Обмен двух однушек на двушку 32 / 1560

Всем привет!
Стоит следующая задача:
Есть две однокомнатные квартиры в митино (4 минуты пешком от метро до самой дальней). Нужно продать их обе и купить на все деньги квартиру побольше ближе к центру, желательно без доплаты, для семьи из двух взрослых с годовалым ребенком. На текущий момент нравится вариант двушки 70 метров на ярцевской 24 (сейчас стоят по 12 -13.5 миллионов с ремонтом от застройщика). Приоритет новострой с ключами. Район притяжения для оптимизации семейной логистики – метро молодежная.
Подробней о квартирах:
Квартира один (в ней сейчас живёт семья из абзаца выше):
Высокий этаж (не последний), п44 (не угловая, до ближайшего угла дома 5 подъездов), отапливаемая площадь 38.6 + 2.4 балкон итого 41 метр; комната 19.5, кухня 8.4 ( по документам и по факту – сам мерял) сделан капитальный еврик с заменой всего что только можно, выравниванием пола и стен, заменой проводки, всех окон и дверей, санузел конфетка. Балкон остеклен пластиком и утеплен. Квартира без перепланировок. Дом жск, подъезд в плитке с консьержем и видеонаблюдением. Межквартирный холл на этаже не завален. ДКП более 3 лет, с момента покупки никто не прописан.

Квартира два (сейчас живут арендаторы):
Низкий этаж (не первый и не второй), п46 с одной лоджией, отапливаемая площадь 38.5 + 3.5 лоджия итого 42 метра; жилая 21, кухня 8.6. Среднее состояние, не бабушатник, арендаторы аккуратные. Пластиковые окна, железная дверь, балкон остеклен, квартира без перепланировок. Возможна продажа с мебелью и техникой, а так же вместе с арендаторами. Подъезд в плитке, без консьержа. ДКП более 3 лет, с момента покупки никто не прописан.
Обе квартиры теоретически можно продавать свободно, так как планируется брать новострой.
Насколько реальны хотелки, сколько денег можно выручить за каждую, сколько времени займёт и какой сейчас ориентировочный ценник за услугу риэлтора под ключ?

две однушки в Митино - это 12 000-12 500. Двушка 70 метров на Ярцевской около 15 000. От застройщика может и есть, надо уточнять. Но, даже если и есть, то плюс ремонт, и срок ожидания, а это значит аренда. Без доплаты вам не обойтись, даже если вы купите за 13 500.
*Бойтесь данайцев в личку приносящих.

Митрошин Алексей

traverce писал(а):
Всем привет!
Стоит следующая задача:
Есть две однокомнатные квартиры в митино (4 минуты пешком от метро до самой дальней). Нужно продать их обе и купить на все деньги квартиру побольше ближе к центру, желательно без доплаты, для семьи из двух взрослых с годовалым ребенком. На текущий момент нравится вариант двушки 70 метров на ярцевской 24 (сейчас стоят по 12 -13.5 миллионов с ремонтом от застройщика). Приоритет новострой с ключами. Район притяжения для оптимизации семейной логистики – метро молодежная.
Подробней о квартирах:
Квартира один (в ней сейчас живёт семья из абзаца выше):
Высокий этаж (не последний), п44 (не угловая, до ближайшего угла дома 5 подъездов), отапливаемая площадь 38.6 + 2.4 балкон итого 41 метр; комната 19.5, кухня 8.4 ( по документам и по факту – сам мерял) сделан капитальный еврик с заменой всего что только можно, выравниванием пола и стен, заменой проводки, всех окон и дверей, санузел конфетка. Балкон остеклен пластиком и утеплен. Квартира без перепланировок. Дом жск, подъезд в плитке с консьержем и видеонаблюдением. Межквартирный холл на этаже не завален. ДКП более 3 лет, с момента покупки никто не прописан.

Квартира два (сейчас живут арендаторы):
Низкий этаж (не первый и не второй), п46 с одной лоджией, отапливаемая площадь 38.5 + 3.5 лоджия итого 42 метра; жилая 21, кухня 8.6. Среднее состояние, не бабушатник, арендаторы аккуратные. Пластиковые окна, железная дверь, балкон остеклен, квартира без перепланировок. Возможна продажа с мебелью и техникой, а так же вместе с арендаторами. Подъезд в плитке, без консьержа. ДКП более 3 лет, с момента покупки никто не прописан.
Обе квартиры теоретически можно продавать свободно, так как планируется брать новострой.
Насколько реальны хотелки, сколько денег можно выручить за каждую, сколько времени займёт и какой сейчас ориентировочный ценник за услугу риэлтора под ключ?

Здравствуйте.

