сможет ли агентство потянуть? 48 / 1515

vek_agtu писал(а):
[ А некоторые и о высоком задумываются (это я о "дружбе" между АН).

хм, ну тут как посмотреть...
есть друзья стародавние и дружба АН обусловлена исключительно личным знакомством
есть дружба во имя общей прибыли...
а просто дружба бывает?

alexis18 писал(а):
Elena177 писал(а):
коллеги. вопрос довольно сложный...
дано: несколько га в области, в принципе не плохое место но район эконом...
требуется: подумать над проектом поселка эконом класса...

теперь вопрос: что самое сложное, кроме договоренностей с местной администрацией, разрешения на строительство, проекта, инвестора, застройщика...
как думаете, нужна ли идея поселка? важен ли имидж?

честно говоря сама офигела

Имидж ничто!
Коммуникации всё!
Решите эту проблему , в т.ч и дороги , полдела сделано.
Нет коммуникаций -это просто ЗЕМЛЯ без всякой перспективы . И Имиджа!

Только приехали с площадки КП на 500 участков-дачка , начиналось 2 года назад очень бурно , реклама была везде , где только можно. Инвесторы -Москва , девропЁры -фантазёры -дети от 30 лет, ни разу не державшие тяжелее ручки. Продавали с подрядом и без. продали за 2 года около 50 участков , из них с 6 построенными собственными силами домами.
Итог плачевен, продажи прекратились из-за отсутствия необхолимых энергомощностей
На дом выделялось по 6!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! киловатт. И то с постоянными перебоями. И это при живущих на 4 всего 4 домах.
Ответ девелопёров нет финансов увеличить мощность , т.к требуется тащить дополнительный силовой кабель за 14 км. Прийдут новые "БУРАТИНЫ" , мы на их деньги и подведём ! :cry_ing:

А новые не идут -
Газ не могут подключить 2 года , дома обогревались просто электрикой .И опять заходят на вторую зиму без газа.
Про затраты на отопление лучше не писать .
Дорог попросту нет , зимой авто бросали у охраны на вьезде. До общественного транспорта более 5 км. по грунтовке -полю и лесу!!!

Потенциальные покупатели -застройщики при личном общении с перезимовавшими несчастными аборигенами КП слышат эту антирекламу и бегут от этого ужаса подальше..
Иные кто купил, участки безуспешно пытаются продать с дисконтом и это счастье.
Знаю эту ситуацию изнутри , т.к строю там дома .Построено за лето 4 дома , а отаппливать нечем . Даже на сварку временами напряжения не хватало и это летом .Деньги вложены . Но перспектива проживания в них туманна.
Хотя изначально всех отговаривал от этой глупой затеи .
Но заказчик -барин.

А концепция КП была архипривлекательна для среднего уровня.! Все свои ! Все равны!
Даже деревянные заборы и кровля Тегола серого цвета . :cry_ing:

Пример другого порядка .
Рядом (в 3 км ) нарезали 300 участков -земли ИЖС , но предварительно завели секторами все коммуникации (газ, электрика -20 квт, вода ) и отсыпали ПГС дороги. Продают только с подрядом , но с согласованным до покупки проектом и площадью участка. И покупатели это видят в реале , а не на бумаге и макетах в 3 D версиях.
Результат Продано за год около 4о домов от 90-150 кв.метров
По границе участка КП идёт общественный транспорт. Более половины покупателей пенсионеры без личного транспорта .Достаточно молодых семей с школярами .Им без него никуда .

Кстати заказчик- АН, и подрядчик -тоже АН.

Век живи -век учись. ДевелопЁром умрёшь.!

Не будет электрики, газа, воды в достаточном количестве и приличных дорог ,без них стройка просто встанет наглухо , бетоновоз под 30 тонн разбивает любую грунтовку за 2 рейса. а в дождь просто не проедет,не будет продаж .
Отвыкли у нас топить дровами, носить воду из речки, и ходить на улицу . А имиджем это не заменишь.
А может зря . :)-(:

вот это примерчик)) спасибо за реальный рассказ

Elena177 писал(а):
вот это примерчик)) спасибо за реальный рассказ

Самое грустное , что грядёт разбор полётов
1. С инвесторами -сурьёзные дядьки на Джетах , вваливших несколько ярдов в Имидж , но не увидевших реального воплощения. в обратном отходе . А потрачено за 2 года на рекламу (имидж) зарплаты -офисы-авто -юных девелопЁров , ну и закопано бестолково в плохонькие дороги , убогие коммуникациии т.д. с их слов под ярд. :cry_ing:

