Хочу составить претензию 202 / 5411

Добрый день!

Моя подруга только что приобрела участок через агентство. Из всех услуг, предусмотренных договором, была оказана только одна: показ участка. Дальше агентство накосячило по всем пунктам договора, а теперь хочет получить расписку об отсутствии претензий, да ещё угрожает тем, что иначе мы не получим расписку продавца.

Итак, в чём конкретно заключались косяки агентства.

1. При внесении аванса был заключён договор об оказании услуг агентством по продаже земельного участка. Характеристик участка в этом договоре не указано. Протянули почти месяц (была устная договорённость, что за этот месяц продавец и агент позаботятся о вызове кадастровых инженеров и займутся установлением границ), при оформлении сделки у нотариуса выяснилось, что участок как был немежёванным, так и остался. О последствиях приобретения немежёванного участка предупредил нотариус (а не агентство при подписании договора об оказании услуг).

2. На неделю были сдвинуты предполагаемые сроки сделки, потому что в день сделки агент обнаружила, что для оформления нужна справка из садоводства, но выяснилось, что продавец имеет неоплаченные долги, и ему не дают справку об отсутствии строений. Агенту понадобилась неделя, чтобы утрясти вопрос с долгами продавца и получить эту справку.

3. Несмотря на наши неоднократные просьбы агент отказала нам в подписании предварительного договора с продавцом участка. После внесения нами аванса участок продолжали рекламировать (я на всякий случай сделала скриншоты с датами публикаций).

4. В назначенный день сделки мы явились в агентство с необходимой суммой денег. Продавец пришёл позже, и идти в банк для аренды ячейки мы уже не успевали (нужно было успеть доехать к областному нотариусу). Мы предложили два варианта: 1) пересчитать и упаковать в агентстве деньги и передать этот пакет продавцу при подписании ДКП у нотариуса в обмен на его расписку о получении денег; 2) подписать с продавцом соглашение о порядке расчётов через агентство и внести всю сумму поверенному, чтобы потом продавец получал деньги уже не у нас, а в агентстве.
От первого варианта продавец категорически отказался, сказав, что выбирает вариант внесения денег в агентство, но соглашения никакого подписывать не будет. На наш вопрос о том, уполномочено ли агентство принимать деньги от имени продавца, менеджер показала подписанный с ним договор об оказании услуг на поиск покупателя. Времени оставалось в обрез, мы решили рискнуть (сумма 300 тысяч вместе с комиссионными - не квартира же) и внести деньги под наш договор-поручение поверенному агентства. Внесли. Продавец получил от поверенного гарантийку. Приехали к нотариусу. Когда нотариус зачитывала ДКП, менеджер возмутилась, почему в ДКП указано, что расчёты произведены с продавцом полностью, и потребовала указать, что покупатель обязуется произвести расчёты после регистрации. После базара минут 15 по этому поводу мне удалось убедить продавца написать заявление, что он согласен получать деньги у поверенного агентства, но менеджер и тут вставила свои три копейки, и потребовала, чтобы продавец дописал: "После получения денег обязуюсь оставить расписку в обмен на две расписки поверенного от 28 февраля и от 24 марта". Это вообще замечательно, учитывая, что ДКП подписан на сумму 200 тысяч, а расписки поверенным выданы на общую сумму 300 тысяч (включая комиссионные агентства). На мой вопрос по поводу сумм в расписках менеджер ответила: "Вам какая разница, на какую сумму будет расписка от продавца?"

Мы с подругой посовещались, и решили подписать ДКП с таким заявлением продавца, указав в договоре, что имущество не находится в залоге у продавца. Это заявление нам поможет подтвердить в суде, что расчёты произведены надлежащим образом, в случае, если агентство прекратит своё существование до регистрации нашего права собственности. А если оно будет живо-здорово - будем требовать от поверенного произвести расчёты и предоставить нам отчёт. Заявление-то одностороннее, и находится у нас. Мало ли, что там нам продавец написал, мы-то не брали на себя обязательств меняться расписками на несовпадающие суммы.

Но ведь вот что получается: в договоре с агентством есть пункт, согласно которому агентство берёт на себя обязательство обеспечить безопасность расчётов по сделке либо через банковскую ячейку, либо через поверенного. Мы выбрали второй вариант, но безопасности нам агентство не обеспечило: продавец и гарантийку в агентстве получил, и наше обязательство произвести с ним расчёты после регистрации. А мы, внеся деньги в агентство, не получили гарантий, что у продавца по поводу оплаты не будет к нам претензий. То, что я настояла, чтобы продавец написал заявление - в этом нет никакой заслуги агентства, они были против. Да и нет у них ни этого заявления, ни его копии. Соглашение о порядке расчётов через агентство с продавцом подписано не было.

