Как купить "узкотематическую" квартиру? 90 / 2334

Прошу советов-участия.
У меня сформировалось "базовое ТЗ" по покупке квартиры в Москве: получился немалый набор довольно "узких" параметров (конкретику не публикую, чтобы не питать "ценовую самоуверенность" у здешних потенциально агентов-продавцов нужного мне). На Яндекс-Недвижимости смотрю: лишь единичные варианты воодушевляют при имхо завышенном ценнике (а те что есть рядом, с ценником адекватнее - "немного не то"), да и наверняка немалая их часть при плотном знакомстве окажется проблемной... У меня нет срочности, и напрашивается вывод: не торопиться, а спокойно несколько месяцев помониторить новые поступления, половить срочно-дисконтные варианты и т.д.
Бюджет: 10-18(20) млн свободных наличных.

Далее, появились мысли: я конечно могу и сам смотреть циан+винер(sob), скидывая немногочисленные подходящие варианты "обычному, пассивному риелтору" для проверки, дальнейших просмотров/проработки/сопровождения. Но подумалось: а вдруг можно найти "активного профи-хантера", способного придумать план и простимулировать появление дополнительных продавцов/вариантов (заодно грамотно понервировать уже имеющихся неуступчивых - вижу они более полугода продать не могут) в симпатичных мне домах (т.е. от риэлтора хочется "снайперского огня", а не "отдыха в окопе": персональные рассылки-расклейки-встречи например "владельцы *, не упустите редкий шанс быстрого разъезда-переезда на особых словиях", "наколдовать спарки-расспарки", "убойное дисконтирование" и прочий креатив ;) ...). Можно ли рассчитывать на отдачу от подобной деятельности?

Как мне с такой спецификой правильно выбрать своего риелтора и построить с ним эффективную для меня работу? Какие особенности в договоре/оплате/... заложить под требуемый "нетиповой подход"? Я по-человечески понимаю, что всякому спецу интересней закрыть сделку как угодно, лишь бы быстрей, "уговорить" меня на уже имеющиеся в продаже и "лежащие на поверхности" (особенно если есть свой встречный эксклюзив или он не дай бог промотивирован со стороны продавца) и т.п. Но мой то интерес иной... Как его соблюсти?

Уточню: у меня есть готовность расширить "черезчур зауженные" (если подтвердится) параметры поиска, но только после настойчивых попыток таки найти нужное. Время и стремление самому глубже вникнуть в тему "купля квартир" у меня есть (на перспективу), при этом нет желания обходиться без опытных специалистов.

Мой риэлтор ничего мне не советует, так как у меня его пока нет - пока читаю форум, вникаю в тему со всех сторон, присматриваюсь к местным профи ;).
(Кто может сделать мне "хорошее предложение" и активен на форуме более 2-х лет - прошу дать знать в личку).

Заранее благодарен за любые мнения и советы!

Все что есть на рынке есть в базах...если у вас завышенная хотелка а бюджет для этой хотелки маловат, то хоть будет дважды профи агент вам не поможет, так как риэлтор не волшебник а всего лишь риэлтор. Выбирайте того кто вам нравится (тем более вы на форуме не один день) и в путь. А то что хорошие варианты риэлторы берегут для своих это миф.

Александр Долгов писал(а):
Все что есть на рынке есть в базах...если у вас завышенная хотелка а бюджет для этой хотелки маловат, то хоть будет дважды профи агент вам не поможет, так как риэлтор не волшебник а всего лишь риэлтор. Выбирайте того кто вам нравится (тем более вы на форуме не один день) и в путь. А то что хорошие варианты риэлторы берегут для своих это миф.

В коммерческой по другому и часто разрабатываются объекты не с рынка, а по знакомствам и просто заход с улицы с достойным предложением, от которого трудно отказаться. Если конечно же разговор может вестись о коммерческой.
В принципе и в жилье такое возможно, обнажды я купил так квартиру, когда агент мониторила очерченный мной круг домов, а не базы данных, но для этого я выбрал агента продающего пару квартир в интересующем меня месте, рассказал ей о своих прихотях и удвоил сумму привычных в нашем городке комиссионных.

