Как выбирать риэлтора для продажи новостройки 31 / 886

Доброго времени суток.

Есть инвестиционная двушка распашонка 64,0 м2 в Новокосино-2, 8 корпус, 5 секция, 8 этаж, готова без отделки, собственность выдается.
И есть желание ее продать, видимо по переуступке.
Предположим стоимость квартиры 8 млн (примерно с сайта ндв), хотя вы определите эту сумму точнее.
Инвестиционка к сожалению первая, потому и вопросы, которые я как то не удосужился раньше изучить:
1. Как правильнее поступить в данном случае - обратиться к независимому риэлтеру или НДВшному?
2. Когда такие квартиры лучше продавать, на какой стадии?
3. Сколько это может и сколько должно стоить?
4. Понимаю вопрос глупый - как правильно подобрать риелтора, если все таки нужен независимый?

С Уважением, Борис.

У меня есть человек как раз на новокосино - собирался брать однушку, но сейчас серьезно задумался как раз о двушке. Если хотие, могу "пропедалировать" вопрос

Провентилировать, как мне кажется, будет более уместно

Но мне и консультация не помешает, в том числе и по оценке квартиры.

Инвестиционка к сожалению первая, потому и вопросы, которые я как то не удосужился раньше изучить:
1. Как правильнее поступить в данном случае - обратиться к независимому риэлтеру или НДВшному?
2. Когда такие квартиры лучше продавать, на какой стадии?
3. Сколько это может и сколько должно стоить?
4. Понимаю вопрос глупый - как правильно подобрать риелтора, если все таки нужен независимый?

Совсем коротко из-за недостатка времени.

1. К любому, который возьмет меньшую комиссию и сможет обеспечить хорошую рекламу. Если ключи уже есть, желательно из близлежащих районов.
2. Лучше, конечно, с собственностью. Но когда она будет?
3. Смотрите почем продаются такие квартиры и ставите на 100-150.000 дешевле. По другому такую новостройку не продать.
4. Задача риэлтора в данном случае - дать максимально широкую рекламу. И все. Поэтому риэлтор должен быть работящий и не очень жадный. Только и всего. Специфика продажи именно новостроек, так как в этом случае работает только понижение цены ... и больше ничего.

Олег Назаров писал(а):
2. Лучше, конечно, с собственностью.

+1

Инвестиционка к сожалению первая, потому и вопросы, которые я как то не удосужился раньше изучить:
1. Как правильнее поступить в данном случае - обратиться к независимому риэлтеру или НДВшному?
2. Когда такие квартиры лучше продавать, на какой стадии?
3. Сколько это может и сколько должно стоить?
4. Понимаю вопрос глупый - как правильно подобрать риелтора, если все таки нужен независимый?

1. У НДВшного риэлтора главная цель - свои квартиры продавать, "от застройщика". А уж потом, с огромной комиссией (надо выяснить, сколько берут) - толкать переуступку. Однозначно надо идти к независимому риэлтору, для которого именно ваша квартира будет приоритетной.
2. Лучше собственность, и в момент, когда будет минимум конкурентных продаж - и первичных, и вторичных - в этом жилом комплексе. Обычно через год-два после оформления собственности волна перепродаж стихает, и продавать проще. (Если торопитесь, продавайте сейчас, жизнь не откладывают на потом)
3. Услуга риэлтора стоит 2-4% от стоимости. У частников подешевле, у АН подороже, а вообще - как договоритесь. Минимум - 100 тыс.
4. В идеале по рекомендации. Если нет... У вас наверняка в личке уже полно предложений от местных)) Кто нравится как человек и вызывает доверие как специалист, тот и хороший риэлтор

Kreechet писал(а):
1. Как правильнее поступить в данном случае - обратиться к независимому риэлтеру или НДВшному?

Вторичка НДВ - может быть.

2. Когда такие квартиры лучше продавать, на какой стадии?

На любой практически, зависит от вашей собственной задачи.

3. Сколько это может и сколько должно стоить?

Прямопорциональная зависимость

4. Понимаю вопрос глупый - как правильно подобрать риелтора, если все таки нужен независимый?

Главное - грамотный.

Kreechet

Я столкнулась с тем, что набрав квартир и повесив их в рекламу, риэлтору некогда их показывать и по ним отвечать (загородка).

Типичный звонок:
я - квартира в Родниках продается? меня интересуют такие то и такие то параметры.

огент - я сейчас не у компьютера, через пол часа я Вам перезвоню, по квартире ничего не помню.