Можно считать, что агентство в одностороннем порядке отказалось от исполнения договора об оказании услуг, отказавшись обеспечить нам безопасность расчётов и перевести обязательства покупателя перед продавцом на себя после внесения всей суммы в агентство.

Фактически вместо функций нашего гаранта агентство выполнило функцию паразитической прослойки при расчётах, имеющей доступ к чужим деньгам и препятствующей правильному проведению расчётов с продавцом.

На всякий случай мы записали на диктофон то, что происходило перед внесением денег, и то, что происходило у нотариуса.

Возможно даже, в действиях сотрудников агентства можно усмотреть состав преступления: вымогательство (сначала под угрозой невозврата аванса, затем под угрозой непредоставления расписки продавца), мошенничество (получение денег путём обмана) или растрату (поверенному мы не поручали выплатить продавцу на 100 тысяч больше, чем должны по ДКП).

По сравнению с этим непредоставление полной информации о продаваемом объекте и перенос на неделю сделки из-за нерадивости агента - мелочь, о которой даже не знаю, стоит ли упоминать в претензии.

Но у нас нет цели пересажать сотрудников этого агентства: мало ли дилетантов на этом рынке работает, которые себя риэлторами называют, всех не пересажаешь.

А вот уплаченные 100 тысяч, которые предполагалось заплатить агентству в качестве комиссионных, после такого безобразия вернуть назад хочется.
Агент не сделала ничего, даже выписку из ЕГРП перед сделкой не удосужилась получить, эту выписку я сама заказывала. Про анализ документов на предмет их достаточности для проведения сделки и говорить нечего: список необходимых документов она получила от меня, но заглянуть в него удосужилась только в день предполагаемой сделки.

Единственное, что сделала агент, это показала нам объект. Будучи сама риэлтором, я прекрасно понимаю, что агентство получает комиссионные в том числе и за информационные услуги, и не заплатить за предоставление информации о продаваемом объекте было бы неприлично. И эти услуги мы бы оплатили без вопросов. Если бы агентство не мешало нам приобрести этот участок и рассчитаться с продавцом либо у нотариуса, либо через банковскую ячейку. Продавцу бы не понадобилось искать целую неделю деньги на оплату своих долгов, если бы мы заключили с ним предварительный договор и внесли ему аванс под этот договор. Если бы с продавцом было заключено соглашение о порядке расчётов, не было бы никакого базара у нотариуса с риском срыва сделки. Если бы менеджер с агентом не пытались скрыть сумму комиссионных то ли перед своим руководством, то ли перед налоговой, конфликтов по поводу расписок бы тоже не было.

В конце концов, я не обязана, заплатив стольник комиссионных, бесплатно учить работать бестолковых сотрудников чужого агентства. Поэтому я хочу, чтобы агентство нам вернуло полностью все комиссионные. Не доросли они ещё до того, чтобы размахивать своим прейскурантом перед носом у клиента. Чтобы это делать, нужно, для начала, работать научиться.

Я хочу сейчас составить аргументированную претензию на имя руководителя агентства. Возможно, мой взгляд на ситуацию субъективен, и я ошибаюсь относительно неисполнения агентством договора об оказании нам услуг. Поэтому хочу услышать мнение со стороны других риэлторов и, по возможности, советы, что именно написать в претензии.

zavrelena

Да, забыла написать, что косяк с установлением границ участка агент признала и оставила мне долговую расписку на 15 тысяч, которые обещала вернуть, когда получит комиссионные по этой сделке. И я бы с этим согласилась, если бы это был единственный косяк. Но для того, чтобы агент получила комиссионные, нам придётся подписать акт приёмки работ и отсутствии претензий. А я этого делать не буду, потому что претензии у нас посерьёзнее, чем невыполнение обязанности по установлению границ участка. И появились эти претензии уже при подписании ДКП, после того, как агент написала мне расписку.

Так что денег по этой расписке я требовать с агента не буду, но и расписку не верну, пока наша претензия не будет удовлетворена.

P.S. Вот ведь дурилки картонные, вместо того, чтобы как положено в спокойной обстановке подписать двусторонние соглашения и всё предусмотреть, они потом впопыхах раздают односторонние гарантийки, расписки и заявления направо и налево, не оставив себе даже копий.
:lol:

А может, потребовать сейчас с поверенного возврата всей суммы 300 тысяч, чтобы самостоятельно с продавцом рассчитаться? :du_ma_et:

Я ведь не поручала поверенному выдавать продавцу какие-то гарантийки, я поручала произвести выплаты по ДКП, а они пока не произведены. Вчера поручила - сегодня передумала и решила рассчитаться сама. Имею право передумать, у поверенного же нет полномочий от продавца, чтобы удерживать мои деньги.
:lol:

Естественно, деньги мне не вернут, но засуетятся в панике. А я ещё и неустойку потребую за неправомерное удержание денег.
:lol:

Елена, за то время пока будете судится-больше денег заработаете.
А вероятность выиграть иск в Вашем случае мала.
Даже если выиграете иск-потом будет длительная Эпопея с с судебными приставами которые нихрена не делают.
С которыми тоже придется судится и писать кучу жалоб.