Александр Долгов писал(а):
Все что есть на рынке есть в базах...если у вас завышенная хотелка а бюджет для этой хотелки маловат, то хоть будет дважды профи агент вам не поможет.

На первом месте у меня сейчас проблема - "не из чего выбрать". Т.е. есть конкретные дома желанные, а квартир требуемого типа в них - нет на продажу.

Если идти на компромисс и смотреть другие "не идеал" - то и там вариантов раз-два и обчёлся.

А на "совсем не идеал" соглашаться - пока мотивации нет.

Я когда пост создавал, провёл параллели с более понятным для меня рынком труда. Там узкие спецы обычно вакансии не ищут, так как и текущее место их почти всегда устраивает. Это не мешает хэд-хантерам их отлавливать и сманивать на новое место работы. Т.е. то что квартиры не продаются "явно" - ещё не значит что там совсем нет никого, кто при удобном случае не хотел бы разъехаться и т.д. Т.е. живут люди, разъехаться надо бы в принципе, но не поджимает - очевидных вариантов не видно... А если к ним грамотно обратиться с таргетированным именно на них предложением, "от которого нельзя отказаться" - то может оно и сработает. Я понимаю, что менять квартиру - стресс ещё больший, чем менять работу - но может есть такая практика успешная?

Я понимаю, что это более трудозатратная для агента работа ,чем в инете "мышкой щёлкать" - можно и вознаграждение соотв. обсудить... :ti_pa:

Alex-mos писал(а):
Александр Долгов писал(а):
Все что есть на рынке есть в базах...если у вас завышенная хотелка а бюджет для этой хотелки маловат, то хоть будет дважды профи агент вам не поможет.

На первом месте у меня сейчас проблема - "не из чего выбрать". Т.е. есть конкретные дома желанные, а квартир требуемого типа в них - нет на продажу.
Если идти на компромисс и смотреть другие "не идеал" - то и там вариантов раз-два и обчёлся. А на "совсем не идеал" соглашаться - пока мотивации нет.

Я когда пост создавал, провёл параллели с более понятным для меня рынком труда. Там узкие спецы обычно вакансии не ищут, так как и текущее место их почти всегда устраивает. Это не мешает хэд-хантерам их отлавливать и сманивать на новое место работы. Т.е. то что квартиры не продаются "явно" - ещё не значит что там совсем нет никого, кто при удобном случае не хотел бы разъехаться и т.д. Т.е. живут люди, разъехаться надо бы в принципе, но не поджимает - очевидных вариантов не видно... А если к ним грамотно обратиться с таргетированным именно на них предложением, "от которого нельзя отказаться" - то может оно и сработает. Я понимаю, что менять квартиру - стресс ещё больший, чем менять работу - но может есть такая практика успешная?

Я понимаю, что это более трудозатратная для агента работа ,чем в инете "мышкой щёлкать" - можно и вознаграждение соотв. обсудить...

Ход мыслей ваш понятен НО...
Комиссия будет раза в 3 выше...
Если вы покупаете бизнес класс ( а 20млн.это не эконом), то собственники не будут идти на поводу вашим хотелкам (люди обеспеченные) и ценник (если все таки квартира не особо нужна) будет ВЫШЕ рынка...а те кто хочет решить свои жилищные проблемы есть в базах.

Рентополучатель

Для меня это вообще проблема из проблем. Нашел квартиру в мае пока я думал, то ее забрали с первого просмотра!!! вот блин сказал я тогда себе. Следующая однуха появилась аж в сентябре. Теперь взял себе за правило если что то выпало сегодня то просмотр должен быть сегодня и плевать на завтра - только сегодня.
А создавать ажиотажный спрос, мотивируя агента и директора, вы рискуете нарваться на "скрытку" ими же и организованную.
***
И еще помните мониторить это хорошо , но действительно хорошие варианты (цена , дом, этаж, метро) до баз не доходят их забирают другие Расположил этих других их в порядке убывания
1. Родственник.
2. Соседи.
3. Родственники соседей
4. У соседей есть знакомый агент который "сляпает как есть" (он как правило не расторопный и .... этот вариант)
5. Появляется настоящий Агент у него может быть таинственный блокнот с красной веревочкой. Там хрен его знает что, да как написано и начеркано , но он умудряется выудить из него до 20 потенциальных покупателей, которые ему звонили (за последние только пол года - год ) найти именно в этом районе что нить путевое.
6. иногда Агент звонит другим агентам и говорит "Помнишь, некто искал нечто , достань его телефон из своего таинственного блокнота" (но обычно никто не помнит или вспомнить не может)
7. Если блокнот утерян :lol:

или заведен Агентом новый, то только после этого квартира попадает в базу.

