Участок в СНТ, Дмитровское ш.: продавать или строить коробку+коммуникации продавать? 40 / 838

lea писал(а):
Если бы я сейчас была в Москве - прикупила бы в среднем сегменте несколько ликвидных по всем параметрам участков, когда все продают, надо с чувством, толком и расстановкой ПОКУПАТЬ. Есть возможность выбрать, ведь предложений - океан, да и собственники подустали ждать покупателей, стали сговорчивей, а поторговавшись -можно опустить цену. Муж мой так не думает, да и технически для нас из другой страны проблемно осуществить мою задумку. Но я считаю, самое время не квартиры покупать в Новой Москве ( не для жилья если покупаются ) а хорошие участки в Подмосковье. Мнение мое дилетантское, ни на чем, кроме " чуйки", что надо делать не как все, а совсем наоборот, не основанное.

Идеально !
Ищите под коммерческую .
Выхлоп будет совсем иной .
Правда и вложений потребуется больше .
Но игра стоит того.

lea

А земля под коммерческую застройку оформляется на физическое лицо или надо открывать свою фирму и счет? Что, как Вам кажется, будет востребовано в будущем в этом формате? :nez-nayu:

Вот я уже давно" маниловщиной" мужа развлекаю. Мечтаю купить участок с родником ( лучше минеральным) и разливать кристалльную водичку на небольшой фабричке. Не квартиру под аренду, а именно " водокачку". Но мой муж прагматик, считает, что рынок воды абсолютно криминальный. "Купи лучше зоопарк, целее будешь" - вот его доброжелательный ответ. Эх... :sh_ok:

lea писал(а):
А земля под коммерческую застройку оформляется на физическое лицо или надо открывать свою фирму и счет? Что, как Вам кажется, будет востребовано в будущем в этом формате?

Никакой разницы,Леа ! Физик или юрик.
Главное в назначении земель -под коммерческую застройку .
Но смотреть конкретно под что .?!
Общепит -ритейл налог достаточно большой , ОК -меньше .Поэтому обязательно уточниться по налогам .
Всегда востребован формат магазин у дома , но все очень условно .
Надо смотреть локацию в каждом частном случаи.
И самый главный вопрос в коммерческой -это наличие ДОСТАТОЧНЫХ коммуникаций .
Иногда просто физически невозможно построить НИЧЕГО серьёзного.
А их тащить -дороже строительства выходит.
Сбрасывайте предложения , будем кумекать ФОРУМОМ , что путного можно вытащить из него.
Но коммерческая земля. Это клондайк.
Не в пример ИЖС, тем более СХН .

два по десять можно рекламировать и один по двадцать можно.
желательно электричество и дорога. Показывать всем кто пожелает пока снегом не накрыло

У меня конечно другой ценовой сегмент, но возможно кому-то пригодится.
Дача мне нужна не как дешёвое место отдыха, нынче поехать отдохнуть можно легко много куда, и уж тем более не для выращивания пропитания. Подмосковная прописка тоже не нужна.

Я хочу купить землю во-первых, чтобы была (похвастаться), во-вторых, как место для творчества.

Исходя из этого, я всегда предпочту купить больше земли и дешевле, и с меньшими начальными издержками. То есть наличие дороги, электричества на столбе, чтобы уже была розетка, для меня плюс. Наличие сарая, где можно прятать ценное в первое время ещё больший плюс. Скважина с погружным насосом тоже плюс. Беседка или временная бытовка - плюс.

Наличие бани уже спорно. Я люблю ходить в бани и редко встречаю что-то качественное, чтобы париться, а мыться я дома предпочитаю. Первая мысль будет что купить аналогичную баню, привезти и установить было бы в два раза дешевле, чем за неё хочет продавец участка, а тут ещё и не то, что хотелось бы.

Наличие уже готовых строений для меня жирнейший минус. Я отдохнуть за городом лучше на базу отдыха съезжу, где будет питание, чистая постель и какие-то развлечения, чем на такую фазенду. А место для творчества там уже украдено прежним владельцем и он ещё за это и денег хочет. Образно говоря - может где-то опытные женщины и стоят дороже девственниц, однако не не в моём случае...)