А новых жертв несущих свои денЮжки этим деятелям нет. Всё усугубляется отсутствием движухи по переводу дачки в ЗНП-ИЖС, о чём изначально заявлялось .Посему нет строительства -уборки дорог и освещения мест общего пользования за счёт администрации ПС.
2. С покупателями-жильцами, поданы иски о возмещении затрат на отопление электрикой в зимний период (12-16 тысяч ежемесячно), за срыв своевременного подвоза стройматериалов из -за отсутствия дорог , соответственно срывы сроков строительства , покупателями о расторжении ДКП участков сельхозназначения. :)-(:

Жаль в этом случаи людей ввязавшихся в эту аферу .Знаю пару примеров -трагедия в полном смысле . По другому я этот ИМИДЖ назвать не могу.

P.S. В местном форуме данный КП , обсуждают все , но тональность его изменилась на полный негатив .Хотя начиналось всё очень нарядно, еженедельные фото с полей , выезды -показы с мясом и этилом. Хвалебные комментарии администрации и покупателей .
Всё -счастье закончилось . И терпение с оптимизмом .
Пришла вторая зима. А газа с электрикой НЕТ .
Остались только эмоции и ужас очередной зимовки .

Elena177 писал(а):
vek_agtu писал(а):
[ А некоторые и о высоком задумываются (это я о "дружбе" между АН).

хм, ну тут как посмотреть...
есть друзья стародавние и дружба АН обусловлена исключительно личным знакомством
есть дружба во имя общей прибыли...
а просто дружба бывает?

Бывает. Посмотрите, сколько здесь даже на форуме риэлтеров подружились друг с другом. А ведь из разных АН, вроде как конкуренты.

Так что дружба АН начинается с агентов ("снизу", как говорят менеджеры, а не по приказу "сверху"). По приказу - это когда в конце туннеля - много долларов (или евро, кому как нравится).

А "высокое" - это когда вы понимаете, что прибыль получаете не только за "результат", а за "результат" с положительным социальным резонансом.

Клиенты довольны, администрация раппортует об удачном жилищном эксперименте и т.д. Посмотрите Екатеринбург, какие поселки там построили.

А насчет неудачных. так пресловутый SWOT земельной территории, проведенный грамотно и до начала проекта, поможет не сделать глупых ошибок.

Невозможно подключиться к сетям. посмотрите все альтернативные технические новинки, нет других коммуникаций - изучите, как можно "добыть" воду и очистить ее (утилизировать отходы) - с помощью новейших разработок. Точно так же и логистически продумайте : как добираться, как возить стройматериалы (например на западе, сначала строят дороги, а потом стройку начинают, чтоб из-за грязи и распутицы стройка не встала).

Если взялись за поселки и хотите не нагреть руки, а построить качественные дома и заселить людей, просчитывайте все варианты, моделируйте ситуацию. Думайте,какие соинвесторы нужны. сколько средств из бюджета можно привлечь (детсад. школа, взрослый и детский врачебный пункт - при договоре частно-государственного партнерства).

дельный совет, спасибо!

Вторичка и поселки - это все занятия для риэлторов, только примерно в таком же отношении их компетенций, как компетенция врача-гинеколога и врача-офтальмолога, оба врачи, только смотрят в разные отверстия..

Юлия Лурье писал(а):
Вторичка и поселки - это все занятия для риэлторов, только примерно в таком же отношении их компетенций, как компетенция врача-гинеколога и врача-офтальмолога, оба врачи, только смотрят в разные отверстия..

Есть же так называемые "семейные риэлтеры", если провести аналогию с семейными врачами, то получается - консультант в сфере недвижимости, а значит возможно и коммерческой, и жилой.

Правда, думаю что АН, решившее заняться поселком обязательно привлечет к работе соответствующих специалистов, кто очень точно рассчитает все плюсы и минусы проекта, угрозы и возможности. А может у них в АН и есть отдел девелопмента.

Юлия Лурье писал(а):
Вторичка и поселки - это все занятия для риэлторов, только примерно в таком же отношении их компетенций, как компетенция врача-гинеколога и врача-офтальмолога, оба врачи, только смотрят в разные отверстия..

мдаа, главное чтоб отверстия не перпутали :lol:

Elena177 писал(а):
спасибо и за советы и за предложения, мало того, со своей стороны готова пригласить вас к участию в проекте поселка, если вам интересно

Елена, спасибо за приглашение...но я в Волгограде, а ваш проект в Москве. В силу удаленности - не смогу.