За это время потратите кучу нервов, выпьете тонны новопассита и валерианки, потратите кучу СВОЕГО времени-которое можете пустить в мирное русло-оказывание населению риэлторских услуг.

К тому же, допустим если Ваш иск удовлетворит суд, у АН имеются какие-либо активы и деньги на счету? Врядли.

Зарегают новую ОООшку и по ней будут работать. Сумма расходов- 3 тысячи рублей если самому. или 10-15тыр если ПОД ключ.

serghv писал(а):
Елена, за то время пока будете судится-больше денег заработаете.
А вероятность выиграть иск в Вашем случае мала.
Даже если выиграете иск-потом будет длительная Эпопея с с судебными приставами которые нихрена не делают.
С которыми тоже придется судится и писать кучу жалоб.

За это время потратите кучу нервов, выпьете тонны новопассита и валерианки, потратите кучу СВОЕГО времени-которое можете пустить в мирное русло-оказывание населению риэлторских услуг.

К тому же, допустим если Ваш иск удовлетворит суд, у АН имеются какие-либо активы и деньги на счету? Врядли.

Зарегают новую ОООшку и по ней будут работать. Сумма расходов- 3 тысячи рублей если самому. или 10-15тыр если ПОД ключ.

Во-первых, сейчас речь не о суде, а о претензии руководству агентства. Обращаться или не обращаться в суд - это моё право, а не обязанность.

Во-вторых, нам нужна расписка от продавца, поскольку в ДКП указано, что мы обязаны выплатить деньги продавцу в течение 10 дней после регистрации. А расписку продавца агентство готово выдать только взамен на расписки поверенного. И тогда получится, что я по своей инициативе заплатила продавцу на 100 тыс. больше (неосновательное обогащение, не подлежащее возврату), а агентству осталась должна 100 тысяч.

Вы предлагаете оставить всё, как есть, не получив подтверждения, что мы рассчитались с продавцом за купленный участок?

Я, возможно, и не буду судиться. Могу просто написать заявление в правоохранительные органы о вымогательстве. И тогда они мне домой расписку продавца привезут. Но делу уже будет дан ход, и, возможно, кое-кого к уголовной ответственности привлекут. Вы полагаете, это будет лучше, чем написать претензию руководителю?
:du_ma_et:

Речь-то не об активах агентства, а о наших деньгах, которые я внесла на хранение поверенному в качестве залога по обеспечению моих обязательств по уплате по ДКП и комиссионных агентства. Если поверенный эти деньги растратил - его посадят. По договору поверенный должен передать комиссионные агентству только по моему письменному распоряжению или через 5 дней после расчётов с продавцом при отсутствии претензий от нас.

Меня просто умиляют советы типа "простить и забыть". Прощу и забуду. Только сначала деньги свои верну. Раз уж мне расписку продавца выбивать приходится - заодно и деньги свои буду выколачивать. Работы столько же, а результат будет приятнее.

serghv писал(а):
Зарегают новую ОООшку и по ней будут работать. Сумма расходов- 3 тысячи рублей если самому. или 10-15тыр если ПОД ключ.

Не зарегают. Это крупное агентство Питера, имеющее около 20 офисов. А работают - будто арбузами на таджикском базаре торгуют. Интернет пестрит негативными отзывами, а грамотных претензий по существу руководству никто, судя по всему, не пишет.

Люди интуитивно понимают, что их обманывают, но не каждый сможет изложить, в чём конкретно заключается обман, и по каким пунктам договора агентство накосячило. А адвокат денег стоит, и обманутый клиент не всегда может себе позволить обратиться к адвокату.

Это я себе очень чётко представляю, что внесение денег поверенному не подтверждает оплаты продавцу по ДКП, если на это нет письменного согласия продавца. А ведь большинство клиентов этого не понимают просто в силу того, что имеют другие профессии.

serghv писал(а):
За это время потратите кучу нервов, выпьете тонны новопассита и валерианки, потратите кучу СВОЕГО времени-которое можете пустить в мирное русло-оказывание населению риэлторских услуг.