К теме ТС - я бы поставил на участке столб, на него повесил ящик с электросчётчиком, розеткой и лампочкой и продавал целиком 20 соток. Участков по 5-7-10 соток полно и так.

Как и следовало ожидать, риэлтор от фин. участия в строительстве коробки в любых приемлемых для него объемах отказался ввиду отсутствия свободных средств, но уверяет, что у него есть иногородний клиент под дом с конкретным проектом под мой участок.
Вместе с тем от предоставления информации по данному клиенту отказался в связи с чем был культурно послан.

Риэлтор наверное недавно переехал к нам и еще не адаптировался - это от Астрахани до Восточной Сибири любят рассказывать про москвичей, которые приедут и купят. А иногородний клиент, покупающий участок под самой Москвой это креативно...)

Kalendar писал(а):
Andreeviliaa писал(а):
А за те 2,5, что Вы получите за Ваш участок, Мы поможем Вам найти действительно подходящий для целей строительства дома на продажу участок и подскажем, что там строить и как. И как и кому потом продать.

Ага, называется дайте мне хулеард, я вам расскажу что с ним делать, кого то вы своим постом напоминаете, а догадался риэлтора ТС

Andreeviliaa писал(а):
С другой стороны, логика риэлтора ясна - он видит не ликвид в вашем участке и думает (гадает...), что если на неё поставить дом (коробку) это решит проблемы с ликвидностью.

И поэтому из мало ликвидного варианта, предлагает сделать полный неликвид, ну что ж здраво...аплодирую стоя

Andreeviliaa писал(а):
Предложите ему выкупить участок за 2,5 и вот если он готов будет вносить задаток, вот тогда можно начать думать, что на этом участке можно построить для продажи (и то не вариант - может у риэлтора вашего временное помутнение рассудка наступило....)

У риэлтора и инвестора психология разная, один живет за комисы, оперируя чужим капиталом, второй рискует своим.

Анекдот вспомнился, маленький сын банкира спрашивает отца,
- ты у клиентов деньги берешь ?
- да
- а потом обратно отдаешь ?
- да
- а в чем суть тогда ?
- принеси из морозилки кусок сала,
- а теперь обратно отнеси, чувствуешь на пальцах маслице ? а кусок сала тот же остался

При чём здесь хулеард и сало?
Вы меня с кем-то перепутали.
Вы полагаете, мне очень хочется подержать в руках хулеард в виде 2,5 млн. рублей?
Вы думаете, я планирую с ТС получить какую-то оплату в виде частички от этого хулеарда? Или меня, по вашему, просто «прёт» от желания поуправлять чужими инвестициями в размерах данного хулеарда? Да ещё посредством интернет-форума?
Или Вы думаете, что у меня в «заначке» участочек, как раз на эту сумму, и я не знаю кому его впарить и под каким соусом?
У вас есть основания обвинять меня в барыжничестве? Я просто не могу по-другому интерпретировать, приведённый вами анекдот.

А как же все остальные, кто с банями и бытовками? Они то же напоминают вам риэлтора ТС?

Советов в рамках форума ТС получит много и от разных участников, а не только от одного «специалиста из известного агентства». Коллективный разум рулит ИМХО. В любом случае, ТС почитает-подумает, но решение все равно примет сам. Его капиталы – ему одному и принимать решение.

Kalendar писал(а):
У риэлтора и инвестора психология разная, один живет за комисы, оперируя чужим капиталом, второй рискует своим.

Риэлтор ни чьим капиталом не оперирует. Оперирует инвестиционный управляющий, как правило, за комиссию, которая может исчисляться как некий % от полученной прибыли в заданные сроки (нет прибыли – нет комиссии). Существуют и более сложные формы расчёта, привязанные, в частности, к «среднему уровне» доходности на рынке (сумел обеспечить доходность выше среднерыночной – получил комиссию).

Психология у инвестора (собственника) и менеджера (управляющего) действительно может быть разная. Я не понимаю, что вы имеете в виду под психологией. Разное у них может быть отношение к риску. Это различие – фундамент т.н. агентского конфликта, подробно обсуждаемого в корпоративном управлении.