звонка можно ждать до бесконечности... можно конечно и самому повызванивать... но как правило агенту не когда

а уж показа добиться...

нормальные агенты спросят хотя бы пару вопросов о моей ситуации (нал., ипотека или альтернатива), если надо запомнят моб и перенаберут. и главное помнят параметры продаваемой квартиры (или хотя бы не говорят на прямую "не помню, не знаю"), но таких единицы.

Kreechet

Большое спасибо за ответы.

Набрал НДВшников - порадовали

1. Собственность в этом корпусе выдают, но пока только тем у кого ДДУ. У меня преддоговор, я ДДУ не получал - при звонке менеджера с предложением заключить ДДУ года полтора назад, я сообщил что квартира инвестиционная. и менеджер сам указал что в таком случае заключение ДДУ мне не обязательно, только если я беспокоюсь и судьбе стройки. Я не беспокоился - итого "мы с менеджером" решили что мне ДДУ не обязателен.
2. В связи с тем, что у меня преддоговор, возможны два варианта продаж:
- переуступка. Здесь НДВшники заявляют что застройщик берет 2%, и они берут от 130 тыр (если я привожу клиента за ручку) до 3% (если клиента ищут они). На вопрос совершения сделки с помощью стороннего агентства, они заявляют "застройщик не будет оформлять вам переуступку если не мы будем ее сопровождать, так что в любом случае вам платить и нам и застройщику"
- получение собственности и продажа "как вторички" - получение собственности по Преддоговору будет чуть позже (застройщик на такие квартиры как у меня собственность получает сначала на себя, это типа требует допвремени), через оформление договора купли-продажи с застройщиком. при оформлении ДДУ это стоит 50-55 тыр, но тут (так как не надо оформлять ДДУ) будет немного дешевле. Видимо собственность я смогу получить и сам по суду - когда на мою квартиру ее получит застройщик - но это требует каких то действий.
3. Договор на обслуживание у меня с НДВшниками не заключен, эти 50-55 тыр я им не платил.

Появились новые вопросы:
1. При переуступке - действительно ли их не обойти, и обязательно отдавать им 3%? И ставка 2% тоже неизменяемая? Вопрос связан с тем, что если это так и продажа по переуступке, то платить фактически два агентских (им и моему агенту) - это многовато
2. С точки зрения затрат и ожиданий (стоимости денег, ну например 11% в год), и финального экономического эффекта - что выгоднее:
- подождать собственности (по заявлениям - 1-2 квартала) и продать как вторичку? Там, как я понимаю, светит стоимость оформления собственности, 2-4% агенту и налог на доходы физлиц в виде некоей суммы. Ну и плюс это будет "потом".
- переуступить сейчас (деньги можно освободить быстрее. увеличить оборачиваемость) - но тут насколько я понимаю цена продажи будет ниже. И отдельный вопрос о том как обойти НДВшников - ибо предложение "вы назовите сколько вы хотите за квартиру на руки" сразу напомнило мне сказку об агентах, которые берут за свои услуги 0,5% от сделки - читал тут на форуме вчера

3. Насколько квартира подорожает после получения собственности? Возможно задаю избитый вопрос - но все таки, как рассчитать доходную и расходную части и выбрать один из способов продаж - сейчас по переуступке или потом через собственность?

А предложений в личке кстати нуль

Если у Вас преддоговор то исходя из реалий рынка - скорее всего продать невозможно.
После собственности цена поднимается как правило на 5-10%, а самое главное - уже 95% потенциальных покупателей будут рассматривать Ваш вариант. Ждите собственность, получайте ключи и решайте вопрос с продажей.
*Это общие правила из которых бывают исключения в каждом конкретном случае.

Red-fox писал(а):
Kreechet

Я столкнулась с тем, что набрав квартир и повесив их в рекламу, риэлтору некогда их показывать и по ним отвечать (загородка).

Типичный звонок:
я - квартира в Родниках продается? меня интересуют такие то и такие то параметры.

огент - я сейчас не у компьютера, через пол часа я Вам перезвоню, по квартире ничего не помню.

звонка можно ждать до бесконечности... можно конечно и самому повызванивать... но как правило агенту не когда

а уж показа добиться...

нормальные агенты спросят хотя бы пару вопросов о моей ситуации (нал., ипотека или альтернатива), если надо запомнят моб и перенаберут. и главное помнят параметры продаваемой квартиры (или хотя бы не говорят на прямую "не помню, не знаю"), но таких единицы.

Скорее всего квартир этих просто НЕТ у того кто их рекламирует...