Метр в Митино стоит согласно моему калькулятору 154160р
У ВАс 80 метров или 154*80=12.3млн

Ярцевскую 24 обсчитал вчера.
Вот ссылка: внешняя ссылка

Метра стоит 183т.р. 70 метров =12.8млн

Комиссия агента по 100т.р. за продажу. Или 200т.р. за две.

На покупку Ярцевской Вам агент не нужен.

На покупку другого Новостроя комиссия порядка 150т.р.

Итого Вам нужно 12.3-12.8-0.2=0.7млн

700 т.р. на сделку.

правда в Пике постоянно скидки по 5-10%- нужно уточнять по ходу

Будут вопросы- обращайтесь

traverce писал(а):
Насколько реальны хотелки, сколько денег можно выручить за каждую, сколько времени займёт и какой сейчас ориентировочный ценник за услугу риэлтора под ключ?

Хотелки (с некоторой доплатой) реальны.

Вам зачем ценник "за каждую"?
При обмене 1+1=2 выставляются обе квартиры по средней цене, и, исходя из того, за сколько найдется покупатель на первую 1-ку, и стоимости на тот момент желаемой 2-ки, корректируется цена на вторую 1-ку.

Рынок сейчас не предсказуем по времени экспозиции.
До Нового года точно уже не успеете. А там - традиционные каникулы примерно до конца января.
Так что, рассчитывайте на 3-4 месяца, т.е. к майским должны уложиться.

Ценник на услуги в среднем 150 тыс. руб за сделку. У Вас их три.
Со скидкой "за опт" выйдет порядка 400 тыс. руб.

Alexey Moskva
Вы прекрасно оцениваете свои услуги. 200 000 за три сделки. При этом две продажи получаются по 50 ))) Это от объективного понимания квалификации или от отсутствия объемов работы?

P.S. Предлагаю устроить аукцион: кто меньше!

Юлия Баграмова писал(а):
Предлагаю устроить аукцион: кто меньше!

Он уже вовсю идет в личке у ТС. )

Юлия Баграмова писал(а):
Alexey Moskva
Вы прекрасно оцениваете свои услуги. 200 000 за три сделки. При этом две продажи получаются по 50 ))) Это от объективного понимания квалификации или от отсутствия объемов работы?

P.S. Предлагаю устроить аукцион: кто меньше!

Я -это я + 3 помощника.

Мой спокойный объем- это 3 встречи в день, или 3*4= 12 встреч в день на всех.

Такого объема у меня нет.

По поводу квалификации не понял. Если у Вас есть сомнения- то давайте пообщаемся

Есть некоторые "специалисты" которые сами должны доплачивать клиентам, за то что тренируются на них... :ti_pa:

Митино не мой район.
Но как то искали в альтернативу 1ку там. Оказалось, 1шку гораздо более востребованней 2шек.

Свободная продажа каким образом? Вам есть - куда временно съехать (на время продажи)?

Квартиру лучше продавать без арендаторов, эффективней. Хотя были случаи с арендаторами (адекватными) все проходило не плохо.

Делать все надо синхронно, первое и главное выбрать цель - альтернативную квартиру. При покупке у застройщика, в принципе агент не нужен, все одно или покупаете эту квартиру на условиях застройщика или идете искать другу.

По продажам, эффективнее с агентом, сразу с ходу сложно понять, выгодное предложение или нет. Да и вообще, продажу проще доверить, новостройку разведать самостоятельно, ну может проконсультироваться.

Встает вопрос, можете ли съехать для продажи, есть ли куда.

Не так давно мои клиенты делали так:
1. выбрали новостройку готовую б/отделки.
2. заключили пДКП с застойщиком
3. обратились ко мне
4. за 30 дней продали квартиру (до выхода денег), с правильно определенной ценой (сам бы клиент поставил дороже и возможно упустил время и покупателя).
5. квартиру купил человек, не планирующий в ней жить (т.е. под аренду / это просто повезло).
6. клиенты заключили договор аренды с покупателем и теперь доделывают ремонт в своей новостройке.

traverce писал(а):
Насколько реальны хотелки, сколько денег можно выручить за каждую, сколько времени займёт и какой сейчас ориентировочный ценник за услугу риэлтора под ключ?

Вообще, теоретически, две однушки меняются на равноценную трешку. :smu:sche_nie:

Может лучше трешку побольше в чуть более старом доме, чем двушку в новом? А?

Что касается всего остального, то при наличии возможности свободной продажи ... надо продавать и ловить падающие в цене варианты. Либо, изначально утрамбованные КАНами. Разница с соседними, не утрамбованными, квартирами - 500.000-1.000.000 совершенно свободно.

Три сделки под ключ, согласен с коллегой Николаем (как всегда), стоят в районе 400 т.р. Может чуть дешевле.