К данному примеру это не имеет отношения – риэлтор ТС не управляющий его активами и не менеджер инвестиционного проекта – что бы такое построить на данном участке, что бы потом продать. Он такой же советчик, как и все присутствующие на форуме в данной теме. ИМХО больше мнений – ближе к истине. Но решение принимать ТС, он и есть единственный управляющий своими активами.

Риэлтор оперирует (но не управляет) капиталом своего клиента в то же мере, в какой дилерский центр оперирует капиталами автопроизводителя.

Вообще, риэлтор может жить за комисы и при этом быть инвестором. Я таких знаю, да и половина форума таких.
Как тогда с психологией?

Теперь для ТС.

Почему я написал предложить риэлтору выкупить участок.

Допустим, Ваш риэлтор специалист и, допустим, у него есть чёткое виденье, что построить на данном участке, что бы получить заявленную им прибыль. Ок! Т.е. он действует из лучших побуждений и от чистого сердца желает (безвозмездно, т.е. даром) увеличить Ваше благосостояния. Безвозмездно – ведь речь не идёт о заключение эксклюзива на продажу ещё не построенного дома? Предположим, что это так.

Тогда, он как бы соглашается с Вашей оценкой участка – ведь все расчёты прибыли, рентабельности инвестиций завязаны на Вашей (или его) оценке стоимости участка. Его ведь не купили вчера? Наши затраты на кирпичи понятны, наши затраты на землю то же понятны, если мы за неё заплатили, а вот в Вашем случае, самая существенная не делимая доля затрат – плод оценки Вас (или Вашего риэлтора). И это вызывает ряд вопросов, по корректности расчёта себестоимости будущего дома, которая так или иначе привязывается к стоимости участка (я писал об этом в параллельной теме). Отсюда «плывут» параметры объекта (площадь и т.д.), оптимальная цена продажи (оптимальная это – баланс между маржой и сроком экспозиции – ценовые уровни – об этом то же уже писал).

Если Ваш риэлтор специалист, в т.ч. в девелопменте загородной недвижимости, он ни при каких раскладах не приобретёт данный участок для целей строительства на продажу, по крайней мере за 2,5 млн. рублей. Понятно о чём я?

За данную сумму можно приобрести значительно более подходящие участки, для целей строительства чего либо на продажу.
Строго говоря, это не значит, что данный участок нельзя продать за указанную Вами сумму, т.к. приобретатели участков это не только частные застройщики. Это значит лишь то, что для коммерческого проекта – построить дом, а потом продать, Ваш участок не подходит.
Цель ком. проекта – максимизации отдачи на вложенный капитал (собственные средства). Так вот, если придерживаться данной цели, то за 2,5 млн. существует достаточное кол-во участков, гораздо более подходящих, чем Ваш.

Гадать о мотивации Вашего риэлтора ИМХО смысла не имеет.

Суть в другом – то, что он предложил, это, как верно заметили выше – получиться дважды неликвид! Я категорически не рекомендую строить предложенную им коробку (вообще, любую коробку).

Можете продать за 2,5 (сами или с риэлтором) – продавайте!

А строить потом где-то что-то с целью продажи, использовать для этого советы из темы «инвестиции в малоэтажное строительство» или нет – решать только Вам.

P.S.

А вот если с продажей данного участка за вышеуказанную сумму есть проблемы, и стоит вопрос – либо снижать цену, либо построить что-то, что позволит увеличить ликвидность данного актива и, хотя бы, вернуть вложенное в стройку, или ещё что-то сделать с участком (бытовки, бвни и т.д.) – вот тогда появляется повод для разговора конкретно про ваш участок.
Для разговора в рамках данного форума, т.е безвозмездно, т.е. даром (это если Вы вдруг такого же мнения обо мне как Kalendar).

Я бы на этом участке ничего не строил, а продавал бы "как есть"
- участок (на мой скромный взгляд) не ахти из-за близости к шоссе, лучше не рисковать.
- баня далеко не всем нужна, и многие не готовы за нее платить.
- построить коробку: а Вы уверены, что построите так, чтоб большинству она нравилась больше, чем их собственные фантазии, каким должен быть дом? Вряд ли...

И кстати, в росте цен на земельные участки я тоже очень сомневаюсь. Если только на что-то эксклюзивное или вместе с инфляцией.