглашусь.
После нескольких сотен проведенных сделок у риэлтора складывается устойчивый стереотип правильного поведения участников. И любое отклонение подает сигналы типа: "не могу понять", "будьте любезны" и, наконец - "бабушка приехала!"