Зачем я буду нервы тратить? Участок мы приобрели. Будем наслаждаться. А составление претензий и заявлений - часть моей работы, которую я и намерена выполнить.

А нервничает пусть тот, кто косячит, крысит деньги от руководства, обманывает клиентов и за неоказанные услуги деньги обманным путём получает.

zavrelena
Елена, я сразу не понял Вашей цели.

По поводу рассписки-Да надо биться.

По поводу наказать\проучить-не стоит.

На текущий момент Факт передачи денег за участок какими бумажками закреплен?

serghv писал(а):
На текущий момент Факт передачи денег за участок какими бумажками закреплен?

Нет. Есть наш договор-поручение поверенному. Есть расписки поверенного на получение от нас денежных средств на сумму 300 тысяч, включая аванс. Есть заявление продавца о том, что он согласен получать деньги за участок в агентстве (в единственном экземпляре и находится у нас). И есть нотариальный договор, согласно которому расчёты с продавцом не произведены.

Получил деньги продавец у поверенного или не получил, сколько денег - ничего такого нет. Есть только его обязательство оставить расписку в получении денег у поверенного после их получения. Причём только в обмен на расписки, которые поверенный дал нам (на сумму, превышающую сумму в ДКП). Ни сроков, в течение которых он обязан явиться за деньгами, ни способа, которым поверенный должен передать ему деньги (наличными или безналичными) - ничего такого в заявлении нет.

А у нас в ДКП сроки прописаны конкретные: 10 дней после регистрации. Поэтому если продавец в течение 10 дней не явится к поверенному за деньгами, то у нас возникнет просрочка в оплате. Потому что тот факт, что мы заключили договор с каким-то агентством и внесли туда деньги, не означает, что мы передали их продавцу (без подписанного с ним соглашения о порядке расчётов, в котором было бы указано его обязательство явиться к поверенному за деньгами). Мы, конечно, можем потом убытки с агентства взыскать. Но потом - это будет как раз та ситуация, которую Вы описали: долго придётся бегать по судам, доказывая вину агентства.

Хорошо ещё, если поверенный окажется чуть грамотнее менеджера, и догадается внести деньги на имя продавца в депозит нотариуса, если тот за ними не явится. Но у меня в этом большие сомнения. Да и расписку продавец, вероятно, будет писать не при нас. Если мы отдадим расписки поверенного в обмен на расписку продавца, где гарантия, что он потом не явится в суд и не заявит, что денег не получал, а расписка написана не им? К кому потом претензии предъявлять?

Так что накосячило агентство однозначно. А всего-то нужно было притащить два бланка соглашения о порядке расчётов между продавцом и покупателем, чтобы мы их подписали. Или в самом тексте ДКП указать порядок расчётов или до сделки, или через поверенного. Но они категорически отказались делать сначала одно, потом второе.

А теперь уже, после такого косяка в ДКП, естественно, расписка нам необходима, причём не какая попало, а на нужную сумму, написанная в нужный срок и в нашем присутствии. Я не эксперт, чтобы почерк сличать, а поверенный не нотариус, чтобы личность написавшего расписку устанавливать.

И как они теперь будут выкручиваться, если я завтра явлюсь в агентство, откажусь от услуг поверенного и потребую вернуть деньги, чтобы самостоятельно рассчитаться с продавцом - мне ужасно интересно. Отказаться их вернуть они по закону права не имеют: срок выплаты денег продавцу ещё не наступил, и они их ещё не выплатили. А если вернут - у продавца на руках гарантийка, по которой они ему 200 тысяч должны выплатить.

Сами себя в угол загнали. Может, забрать деньги, передать их продавцу, взять с него расписку, а потом посоветовать ему ещё и с гарантийкой в агентство припереться?
:lol:

Мне кажется, что все эти художества агента и менеджера - их личная инициатива.

Я сомневаюсь, что руководство агентства в курсе. И не думаю, что ему эти художества сотрудников понравятся. Особенно ему понравится аудиозапись красноречивого монолога менеджера о том, что они всегда меняются с клиентами расписками на несовпадающие суммы. Вот подарок-то для ОБЭП!
:lol:

Вам ваша подруга заплатила за посредничество?
Складывается впечатление, что нет и вы таким образом пытаетесь заработать.
Я, если честно не понимаю, зачем вы это делаете.
Доказать, что АН не выполнило условий договора не получится - вы участок приобрели и это подтверждает факт выполнения. Очень сомневаюсь, что те косяки, которые вы описываете, были прописаны в договоре. А вот то, что вы обязались заплатить агентству 100 тысяч комиссионных, мне помнится, у вас где-то фигурировало.
Можете оказать подруге медвежью услугу.
Сдерут с вас ещё сотку с вашей такой неукротимой энергией.