Рентополучатель писал(а):
Для меня это вообще проблема из проблем. Нашел квартиру в мае пока я думал то ее забрали с первого просмотра!!! вот блин сказал я тогда себе. Следующая однуха появилась аж в сентябре. Теперь взял себе за правило если что то выпало сегодня то просмотр должен быть сегодня и плевать на завтра - только сегодня.
А создавать ажиотажный спрос, мотивируя агента и директора, вы рискуете нарваться на "скрытку" ими же и организованную.

Да не будет не какой скрытки...ТС хочет предложить людям (которые не чего не продают НО имеют то что ему нужно) продать...есть люди которые это могут устроить НО стоить это будет дорого...
Квартира обойдется ДОРОЖЕ рынка...
Комиссия будет НАМНОГО выше, вот и все.

Александр Долгов писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Для меня это вообще проблема из проблем. Нашел квартиру в мае пока я думал то ее забрали с первого просмотра!!! вот блин сказал я тогда себе. Следующая однуха появилась аж в сентябре. Теперь взял себе за правило если что то выпало сегодня то просмотр должен быть сегодня и плевать на завтра - только сегодня.
А создавать ажиотажный спрос, мотивируя агента и директора, вы рискуете нарваться на "скрытку" ими же и организованную.

Да не будет не какой скрытки...ТС хочет предложить людям (которые не чего не продают НО имеют то что ему нужно) продать...есть люди которые это могут устроить НО стоить это будет дорого...
Квартира обойдется ДОРОЖЕ рынка...
Комиссия будет НАМНОГО выше, вот и все.

Не факт, что дороже рынка, совсем не факт. Просто вы не работали такие заявки и понятия не имеете как это делается. В этом случае у вас есть шанс придти к людям с решением их вопроса, а они не в рынке и бегать прицениваться по рынку им нет необходимости, раз решение уже перед носом и на блюдечке.

Червяков Игорь писал(а):
Александр Долгов писал(а):
Рентополучатель писал(а):
Для меня это вообще проблема из проблем. Нашел квартиру в мае пока я думал то ее забрали с первого просмотра!!! вот блин сказал я тогда себе. Следующая однуха появилась аж в сентябре. Теперь взял себе за правило если что то выпало сегодня то просмотр должен быть сегодня и плевать на завтра - только сегодня.
А создавать ажиотажный спрос, мотивируя агента и директора, вы рискуете нарваться на "скрытку" ими же и организованную.

Да не будет не какой скрытки...ТС хочет предложить людям (которые не чего не продают НО имеют то что ему нужно) продать...есть люди которые это могут устроить НО стоить это будет дорого...
Квартира обойдется ДОРОЖЕ рынка...
Комиссия будет НАМНОГО выше, вот и все.

Не факт, что дороже рынка, совсем не факт. Просто вы не работали такие заявки и понятия не имеете как это делается. В этом случае у вас есть шанс придти к людям с решением их вопроса, а они не в рынке и бегать прицениваться по рынку им нет необходимости, раз решение уже перед носом и на блюдечке.

Работал и знаю (нужно было выкупить две квартиры на одной площадке естественно соседние) пусть это не поток а единичный заказ, но опыт хоть и маленький есть...люди умеют считать...может для регионов этот и так (как говорите вы) но в Москве прежде чем на что то согласиться люди десять раз подумают, посоветуются и после всего огласят свои хотелки...после чего их хотелки скорее всего нужно будет урезать и приходить к общему знаменателю.
Хотя бывают и исключения, но как мы знаем исключения доказывают правило.

Когда хорошая квартира в хорошем доме, то меня даже отлавливали через консьержку жильцы дома, желающие перевезти туда свою маму( поближе к себе) и предлагали обмены,обмены с доплатами и деньги на 10% выше рынка.